新築の流れ

新築の流れに関して疑問をすべて解決できるページを作成しました。

家を建てる時の「目安となる期間」「契約前~引渡しまでの流れや項目」を網羅したまとめページです。

  • 新築計画はどこから進めれば良いの?
  • まずは全体の流れを知りたい
  • 契約後と着工後とか、段取りが分からないところがある

 

    色んなサイトを見てもイマイチ細かいところが分からないし、実際に何十組と段取りをしてきた私から見ると少し順序がおかしいところが多いと感じたので、結構なボリュームになってしまいましたが、すべて一つのページまとめました。

    スムーズに段取りを組むための流れとなっていますので、ぜひ一通りご覧ください。

    ※下記スケジュールは「土地から探す方」に向けた内容になっていますが、建替の場合は土地に関しての項目だけ飛ばしてお読みください。
    ※項目の順番は建築会社や住宅ローンを組む銀行によっても前後します。

     

    目次

    1.新築に必要な期間

    まずは新築の計画における「必要期間の目安」です。
    ※ご家庭の状況や選択した建築会社によって工期が変わりますので目安程度で把握してください。

    ■新築全体の必要期間(計画開始~引渡しまで)
    平均: 約10ヶ月
    9ヶ月~1年くらいが比較的多いです。

    ■契約前(計画開始~契約まで)
    平均: 約3ヶ月
    情報収集も合わせて2~4ヶ月くらいが多いです。

    ■契約後(契約~着工まで)
    平均: 約3ヶ月
    土地・建物の契約後から、工事が始まるまでの打ち合わせ期間です。
    2~4ヶ月くらいが多いです。

    ■着工後(着工~引渡しまでの工期)
    平均: 約5ヶ月
    建物の工法によって差があります。
    大体3~6ヶ月くらいに収まります。

    ※私が以前勤務していたハウスメーカーの工期は4ヶ月です。例外ですが長いところでは12ヶ月の所もあります。

     

    2.契約前の流れ(新築計画~契約まで)

    新築計画において建築会社と契約する前の流れや段取りはとても重要です。

    この順番はぜひ厳守して進めて頂けば、失敗の可能性もぐんと低くなるはずです。

    また予めお伝えしておくと、住宅営業マンは早く契約を促す動物です。

    つまり、急かしてきます。
    契約までの期間を短くするよう会社からプレッシャーがある上、新築の回転を上がればインセンティブが増えるからです。

    ですが、そこは落ち着いてしっかりと順番を守って進めましょう。

     

     2-1.月々の返済額、頭金の家族会議

    最初は計画のかなめとなる「月々の返済額」と「頭金」を決めましょう。

    私の経験上、ご家族、夫婦間で話し合っておくことをお勧めします。

    特に多いケースが、家計のことは奥様のみ把握されていて、返済額の設定を奥様だけに任せていたご夫婦で、ご主人はあまり関与しないというものです。
    しかしお互いに返済可能額を共有していなかったばかりに、夫婦間でそれぞれ思い込みが発生してしまい、後で返済可能額の設定が変わってしまう可能性が高くなってしまいました。

    この「後で」というのが新築計画の上では非常に厄介です。
    土地や建築会社の候補が定まった後に返済可能額が変わってくると、今までの流れがすべて崩れて最初から調べ直す労力が発生します。

    結果、精神的にも体力的には疲れてしまい、物事を適当に判断してしまったり、最悪の場合に新築計画がストップしてしまいます。

    新築には「体力」と「夫婦の絆」が必要だと私は経験上思っています。

     

    ■月々の返済額、頭金の設定
    多くの人が考えることですが「建物」も「土地」も安ければ安いに越したことはないでしょう。

    しかし、どんなに探したって掘り出し物のハウスメーカーや土地は存在しません。

    ですので「月々の返済可能額」「頭金」ともに低く設定しすぎるのは間違いです。

    新築は老後のための投資だという考えも取り入れながら、問題なくやり繰りができる「最大可能額」を夫婦で話し合い決めていきましょう。
    もちろんボーナスも含みです。

    また、頭金の設定も同様です。
    頭金を多く設定すれば、35年間に渡る住宅ローン利息は下がってきます。

    ※住宅ローン減税・控除を多くもらうために「頭金を低く設定、住宅ローン控除が終わる新築10年目で繰上返済すると良い」という情報が出回っていますが、一概にそんなことは言えませんので可能な範囲で頭金の最大可能額を設定しましょう。

    住宅ローン減税(控除)・住宅ローン頭金についてまとめたページがあります。

     

     2-2.土地の希望エリアの家族会議

    続いて土地の希望エリアもご家族で話し合っておきましょう。

    ただし、話し合ポイントはどのエリアまでだったら妥協できるかを決めておきましょう。

    • 駅やバス亭からの距離
    • 人気エリアからどれくらいだったら離れて良いか

      特に賃貸マンションやアパートに住んでいる方だと、賃貸よりも好条件な土地を購入するのは難しいケースが多いです。

      新築の場合、現状よりも駅や商業施設から離れるケースが多いので、なかなか妥協できません。

      当たり前ですが、高望みすれば建物にお金を掛けられなくなるでしょう。
      諸経費もイメージ以上に費用が大きい場合も多いので、まずは「夫婦が妥協できる範囲」がどこかを探りましょう。

