【新築の諸費用はいくら?】費用を抑えるポイントや注意点を解説

「新築における諸費用の相場どれくらいなの?」

「注文住宅や建売住宅の諸費用を安くする方法はあるの?」

家疑問くん そんな疑問にお答えします。

 

 

今回は、建売・注文住宅における諸費用の相場や目安を解説していきます。

また、それぞれの諸経費ごとに「うまく節約して安くする方法」「住宅ローンで支払うもの・現金を用意しておくべきもの」などの疑問にお答えしていきます。

本記事の内容はこちらです。

本記事の内容
  • 建売や注文住宅の諸費用の相場や目安が分かる
  • 建築会社がつくる見積書に記載されている諸費用の注意点
  • それぞれの諸経費を安くする方法や、現金を用意すべき諸経費がどれかが分かる

では早速解説していきます。

 

1.新築の諸費用を把握しておくべき理由

注文住宅で新築を建てたり建売住宅を購入する際、「建物本体・土地・工事費」以外に必ず発生する費用があります。

例えば、住宅ローンを借りれば金利以外に手数料や税金を支払ったり、建物や土地を国の帳簿(公募)に登録する義務が発生するので「登記」の費用を支払う必要があったりします。

ただこれらは諸費用のほんの一部で、新築には多種多様な費用が発生するのです。

そんな細かい費用を全部覚えるのはめんどうだな、と感じる方も多いと思います。
営業マンでも覚えるのには1カ月かかるでしょう。

すべて細かく覚える必要はありません。

しかし、これから特に注文住宅で家づくりをする人は、この諸費用の相場や注意点をしっかりと把握しておかないと、資金計画で大失敗する可能性が高くなります。
新築工事の途中でお金が足りなって親族から借りる、という事態だって起きてしまいます。

その理由は、ハウスメーカーや工務店と契約する段階では、諸費用は正確に分からないからです。

契約後に家づくりの計画を進めていく中で徐々に費用が確定するため、最初の資金計画では諸費用をかなり多めに見込んでおく必要もあるでしょう。

また、近年では諸費用も住宅ローンで借入ができる銀行も増えてきましたが、現金での支払いが必要になる諸費用もあります。

現金がショートしてしまわないように、頭金をどれだけ用意しておくべきかも把握する必要があるでしょう。

 

2.参考:昔ハウスメーカーで作った新築の諸費用見積書

私が以前つとめていたハウスメーカーで、あるお客様に作成した時の概算の見積書を紹介します。

まずは参考程度にざっくりと金額を確認してみてください。

  • 下記見積書は、ハウスメーカーで作成した「建替え」の諸費用のみの金額です。
  • 実際に発生した正確な金額ではなく、営業マン(私)が算出した概算の金額です。

 

諸費用見積
カテゴリ項目金額
住宅ローン融資手数料55,000
団体信用生命保険0
つなぎ融資0
保証料0
印紙20,000
合計75,000
登記表示、保存、滅失登記200,000
抵当権設定80,000
合計280,000
設備・追加工事外構工事1,500,000
カーテン170,000
空調650,000
合計2,320,000
税金不動産取得税(建物)200,000
印紙(請負契約)10,000
合計210,000
その他火災保険(10年一括払い)400,000
地鎮祭35,000
水道加入金(口径変更差額)80,000
確定測量(境界確定)500,000
仮住まい600,000
引越し(2回分)150,000
合計1,965,000
諸費用 合計4,650,000
 補足
数字右欄の「〇」は建替えでしか発生しない諸費用。
「※」は、建替えの場合と土地から購入しての新築の場合と金額が大きく変わる項目です。

注文住宅では外構やエアコン(空調)工事なども含めると、諸費用は450万円強いという大きな金額になってしまいます。
(設備・追加工事を抜くと230万円)

土地を購入してからの新築でも金額はさほど変わりません。また、建売住宅でも注文住宅ほどの金額にはなりませんが、やはり諸費用は大きな金額になります。

新築の資金計画で失敗しないためにも、本記事を通して諸費用の相場や注意点、それに費用を抑えるためのポイントを把握しましょう。

 

3.注文住宅、土地購入、建売、それぞれの諸費用の相場を覚えよう

コスパ

本章では新築における諸費用の目安・相場を以下の3つにわけて解説していきます。

  • 注文住宅の諸費用
  • 土地購入の諸費用
  • 建売住宅の諸費用

 

もちろん、建物・土地の大きさや地域、住宅ローンの借入額などなど、様々な条件で諸費用は大きく変動しますので、下記相場は参考程度にとらえて下さい。

 

3-1.注文住宅の諸費用の相場・目安

注文住宅の諸費用を分類すると「土地を新規で購入して家を建てる(土地を買い直す住替え含む)」「同じ土地で家を建替える」との2つに分かれます。

土地購入の諸費用や、確定測量(境界確定)・仮住まい費用など、発生する費用が一部異なるからです(確定測量・仮住まいについては5章で少し解説します)。

ただ、どちらも合計金額はそんなに変わりませんので目安となる数字は同じと考えていいでしょう。

 

まず、結論となるパーセンテージを次のように覚えておきましょう。

注文住宅の諸費用目安
  • 請負金額(建物本体+工事費)の【10~12%】が諸費用になる
  • 諸費用に外構工事・エアコン・カーテンなどの設備・追加工事を加えると、請負金額の【17~20%】が目安となる

例えば、延床面積34坪の平均的な大きさの建物を坪単価50万円のハウスメーカーで新築するとします。

■建物本体1700万円 + オプション200万円 + 工事費300万円 = 請負金額2,300万円

この場合の諸費用(設備・追加工事含む)は
2,300万円 ×(18~22%)= 410万円~500万円
となります。

「土地を新規で購入して家を建てる場合(土地を買い直す住替え含む)」は土地購入のための諸費用が発生する反面、確定測量・仮住まい費用が無くなるため、建替えと同じで請負金額の17~20%ほどの諸費用に収まるでしょう。

上記のパターンで土地を1,500万円で購入したら、トータルの資金計画では4,300万円ほどになるわけですね。

 

3-2.土地購入の諸費用の目安

2-1章の注文住宅諸費用の目安には、土地購入の諸費用の目安は含まれていますが、ここでは土地購入の諸費用だけの相場・目安を解説しておきます。

土地購入費用の内訳は次の4つです。

  • 不動産業者への支払い費用(仲介手数料など)
  • 登記関係の費用(所有権移転、表示登記など)
  • 住宅ローン(手数料、つなぎ融資費用)
  • 税金(固定資産税清算金、不動産取得税、印紙)

 

※工事に必要な経費(現況測量、地盤改良、インフラ)は諸費用からは除外します。

土地購入の諸費用目安
  • 土地購入金額の【5~6%】が諸費用になる

■2000万円の土地なら100万円~120万円が諸費用の目安です。
※2500万円の土地なら130~150万円

土地も建売住宅も同じですが、不動産業者に支払う「仲介手数料」が1番高い諸費用です(計算は土地の場合も建売と同じ)。

不動産会社によっては土地売買の仲介手数料が「無料」、または「半額」と告知している場所があります。

しかし、実際には建物とワンセットでの購入が条件となっているケースがほとんどで、建物で利益が取れるから仲介手数料を安くできる仕組みになっています。

逆に言えば、建物の料金が高くなっていると考えることができますよね。

土地の諸費用を抑えるのは難しいことを覚えておきましょう。

土地購入の諸費用は下記ページにまとめていますので、合わせてご確認下さい。

 

 3-3.建売の場合の諸費用の相場

続いて、建売の場合も諸費用の平均値、相場を解説します。

建売の場合、工事費は全て本体価格に含まれます。
ほとんどの場合、外構や照明・電気工事も完了しているので、これも本体価格に含まれます。

必要な諸費用としては注文住宅に比べるとかなり低い金額です。

  • 仲介手数料
  • 住宅ローン関係の手数料
  • 税金
  • 火災保険
  • 登記
  • 引っ越し

 

    上記が主だった費用で、土地購入にかかる費用と内容が近いですね。火災保険と引っ越し費用が加わった感じです。

    平均的な諸費用の目安は次の通りです。
    建売住宅購入の諸費用目安
    • 建売住宅購入金額の【6~8%】が諸費用になる

    仮に3000万円の建売住宅であれば、180~240万円ほどが諸費用の目安となります。
    ※4000万円なら240~320万円

    特に仲介手数料が高く、「物件の3%+6万円+消費税」という計算で算出しますので諸費用は物件金額に比例します。

     

    4.新築の諸費用で注意すべきポイントと対策

    本章では、特に注文住宅の諸費用で失敗しないために注意すべきポイントと、その対策を解説していきます。

    諸費用でもっとも注意すべきは、次の2つの理由によって金額が大きく変わるという点です。

    • 概算見積りを作る営業マンによって諸費用が異なる
    • 施主の趣味嗜好や考え方、また地域などによって諸費用が異なる

     