      この段階でエリアを絞ることは不可能に近い状況ですので、まずは希望エリアの相場をインターネットで確認しておくこともお勧めです。

      土地の探し方や購入までの流れは下記ページをご参照下さい。

      上記ページに記載していますが、新築における土地探しは不動産に依頼せず、建築会社に依頼をしましょう。

       

       2-3.建築会社の情報収集

      ハウスメーカーや工務店の情報収集をしましょう。

      基本はインターネットになると思います。

      ただ、なかなか時間が無くて、インターネットで調べたり、色んな住宅展示場を回り話を聞くのも大変だと感じる方は、以下のようなサービスもありますので上手に利用すれば良いでしょう。

      【タウンライフ家づくりのプラン・見積り一括サービス】というサービスです。

      間取りの要望を伝えればプランを複数のハウスメーカーや工務店が無料で提案してくれるサービスですし、様々なアイデアやアドバイスが複数社からもらえます。

      また、複数社の「資金計画書」を比較できるので、建物価格だけでなく工事費や諸経費も比較できてオススメです。

      建築会社側も相見積りされていることが分かるので、より良いプランを提案しようとしたり、少しでも値引きした見積りを出してもらえる可能性も高くなります

      それにタウンライフ家づくりのプラン・見積り一括サービスをご紹介するのは、他にも多数のメリットがあるからです。

      タウンライフ家づくりのプラン・見積り一括サービスのメリット
      • 全て完全に無料
      • ネットで3分入力するだけで完了。住宅展示場を回る手間が大きく省ける
      • 色々な設計士のプランを参照し、間取りのメリット・デメリットを比較できる
      • 各建築会社の資金計画書を参照し、工事費や諸経費なども比較できる
      • 登録されている注文住宅会社は厳選な審査をクリアしているから安心できる(優良企業600社以上が登録)
      • GMOリサーチの注文住宅部門アンケートで「満足度」「使いやすさ」など3部門でNO1
      • 土地探しや提案も手伝ってもらえる
      • 住宅ローンなど様々な家づくりの情報が集めやすい

      紹介する以上心配なのでネットで口コミを調べてみましたが、いきなりたくさんの電話が掛かってくることや、しつこい営業されるなどの心配もありません。

      情報収集は早いに越したことはありませんので、ぜひ利用してみて下さい。

       

       

      情報収集のポイントとなる大きなカテゴリとしては「ハウスメーカー」「工務店」「設計事務所」のどこに頼むのか、という部分です。

      それぞれを簡単に解説します。

      ■ハウスメーカー
      規模: 比較的大きいものが多く、施工エリアも広いです。
      金額: 高いイメージですが、大量発注できる強みがあるので、質に対して意外にコストを抑えた新築になるケースが多いです。
      工期: 短

      アフターなども充実しているケースも多く、やはり安心感は高いのではないでしょうか?
      ただ、仕様が決まっていることが多く規格外のことがあまり出来ないので、こだわりのキッチンなどの設備を入れる、こだわりの床材にしたい、などの要望が叶わないケースも多いでしょう。
      ※規格外分の料金を支払えば対応してくれるケースもありますが、結局コストも上がります。

      私が勤務していた企業でも、お客様に「それはできないんですよ」と悲しい顔をさせてしまった経験が多いです。

      ■工務店
      規模: 小さい所から中規模の所までバラバラです。
      金額: 工務店によって大きく差がでます。逆に同じ工務店でも融通は利きやすいと言えます。
      工期: 中

      地元地域に密着していて、キメ細かい対応ができるのが工務店の特徴です。
      比較的自由度が高いので、細かいところまで生活に合わせた間取りにしたりと、個人に合わせた新築が実現できます。

      反面、規模の部分や住宅営業マン、大工など従業員の力量に大きく左右したりなど、不安定な要素も見られます。

      ■設計事務所
      規模: 小さい所から中規模の所までバラバラです。
      金額: 高くなる場合が多いです。設計事務所でプランなどを書いてから新築工事は工務店に依頼することも多いからです。
      工期: 長

      こだわりのデザイン、間取りが実現し易く、工務店よりさらに自由度が高いと言えます。
      反面、比較対象が少なく数社の設計事務所や工務店から見比べられないのがデメリットです。

      ご家族の考えに合いそうなところをメインで調べていきましょう。

      鉄骨、木造住宅で悩んでいる方はこちらをご覧ください。

      ハウスメーカーと工務店の違いを知りたい方は下記ページをご参照下さい。

       

       2-4.住宅ローンの情報収集

      続いて「住宅ローン」に関しての情報収集を行いましょう。

      まずは基礎知識から勉強しましょう。

      住宅ローンの借入額と月々の返済額の目安はこちら

      住宅ローン金利に関してはこちら

      新築計画にはあらかじめ把握しておいた方が良い住宅ローン基礎知識
      「繰上返済」
      「つなぎ融資」

      こちらも新築には重要な要素ですので把握しておきましょう。

      特に「繰上返済」は将来における返済の流れを検討する上で欠かせない内容です。

      繰り上げ返済とは何か、またその重要性はこちら

      覚えておかないといけない「つなぎ融資」とは?