    ここをしっかりと押さえておかないと、資金計画で大失敗することになります。

     

    4-1.概算見積りを作る営業マンによって諸費用が異なる

    例えば住宅展示場を回っている際に、色んな住宅営業マンに「諸費用はどれくらい掛かりますか?」と質問したとします。

    そうすると各営業マンによって返答の金額が前後するはずです。

    それは、営業マンによって「諸費用」の意味合いが少し変わってくるから。

    外構・空調工事、家電、水道加入金、税金、火災保険など、どの範囲までを「諸費用」と言っているのか営業マンによって感覚が違うんですね。

     

    それに、坪単価が高いハウスメーカーでありがちなのですが、「概算」見積りの諸費用の金額をわざと低くする営業マンがいます。

    資金計画の合計額を低く見せることで、割安なハウスメーカーだと思ってもらいたいからです。

    ですので、営業マンの表現する諸費用や見積りは鵜呑みにせず、慎重に金額を確認しましょう。

     

    4-2.施主の趣味嗜好や考え方、また地域などによって諸費用が異なる

    本記事もそうですが、いろいろ諸費用の相場をインターネットで調べても、結局、施主の考え方や地域によって大きく諸費用が異なるのが現実です。

    例えば、次の諸費用は人によって大きく変動します。

    • 外構・空調・カーテン
    • 住宅ローンのタイプや選んだ銀行、また保証料の有無など
    • 火災保険
    • 仮住まい
    • 確定測量(境界確定)
    • 購入する土地

    また、住む地域によって土地の金額は左右するので、土地の諸費用も合わせて変動が大きくなるでしょう。

    仮住まいの賃料や、外構費用の相場も地域によって変わってしまいます。

    つまり、これだけ変動するわけですから、諸費用の金額を事前につかんでいくのは難しいということを念頭に置いておきましょう。

     

    4-3.複数の建築会社(営業マン)から相見積りしてもらい、諸費用を比較する

    建築会社と契約する前になるべく正確に諸費用を把握していくためには「複数の建築会社から見積りを作ってもらい、諸費用を比較する」というのが最大の対策です。

    最低でも2~3社は見積りを作ってもらいましょう。

    諸費用の金額が異なる部分を確認し、各営業マンに金額の根拠を聞いていくのが一番良い方法です。

    経験を積んだ営業マンなら何百回と見積りを作っているはずですし、かつ実際に発生した諸費用の金額を何十パターンと見てきたはずです。

    とはいえ、たくさんの建築会社を回るのは大変だと思います。

    しかし、家づくりを進める上で正確な資金計画を立てるのはもっとも重要で、かつ取り返しのつかない失敗をしないために必要なものです。

    どうしても時間がないのなら、複数のハウスメーカーや工務店から間取り(プラン)や見積りを一括で提案してもらえる無料のサービスがありますのでご紹介します。

    【タウンライフ家づくりのプラン・見積り一括サービス】というサービスです。

    間取りの要望を伝えればプランを複数のハウスメーカーや工務店が無料で提案してくれるサービスですし、様々なアイデアやアドバイスが複数社からもらえます。

    また、複数社の「資金計画書」を比較できるので、建物価格だけでなく工事費や諸経費も比較できます。

    建築会社側も相見積りされていることが分かるので、より良いプランを提案しようとしたり、少しでも値引きした見積りを出してもらえる可能性も高くなります

    それにタウンライフ家づくりのプラン・見積り一括サービスをご紹介するのは、他にも多数のメリットがあるからです。

    タウンライフ家づくりのプラン・見積り一括サービスのメリット
    • 全て完全に無料
    • ネットで3分入力するだけで完了。住宅展示場を回る手間が大きく省ける
    • 色々な設計士のプランを参照し、間取りのメリット・デメリットを比較できる
    • 各建築会社の資金計画書を参照し、工事費や諸経費なども比較できる
    • 登録されている注文住宅会社は厳選な審査をクリアしているから安心できる(優良企業600社以上が登録)
    • GMOリサーチの注文住宅部門アンケートで「満足度」「使いやすさ」など3部門でNO1
    • 土地探しや提案も手伝ってもらえる
    • 住宅ローンなど様々な家づくりの情報が集めやすい