       

       2-5.ピックアップした建築会社を実際に回る

      ここからは実際に足を使って行動していく項目です。

      調べてピックアップした建築会社を実際に回りましょう。
      特に住宅展示場は予約して回るのをお勧めします

      経験上ですが、予約されると住宅展示場の営業マンは
      「熱いお客さんだ」
      と思うので、格段に対応が良くなるでしょう。

      それにベテランが付く可能性が高くなるので「展示場予約」はお勧めです。

      ちなみに新築の話を詳しく聞くと、1社回るのに2~3時間は掛かります。
      体力勝負になってきますので覚悟していきましょう。

      私個人としては「働いていたから」というわけでは無いですが、一度は住宅展示場公園に行ってみてください。

      多数のハウスメーカーが同じ敷地内で競合していますので、
      住宅公園は1日で何社も回って現在の住宅性能や設備を見て比較したり、色んな営業マンから話を聞いてみるだけでも勉強になるからです。

      良い住宅営業マンの見極め方はこちら

       

       2-6.諸経費、建物、土地の予算バランスを考える

      建築会社を回って情報収集していく中で、少しずつ土地情報も集まってくると思います。
      ※住宅営業マンは土地情報を頼みもしないのに勝手に送ってくれることもあるでしょう。

      全体の流れの中で、大体このタイミングで

      • 「建物」
      • 「土地」
      • 「諸経費」

      この3つの予算バランスを検討していきましょう。

       

      「建物」に関しては建築会社を何社か回れば金額が見えてくると思います。

      ただ、ハウスメーカーや工務店を回るとき、建物の「坪単価」を聞いて回ることが多数いらっしゃいますが、「坪単価」という表現には十分注意しましょう。

      建築会社によって坪単価の表現や考え方が違うのでこちらをご参照下さい。

       

      3つの予算バランスの中で「諸経費」が一番分かりにくいですよね。

      「諸経費」の詳細に関してはこちら

       

      上記ページをご覧頂ければ、新築における諸経費(工事費用なども含め)が想像以上に高いことが分かってもらえると思います。

      しっかり把握して、後から月々の返済額がオーバーしないように注意しましょう。

       

      ここまでの流れを熟読頂ければ、おそらく全体の予算(月々の返済額)と建物」「土地」「諸経費」の予算バランスが見えてくると思います。

      またご夫婦・ご家族の中で優先順位も見えてくるでしょう。

      • 建物の割合を上げていくのか
      • 土地の割合を上げていくのか
      • 低予算を優先していくのか

       

      新築計画において失敗しないための大きなポイントですので、このタイミングでしっかりと確認しておきましょう。

       

       2-7.建築会社の候補を2~3社に絞る

      しっかりと勉強をして判断材料も集まってきたら、いよいよ本格的に建築会社を絞っていきましょう。

      最終的には2~3社で良いと思います。

      絞った建築会社にプランや見積りを提示していきますが、ここで注意点があります。

      ■「手当たり次第に色んな建築会社にプラン・見積り依頼をしない」
      たまに欲張りな方がいらっしゃり、多い人で7~8社依頼します。

      しかし、建築会社の営業マンたちは、多数の見積り依頼している人は見込みが薄いと思い、適当にプランや見積りを作ります。
      また、最終的に建築会社を判断する時に、間取りやプラン以外の大事な部分が分からなくなるリスクもあるでしょう。

      ■「この段階で1社に絞らない」
      とても気に入った建築会社に出会い、この段階で1社に絞る方もいらっしゃいます。
      しかし、1社では値引き交渉が難しくなってしまったり、住宅営業マンも安心してプラン提案が疎かになってしまう可能性が高くなると思います。

       

       2-8.土地候補を絞る

      建築会社の候補が2~3社に絞れたら、次は土地の候補を絞ってください。

      ただし、土地はこの段階で1つに絞ってください。

      人気がある土地ほどすぐに他の人に取られてしまう可能性があります。

      土地は1つに絞ってからがスピード勝負です。
      いかに建築会社に素早く動いてもらうかも重要になってきます。

      失敗しない為の土地探しのポイントもぜひご覧ください。

       

      この段階で土地が絞れない場合はもう一度探し直しましょう。

      またその際は「エリアを広げる」か「予算バランス」を見直しましょう。

      現段階で絞れない場合、同じ条件で気に入った土地が見つかる可能性は低いからです。

       

       2-9.住宅ローン事前審査

      ここからはスピーディに、かつ並行して色々物事進めなくてはいけませんので、段取りも重要になってきます(特に土地から探している方)。

      「住宅ローンの事前審査」はこのタイミングよりも早めにやっておきましょう。

      予定していた借入額に届かないと、計画が全て変わってしまうか、最悪今までの新築計画が無駄になってしまいます。

      このタイミングでは銀行を2~3行には絞っておき、事前審査は1行でも通っていれば問題ないでしょう。

      住宅ローン事前審査の詳細はこちら

       

      ちなみに事前審査はご自身で動かなくても、ほとんどの建築会社で対応してくれます。

       