    紹介する以上心配なのでネットで口コミを調べてみましたが、いきなりたくさんの電話が掛かってくることや、しつこい営業されるなどの心配もありません。

    情報収集は早いに越したことはありませんので、ぜひ利用してみて下さい。

     

    5.カテゴリ別に諸費用の解説と費用を抑えるポイント

    コストカット

    ここでは、諸費用の詳細をカテゴリ別に解説しつつ、それぞれ諸費用の金額を抑えることができるのかも合わせて解説していきます。

    また、住宅ローンの借入可能な諸費用なのか、予め現金を用意しておくべきかも一緒に説明していきます。

     

    5-1.住宅ローンの諸費用

    住宅ローンを組む時に銀行に支払う諸費用です。

    住宅ローンの諸費用を分類すると、大きくは6種類になります。

    • 融資手数料(事務手数料)
    • 保証料
    • つなぎ融資の経費
    • 登記(司法書士報酬)費用
    • 印紙税(印紙代)
    • 団体信用生命保険(団信)の費用を一括で支払う

     

    住宅ローンの諸費用の詳細は下記ページにまとめています。

    基本的には、銀行に支払う手間賃の「融資手数料」、税金の「印紙代」、銀行が担保を確保するための抵当権というものを設定するための「登記費用」の3つは必ず発生します。

    この3つに関しては費用を抑えることはできませんし、また、どれも現金払いとなります。

    その他、「保証料」「つなぎ融資の経費」「団信の費用」については【住宅ローンの諸費用はいくら?】銀行タイプ別に目安を解説!を参照してもらうと詳しく分かると思います。

    「保証料」は金利に含めて月々のローンに組み込めば(0.2~0.3%金利上乗せが一般的)、最初にまとめて支払う必要はありません。

    また、「つなぎ融資」は発生しないように分割実行をしている銀行を選び、「団信」は民間銀行であれば別途費用が発生することはありません。
    (発生する場合は現金での支払いが一般的です)

    銀行選びに注意して費用を抑えていきましょう。

     

    5-2.登記に関する諸経費

    登記は建物・土地の所有権を国の登記簿に記録することを指します。

    登記すれば、建物・土地が自分のものであることを第三者に示すことができ、法的に保護されることになります。

    登記の中には、所有権を登録する費用だけでなく、下記のように色々な種類があります。

    • 登記簿に表示させる「表示登記」(建物)
    • 新築の建物を登録する「保存登記」(新築建物)
    • 所有権移転登記(土地)
    • 土地の地目を変更した時の登記、分筆・合筆をした時の登記(土地)
    • 抵当権の設定登記(住宅ローン)
    • 建物を取り壊した時の「滅失登記」(中古建物)

     

    費用の目安としては次の通りです。
    (建物2000万円、土地1500万円、ローン借入額3000万円と設定)。

    ■建物:20~30万円
    ■土地:30~40万円
    ■住宅ローン:10万円前後

    建物や土地の金額、ローン借入額によって登記費用は上下します。

    また、土地の地目変更、分筆・合筆などをした場合はもっと金額が高くなります。

     

    登記は司法書士や土地家屋調査士に依頼をしてやってもらうことが一般的です。

    自分で登録することで節約することは可能ですが、かなりの時間と労力が必要となるので全くオススメできません。

    それよりも登記費用を抑える方法として、建築会社から紹介された司法書士や土地家屋調査士を使うと費用が高くなるので(マージンが取られるため)、自分で探すのがベストです。

    登記費用は諸費用として住宅ローンを組むことは可能です(銀行による)。

    ただ、一時的に現金で支払う必要があります。

    どうしても現金を用意できない場合、諸費用ローンが組める銀行に相談して、前もって融資してもらえないか相談すると良いでしょう。

     

    5-3.設備・追加工事関係

    設備・追加工事としては「外構工事」「空調(エアコン)」「カーテン」などがあります。

    これを諸費用として捉えるかは、人それぞれですが、本記事では諸費用と考えます。

    ここに関してはそれぞれの趣味嗜好で金額が大幅に変動するため、目安金額は記載しません。

    ただ、「外構工事」に関しては金額を抑えるためのポイントがあります。

    外構工事の費用や金額を抑えるためのポイントは下記ページにまとめています。

    上記ページにまとめていますが、外構業者に相見積もりを依頼することが最も費用を抑えることができる方法です。

    それに相見積もりは費用を抑えるためだけでなく、各業者からいろいろなアイデアやデザインを提案してもらい、良いとこ取りをするためでもありますので、必ず依頼しましょう。

     