       2-10.間取りプランや資金計画書の作成依頼

      続いて、2~3社に絞った建築会社に「新築プラン」「資金計画書」の作成を依頼しましょう。

      建替の方は多少ゆっくりの流れで問題ないと思いますが、土地から探している方は、土地候補選びや住宅ローンの事前審査と並行して進めながら急いで行動しましょう。
      (スケジュールがタイトで大変ですが、土地が無くなってしまっては全て水の泡です)

       

       2-11.土地、建築会社決定、契約

      契約前、最後の項目です。
      2~3社から新築プラン・見積りを出してもらったら、しっかりと比較・検討しましょう。

      ここでポイントはやはり値引き交渉です。

      お勧めとしては2~3社選定する上で、1番の候補よりも金額帯が低い建築会社の見積りを取得しておくのが良いでしょう。
      その見積りはそのまま1番の候補に見せてしまって問題ないでしょう。

      その上で住宅営業マンに「どこのメーカーにしようか悩んでいる」と伝えましょう。

      そうすれば必ず金額を下げてくれるはずです。

      ■過度な値引き交渉
      決して建築会社をフォローするつもりは無いですが、絶対に過度の値引き交渉は辞めましょう。

      住宅営業も、その上司や決裁者も含め、みんな心ある人間です。
      過度の値引き交渉をしてくるお客さんに対して、必ず「めんどうな客」とレッテルを貼ります。

      そのレッテルが貼られると、契約後の打ち合わせでは余計なアドバイスをせず、なるべく無難に終わるように打ち合わせを進めます。
      それでは良い提案をして貰えなくなり大きな失敗や後悔に繋がりますので、住宅営業マンや建築会社とは良い関係を作っていくことをお勧めします。
      (言うべきところは言った方が良いですが)

       

      今までの新築の流れをしっかり守れば、きっとそこまで悩むことは無いと思います。
      土地もハウスメーカーも絞れたらいよいよ契約です。

      契約には建物・土地の契約金・手付金がそれぞれ必要です。
      昔から、どちらも金額の1割程度と言われています。

      ただ最近は低金利の動きもあって頭金を貯めずに早くローンを組んだ方が得という考えも出てきたので、契約金と手付金は少なくても大丈夫になってきました。

      必要な金額は建築会社や、土地の売り主さんによって異なりますので、前もっての確認が必要かもしれません。
      建物・土地それぞれ50万円(合計100万)あれば全く問題無いでしょう。

      それ以下でも交渉に応じてくれるな場合も多々あるので事前に相談しておきましょう。

       

      契約に使う時間は建築会社によって多少異なると思いますが、
      建物も土地も法的に「重要事項説明」をします。

      • 建物・・・1時間前後
      • 土地・・・2時間前後

       

      契約が終われば少し息がつけると思います。

      ただ、下記契約後の流れが新築で失敗しない為の大きなポイントになってきますので、続きもぜひご覧下さい。

       

      3.契約後の流れ(契約~着工)

      新築会社と契約が終わった後の流れ(土地契約含む)を解説していきます。

      契約後の基本的な流れは担当営業マンや設計担当が段取りしますので、正確な順序を把握しなくても大丈夫です。

      ただ同時進行しなくてはいけない項目もあり、担当営業マンに言われるよりも早く動いていた方が良いこともあるので、しっかり確認しておきましょう。

       

       3-1.間取り(プラン)打ち合わせ

      最初の流れは間取り・プランの打ち合わせです。

      すでに契約前には新築プランの提示があったと思いますので、そのプランを修正していきます。
      ほとんどの建築会社で、最初は1/100スケール(実物の100分の1サイズ)の平面図・立面図で打ち合わせを進めます。

      立面図: 投影図法で物体を立画面に投影したときに得られる図。物体を正面から見た図。

      デジタル大辞林第三版より引用

      立面図とは、要は「外観」です。
      平面、立面図
      平面の打ち合わせは入念にやる場合が多いですが、立面が疎かになるケースも非常に多いので注意しましょう。

      特に屋根形状(片流れ・切妻・寄棟)やバルコニーの向き・形状などは予算にも関わってきます。

      1/100平面、立面図のみの打ち合わせ回数は個人差、契約前の進み具合によっては大きく差が出ますが、
      おおよそ2~4回以内に収めましょう。

      逆に5回以上掛かるようであれば、必ず何かしらの問題・原因が考えられます。
      設計側の提案力なのか、逆に要望がまとまっておらず、設計士に明確に伝わっていないなど。

      決してたくさん打ち合わせすれば良い間取りになるわけでは無いので注意しましょう。

       

       3-2.住宅ローン本審査

      新築プラン・間取りの打ち合わせと並行して進めていく必要があるのが「住宅ローン本審査」です。

      特に土地を契約している方は「土地決済」が契約後1ヶ月前後の設定になっています。
      建物・土地の契約が終わったらすぐに手続きを進める流れにしましょう。

      銀行の住宅ローン担当の方から聞いた話ですが、仮審査が通っていれば本審査も可能性として98%通りますが、残念ながら100%ではありません。

      万が一、本審査が通らなかった場合、早急に他の銀行を探すことになりますので早めに動きましょう。
      また、銀行に提出する書類が多いことも段取りに入れておきましょう。

      ※本審査を通す銀行は1行のみにしておきましょう。複数の銀行の審査を通そうとしても銀行は嫌がると思います。

       

       3-3.1/50図面、設備、コーディネート打ち合わせ

      新築のスケジュールの中で、もっとも楽しくなってくるタイミングです(もちろん人によりますが)。

      1/100スケールの平面・立面図が固まってくると、いよいよ1/50図面に移行してきます。
      1.50図面

      ※建築会社によっては1/50図面での打ち合わせが無い場合もあるのでご注意ください。

      ■1/50図面打ち合わせ
      1/50図面は、1/100よりも大きく詳細な図面です。

      例えば次のようなものが記載されます。

      1/50図面に記載される項目
      • 柱の位置
      • 天井、床点検口の位置
      • 窓のサイズ、位置
      • ドアなど建具のサイズ、位置
      • 火災警報器の位置
      • 雨どいの位置

      その他にも多数の情報が書き込まれます。
      それらを全て確認・打ち合わせしていきます。

      1/50図面の打ち合わせも人それぞれですが、おおよそ3~4回ほどの打ち合わせが平均です。

      ■新築の設備、カラーコーディネート打ち合わせ
      1/50図面の打ち合わせと並行して進めます。
      場合によっては1/100図面と並行して進めていく流れにしても良いでしょう。

      ※建築会社によっては担当コーディネーターが付きます。

      設備、コーディネートの打ち合わせは、おおよそ4~6回ほどが平均です。

      私個人としては各設備のメーカーショールームへ足を運ぶのが良いと思います。

      特に、キッチン、窓(サッシ)は必須です。
      行ってみると意外な発見があったり、実は営業マンも把握していなかった数千円で非常に快適になるアイテムが見つかるかもしれません。

      ただし、もしハウスメーカーと契約しているのであれば、キッチンや窓が対応しているメーカーはもちろん、どのシリーズが対応しているのか確認しておきましょう。

      規格外の商品だと、想定以上に高くなる可能性が高いと思います。

      もし対応しているのとしていない設備が複雑な場合は、担当の営業の方からショールームに連絡してもらうのも良いでしょう。

      なお、このタイミングでインテリアの基本も押さえた上で間取りやコーディネートの打ち合わせを進めていきましょう。

       

       3-4.【重要】配置の打ち合わせ

      続いての流れは建物の配置決定です。

      配置は新築に関する打ち合わせの中でもとても重要な部分です。
      特に建築法に大きく関わるところですので、企業との間に巨大なトラブルを巻き起こす可能性が高いです。

      しかし、お客様はもちろん詳しくないことが多いですし、場合によっては営業マンも詳しくない場合があったりします。
      ※建築士の資格がある設計担当は詳しいことが多いですが、土地情報が営業マンから担当の設計に正確に伝わっていないケースなどがあると非常に危険です。

      配置に関しての勉強を一からやるのも大変ですので、打ち合わせにおいてのポイントだけ覚えておきましょう。
      (ただし、最低限の部分ですので、知識が大いに越したことはありません)
      ※後日、配置に関しても更新していきます。

      そもそも「配置」とは、土地に対しての新築建物の配置、位置のことです。

      駐車場の位置、太陽の向き、近隣との兼ね合い、庭の活用などを加味して配置を決めていきます。

      難しいと言えば難しいのですが、こちらに関しては担当営業も詳しいことが多いですし、お客様もしっかり考えることが多いので、その場になれば大丈夫と私は思います。

       

      ■配置における重要なポイント

      1. GL設定(ジーエル設定)
      グランドライン設定といいます。
      つまり地盤の高さの設定のことです。

      実はこの設定、法律にも関わってきますし、工事費用にも関わってきますし、外構工事にも関わってくる部分です。

      土を盛れば地盤は高くなり、土を減らせば地盤は低くなります(当たり前ですが)。
      ただ、土を盛るにも減らすにも、お金が必要です。

      残土処理の相場は1㎥(1立米)5000円前後です(都会はもう少し高いと思います)。
      何十万と費用が発生してしまうことも多々あるので予算には加味しておくのが良いでしょう。

      また、法律の「道路斜線制限」「北側斜線制限」などの基準にもなるのがGL設定です。
      GL設定を間違えて新築工事が進んでしまい「実は制限を超えていた」ということになれば、最悪はじめから作り直しというケースまで発生してしまいます。

      まずは設計士にしっかりGL設定が大丈夫か確認しましょう。

      2. 設計事務所に話を聞いてみる
      続いてのポイントです。
      建築会社は、自ら「建築確認申請」を行いません。

      ※建築確認申請: 簡単に言えば、市町村に対し該当する土地に計画した配置や間取りで家を建てて良いかの確認をします。

      必ず提携している「設計事務所」が存在し、そこの建築士に申請を委託します。
      配置を決める際、その建築士にお願いをして打ち合わせに参加してもらいましょう。

      担当の設計士か住宅営業マンに、設計事務所の建築士に参加してもらえないか確認しましょう。

      設計事務所の建築士から直接配置に関してのアドバイスをもらったり、該当する土地に定まっている法律を確認すれば非常に安心です。

      3. 新築の配置決定前に外構打ち合わせをしよう
      出来ればこのタイミングで外構打ち合わせを行いましょう。

      ハウスメーカーや工務店が作成してくれた配置図を叩き台として、外構計画を進めましょう。
      特にハウスメーカーや工務店と提携していない外構業者さんが良いと思います。