    5-4.新築に掛かる税金

    新築の時に発生する税金として、建物・土地を購入したときの「不動産取得税」と、その後払い続けるべき「固定資産税」「都市計画税」、それに各契約時の「印紙代」があります。

    新築時の諸費用には「不動産取得税」と「印紙代」が含まれます。

    下記ページに固定資産税、不動産取得税についてまとめていますのでぜひご参照下さい。

     

    「不動産取得税」の金額目安は次の通りです。
    (建物2000万円、土地2000万円として計算)

    ■建物:10万円前後
    ■土地:20万円前後

    【不動産取得税は大きな負担!】支払い時期と金額を把握しておこうに詳しく記載していますが、上記目安は2021年3月31日までを購入とした場合の「軽減措置」が働いた場合の目安となりますので注意して下さい。

     

    また、印紙代は建物・土地の契約書・住宅ローンの契約書を取り交わす時に発生する税金です。

    金額は以下の表を参照してください。

    契約書の金額不動産売買契約書・建築工事請負契約書金銭消費貸借契約書
    500~1000万円5000円10000円 
    1000~5000万円10000円20000円
    5000万~1億円30000円60000円
    1億~5億円60000円100000円

    上記のうち、不動産売買契約書・建築工事請負契約書の印紙代は2020年3月31日までの軽減措置を受けた場合の金額ですが、それ以降は金銭消費貸借契約書と同じ金額になります。

    なお、不動産取得税、印紙代はローンで支払うことはできませんので、計画的に現金を用意しておきましょう。

     

    5-4.その他の諸費用

    その他の諸費用は次のような項目があります。

    • 火災保険
    • 地鎮祭
    • 水道加入金
    • 確定測量(境界確定)
    • 仮住まい
    • 引越し

    多いので、1つずつ解説していきます。

     

    ■火災保険
    火災保険は火災だけでなく、地震、風災、水災、家財など、様々な災害の保険です。
    必ず加入しましょう。

    もっとも費用を抑えるためには、最大の10年分を一括で支払うのが良いでしょう。
    年払いにすると割高になります。

    一般的には35坪前後の新築で30~40万円が目安ですが、保証の内容によって大きく変動があります。

    住宅ローンで支払うことも可能です。

    ■地鎮祭
    最近は実施しない方が多いですが、思い出になるので私個人としてはオススメしています。

    最近は神社でほとんど備品を準備してくれるので、手間いらずになっています。
    費用は3~5万円が一般的です。

    諸費用としてローンに組み込めますが、神社には現金で支払います。

    ■水道加入金
    新築の場合(建売住宅も含め)、自治体に対して水道の利用申し込みをするための費用で、必ず支払う義務があります。

    市町村によって金額が上下しますが一般的には10~15万円程度です。

    諸費用としてローンに組み込めますが、現金で支払う必要があるので、頭金として用意しておきましょう。

    なお、建替えの場合は不要ですが、水圧が足りなく理由で水道の口径を13mm⇒25mmに変更した場合などは、差額を支払う必要があります。

    ■確定測量
    建替えの場合で、土地の測量図がはっきりしていない場合に家屋調査士に依頼して対応してもらいます。

    近隣の住人に立ち合ってもらい境界を確定させていくので、土地の広さにもよりますが40~60万円と高額になります。

    隣地とのトラブルを避けるためにも、必ず実施しておきましょう。
    実施すべきか不明な場合は、不動産・建築会社に相談すれば答えてくれるはずです。

    諸費用としてローンに組み込めます。

    ■仮住まい
    これも建替えの場合、一時的に住む場所を借りるために必要な費用です。

    注文住宅の場合は工期が3~5カ月が一般的ですので、半年ほどの家賃をみておきましょう。
    引っ越し費用も2回分かかります。

    諸費用としてローンに組み込めますが、最初の契約料など現金で支払う必要があるので、頭金として用意しておきましょう。

    ■引っ越し
    引っ越し費用も諸費用として住宅ローンに組み込めますが、現金で支払う必要があるので頭金として用意しておきましょう。

     

    6.まとめ

    新築における諸費用の注意点や費用を抑えるためのポイントはお分かりになりましたか?

    建物の大きさ・間取り、土地の大きさ・状況、家族の趣味嗜好など、多くの要因で諸経費の金額は変動します。

    見積書を出して初めて見えてくる数字が多いですので、予算計画はゆとりを見ながら進めていきましょう。

     

    最後までご愛読頂きまして有難うございました。

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