      要は、配置図を外部の外構業者さんに見せれば、外構業者さんが異常な部分に気が付いてくれる可能性が高いでしょう。

       

       3-5.外構の打ち合わせ

      上記、建物配置の部分でも記載しましたが、外構計画の打ち合わせもこのタイミングで行いましょう。

      ※打ち合わせは最低1~2回だけでも行っておけば、このタイミングで確定しなくても構いません。

      外構は駐車場や庭の使い方(建物配置)、それに外部照明などの電気工事に関わってきます。
      それは新築プラン・間取りにも関わってくる可能性も高いので、間取りや配置の確定前に1~2回は打ち合わせておきましょう。

      建物の打ち合わせと並行しての外構は打ち合わせはとても大変かと思います。
      そういう場合に、以前私もお客様に勧めていたのですが、以下のようなサービスも利用してみて下さい。

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      外構の要望を伝えればプランや費用を無料で出してくれるサービスですので、色んなアイデアやアドバイスが複数社からもらえます。
      また、料金の比較もできるのでお勧めです。

      個人的な注意点としては、複数社から外構プラン・見積りを出してもらえますが、プランと金額だけで決めるのは非常に危険です。
      サービスをうまく使うことは重要ですが、時間が無いからと即決せずに、必ず提案してもらった外構業者としっかり打ち合わせを行って下さい。

      なお、外構計画の段取りやスケジュールの詳細は下記ページにまとめていますので、ぜひご参照下さい。

       

       3-6.土地決済(所有権移転)

      土地契約後、1ヶ月前後で土地決済になります。

      つまり、多くの方がハウスメーカーと間取りやコーディネートの打ち合わせをしているタイミングと重なります。

      土地決済までにやっておくべきことは、住宅ローンの本審査を通しておくことです。

      決済の準備は土地の仲介業者さんや銀行の方がやってくれますので問題ありません(土地の登記なども含め)。
      大体2時間ほどの手続きで終わります。

      ここで土地の料金を現金か住宅ローンで支払います。
      つまり所有権は売り主から買い主に移ることになります。

      住宅ローンの場合は土地決済後から利息が発生します。
      ただ、ローンの月々の返済は建物の決済が完了後になり、このタイミングで支払いは発生しませんのでご安心ください。

       

       3-7.間取り、設備、コーディネート、配置確定(追加変更契約)

      打ち合わせをしてきた間取り・設備・カラーコーディネート・建物配置が決まり、新築会社と「追加変更契約」を交わすと、新築計画におけるほとんどが確定、終了します。

      追加変更契約後は、この決めた内容は一切の変更ができなくなると思ってください。

      この後、ハウスメーカーや工務店は建築確認申請を提出します(提携している設計事務所を通して)。

      市町村に対して計画書を提出したので、市町村は法的に問題がないか計画書を確認する流れです。

      つまり、建築確認申請提出後に間取りや配置を変更するには一から申請を出し直すことになるので、数十万円という無駄な費用が発生します

      追加変更契約は入念に確認してから印鑑を押しましょう。

       

       3-8.建築確認申請(メーカー、工務店で申請)

      新築の打ち合わせが全て完了し、追加変更契約を交わすと、いよいよ「建築確認申請」が提出されます。

      基本、建築会社が対応してくれますので、何もしなくても大丈夫です。
      また、ここからは打ち合わせが減り、時間的なゆとりができるはずです。

      なお建築確認申請は、申請後、約1~2週間ほどで許可が下ります。
      (特殊な法律に該当する地域、調整区域は時間がもっと掛かります)

      追加変更契約後から計算すると、約3~4週間前後で下りるのが一般的な流れでしょう。

      ■建替の場合
      建築確認申請が下りてから解体工事を行います。
      最悪、確認申請が下りなかった場合に解体してしまっていると大変な事態になるからです。

      なお、解体前には仮住まいに引っ越しをしておく必要があるでしょう。
      間取りの打ち合わせと並行して探しておきましょう。

      解体に関しての詳細はこちら

       

       

       3-9.地盤調査

      このタイミング、流れで地盤調査を行います。

      地盤がゆるいかどうかの確認です。

      地盤調査は建物の配置、特に建物の外周面に沿って穴を掘って調査をします。
      こればかりはやってみないと結果が分かりませんので、地盤が強いことを祈りましょう。

      費用は地盤の強度、基礎や建物の構造によっても変わります。

      大体70~150万円の間ですが、それを超えるケースも稀に発生します。

       

       3-10.地鎮祭

      着工前に地鎮祭を行う流れになります。
      (地鎮祭: 土地の神様を祭って、新築工事が無事に終わることをお祈りする行事)

      昔に比べて地鎮祭を行うご家族は減ってきました。
      私の経験上は大体5割の半分くらいでしょうか。

      私個人的としては実施をお勧めします。
      ご家族の思い出にもなりますので、特に遠方でなければご両親や親せきを呼んでの地鎮祭はとても素敵だと思います。

      こちらも担当営業に言えば手配してくれるところがほとんどです。

      費用は依頼した神社にもよりますが、大体3万円前後が一般的です。
      (私が担当していた神奈川のエリアではほとんど35000円でした)

      また、今はお供え物も全て神社で用意してくれますので、手ぶらでいけます。
      ※料金は「初穂料」(はつほりょう)と記載した封筒に入れ、神主さんに直接お渡しください。

      地鎮祭の流れや実施すべきか知りたい方は下記ページをご参照下さい。

       

       3-11.着工前打ち合わせ

      地鎮祭が終わると、次の流れはいよいよ着工です。

      着工前の直前には営業マンと担当監督との打ち合わせがあります。

      ※打ち合わせが無いハウスメーカー・工務店もあったり、後述する電気設備の打ち合わせをここで行うケースもあります。

      再度設備やカラーコーディネート、配置などの確認を行いましょう。

      またこの段階で新築に関して不安点も出てくると思いますので、このタイミングで監督に確認しておきましょう。

       

       3-12.着工(工事開始)

      いよいよ新築工事開始です。

      地盤調査の結果、ゆるかった場合は地盤改良工事を行ってから基礎工事が始まります。

      着工時は特にやるべきことはありませんが、予め着工後の流れを把握して、前もって進めるべきものは進めておきましょう。

       

      4.着工後の流れ(着工から引越し)

      基礎工事
      新築計画の終盤です。

      着工後ももちろん、重要な打ち合わせや重要な確認事項が多々ありますので、しっかり把握して頂ければ幸いです。

       

       4-1.基礎工事

      基礎工事中は、あまりやることはありません。
      基礎コンクリートを乾かす時間が2~3週間前後と長いため、現地に何度も足を運びたくなりますが変化も無いので1~2回くらい見に行けば問題無いと思います。

      お茶くらい用意したいという方もいらっしゃいますが、基礎業者さんも毎日現地にいるわけでもないので、たまたま現地に行って基礎業者さんがいたら、挨拶も含め、自販機でお茶を買ってあげるくらいで十分です。

      ただ、この空き時間でなるべく下記記載の電気設備のことや、外構、カーテンのことを進める流れが良いでしょう

       

       4-2.電気設備打ち合わせ(照明器具含む)

      新築において、小さな失敗や後悔が発生し易いのがこの電気設備に関してです。

      電気設備打ち合わせはコンセントや照明器具、スイッチなどの位置を決めていきます。

      電気設備に関してはハウスメーカーや工務店の営業や監督などから、具体的なアドバイスをもらうことは難しいと思ってください。
      もちろん、一般的な説明を丁寧にしてはくれますが、結局それぞれのご家族の生活の動線や配置予定の家具によって全く変わってしまうので、具体的なアドバイスはできません。

      また、照明器具に関しては考えるのが非常に難しいので、気に入った照明器具メーカーのショールームに行くことをお勧めします。

      図面を持っていけば、図面に合わせて照明プランを作成してくれます。
      その照明プランを監督に渡せばスムーズでしょう。

      ※ショールームでは金額が高くなり易いので、予算をしっかり伝えておきましょう。

      コンセントの計画で失敗する原因や対策をまとめたページもあります。

       

       4-3.外構打ち合わせ(続き)

      ここまでの流れで外構の打ち合わせは1~2回実施しているのが望ましいです。
      残りの打ち合わせはなるべく電気工事打ち合わせと並行して進めていきましょう

      前述しましたが、外部コンセントや外部照明などは、外構工事に関わってきます。

      ■外部コンセントや照明の一例

      • 庭に間接照明を入れる
      • 将来電気自動車を購入し、充電できるようにしておく
      • 庭の手入れに電動の工具を使いたい

       

      上記例えはほんの一部ですが、外構計画と電気計画は密接に関わってきますので、並行して進めましょう。

      また、外構の契約は引渡しの1ヶ月ほど前までにすれば問題ないでしょう。

       

       4-4.カーテン業者選定、打ち合わせ

      電気工事打ち合わせが終わったら、カーテン業者さんを探しましょう。

      ※建築会社によっては一緒に提案してくれるところもあります。

      「ニトリなどの家具量販店でご自身で探されると安上がり」と考える方もいらっしゃいますが、なるべく辞めましょう。
      まずは専門のカーテン業者さんにプラン・見積りを依頼しましょう。

      カーテンは各部屋によって用途や素材を生活に合わせて変えていくと、実は非常に便利だったりします。
      あと、何年も使うことを考えると、新築時はしっかりとした質の物が良いでしょう。

      アドバイスも貰うことを含め、まずは専門のカーテン業者を探しましょう。

       

       4-5.上棟

      続いての流れは上棟になります。
      ちなみに、上棟(じょうとう)という言葉は、木造と鉄骨によって少し意味が変わってきます。

      • 木造: 基礎の上にたった1~2日で柱を一気に組み立てて、屋根の一番上の部材である棟木を取り付けるときのことを指します(工法によります)。
      • 鉄骨: 基礎の上に鉄骨工事が終了したときを指すことが多いです。鉄骨工事は工法にもよりますが、1ヶ月前後となります。

       

        一昔前までは上棟式を実施して、お施主様が大工さんや近隣の方などをお酒や料理を振る舞いおもてなしをしてきました。
        場合によってはご祝儀を出すこともありました。

        しかし、最近では実施しない方が圧倒的に多いです。
        (簡単にお酒でお清めだけやられる方もいらっしゃいます)

        企業も逆にお断りするケースもあるようです。

        木造の上棟は大工さんが1日で10人前後と一気に集まりますので、お茶くらいの差し入れは良いかもしれません。
        ※見学していても楽しいかと思います。

        上棟式については下記ページをご参照下さい。

         

         4-6.火災保険選定、手続き

        このタイミングで火災保険に関しても動いておきましょう。

        火災保険&地震保険は今や必須です。

        私の経験上、正直どの火災保険もそんなに大きな差は無いと思います。

        それよりも家財に保険を入れるか、オプションを付けるかどうかなど、内容を決めることに時間を掛けましょう。

         

         4-7.登記関係手続

        最終決済に向けて、新築登記関係も進める流れです。

        土地から購入した方は土地の登記は終わっているので、
        建物表題登記や所有権保存登記、住宅ローンの抵当権設定。

        建替えの場合は建物滅失登記や残債が残っていた場合は抵当権抹消などの手続きが必要となります。

        ご自身で進めることも可能ですが、かなり大変な作業ですし、ミスが命取りになりますので、ハウスメーカーや銀行と馴染みのある司法書士にお任せするのが一番かと思います。

        建物の大きさなどにもよりますが、建物登記費用は手数料なども含めて30万円前後が一般的です。

        司法書士に依頼すれば、後は先方が段取りしてくれますので、指示に従って必要書類を集めたりしましょう。

         

         4-8.完了検査

        建物がほぼ完成したタイミングで建築会社が完了検査を実施します。

        基本的には引渡しの2~3週間前が多いと思います。

        提携している設計事務所が段取りしているので、特にやることはありません。

        市町村の方が現地に来て、建築確認申請の通りに家が建っているかを確認します。

        ここで本当に稀に大問題が発覚してしまうケースがありますが、ここまでの流れをしっかり対応していれば全く問題ないでしょう。

         

         4-9.施主検査

        続いては施主検査です。

        ほぼ完成した新築に、監督なりと一緒に検査します。

        この検査では、外装・内装に傷や歪みなどが無いかをしっかり確認しましょう。

        住宅は人間が作るものですので完璧ではありません。必ずと言っていいほど傷などは発生します。
        (私も経験上、傷が全く無かった新築を見たことがありません)

        それを引渡しまでに補修していく形になります。

        傷があるからと言って建築会社を責めても仕方がないので、ご自身の目でしっかりと確認をして補修をしてもらいましょう。

        施主検査についてまとめたページもあります。

         

         4-10.建物決済、登記

        引渡し直前の最後のお仕事です。

        いよいよ、建物の最終金の支払いや登記手続きとなります。

        事前に銀行や司法書士に書類などを提出していたと思います。

        最後に銀行か建築会社の打ち合わせ室なりで、お施主様、担当の銀行員、司法書士、場合によっては担当営業も含めて一堂に集まって手続きを行います。

        この手続きが終われば、住宅ローンの手続きは全て完了して、翌月から返済が始まることになります。

         

         4-11.引き渡し

        新築の流れもいよいよ最後の引渡しとなります。

        感傷に浸る方も多いですが、まずは施主検査で依頼した補修場所をしっかりと確認しましょう。

        また、設備の説明などもしっかりと聞きましょう。

        非常に長い説明も多いので、個人的には携帯電話で録音しておくことをお勧めします。

        実際に住み始めてから、必ずと言っていいほど困ったことが何かあると思っておきましょう。
        ですので、問題が発生した時の連絡先は確認しましょう。

        それから引っ越しに向けての電気や水道などの名義変更やインターネットの引っ越し手続きなども行っておきましょう。

        引渡しの流れや注意点をまとめたページもあります。

         

         4-12.外構工事開始

        引渡し後はなかなかすぐに引っ越しはできません。

        外構工事があるので、車を置く場所が無かったりします。

        引渡し後にすぐに外構工事に入ってもらえるように、外構業者さんには引渡し日と引っ越し日は伝えておきましょう。
        おおむね2~3週間くらいが一般的です。

         

         4-13.引っ越し

        ここまでお疲れさまでした。

        最後の引っ越しですね。

        引っ越し後には建築会社によりますが、3ヶ月、6ヶ月、1年と定期点検があるので、緊急性が低い問題や新たに気が付いた傷などは写真を撮影しておき、まとめて点検時に伝えましょう。

        入居後にやることをリストにまとめたページがあります。

         

        5.まとめ

        最後までご愛読ありがとうございました。

        ここまでが新築の流れとなります。

        冒頭にもお伝えしましたが、新築で失敗しない為には、多くの勉強や入念な確認が必要になります。
        それには体力も時間もたくさん使うことになります。

        ただ、しっかりと上記流れに沿ってスケジュールを組めば、必ず素敵な家になるはずです。

         

        最後までご愛読頂きまして有難うございました。

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