土地に建぀䜏宅むメヌゞ

「土地を買う時っお、そもそも倀䞋げ亀枉はできるの」

「もし土地の倀䞋げ亀枉ができるのなら、亀枉のコツを知りたい」

家疑問くんそんな疑問にお答えしおいきたす。

 

 

 

私は䜏宅営業マンの珟圹時代に、䜕十組ずいうお客様ず䞀緒に土地を探したした。

たた、スゎ腕の䞍動産仲介担圓ず通じお倀䞋げの亀枉を行っおきた経隓がありたす。

その环蚈亀枉回数は32回蚘録しおいた回数、成功率は19回で59成功、倀匕き成功額の平均は玄92䞇円でした。

そのスゎ腕䞍動産仲介担圓から孊んだこずや、経隓を通しお埗た倀䞋げ亀枉のルヌルや方法、コツなどを解説しおいきたす。

本蚘事の内容
  • 土地倀䞋げ亀枉の前提
  • 土地倀䞋げの具䜓的な方法や泚意点
  • 倀䞋げしやすい土地のタむプ
  • 平均92䞇円倀䞋げした土地亀枉のコツずは

 

なお、倀䞋げよりも先に、倱敗しない為の土地を遞ぶこずが重芁です。

䞋蚘ペヌゞをご芧になっおない堎合は、ぜひそちらからご参照䞋さい。

 

目次

1.土地倀䞋げ亀枉の前提

土地の倀䞋げ亀枉に関しお、前もっお螏たえお頂きたいこずから解説しおいきたす。

 

 1-1.倀䞋げ亀枉は可胜

結論から蚀いたすず「土地の倀䞋げ亀枉は可胜」です。

実際に私は䜕組も倀䞋げに成功した方を芋おきたした。
金額ずしおは30䞇円ず土地代金の端数分を倀䞋げしおもらった方から、120䞇円も倀䞋げしたもらった方もいらっしゃいたした。

ただし、倀䞋げに党く応じおもらえない方も倚数いらっしゃいたす。
私の経隓䞊、倀䞋げに成功した方の割合は5060ずいったずころです少額の倀匕きも含めお。

たた、100䞇円以䞊の倀䞋げに成功した方は䞀握りずいうのが珟実です。

 泚意
私が担圓しおいた゚リアは土地盞堎が15003000䞇円ほどです。5000䞇円を超えるような地域であれば、倀匕き額は増えたすし、その逆もありたす。倀匕き額は地域の盞堎によっお異なりたすので参考皋床にしお䞋さい

4050の方は倀匕き亀枉に応じおもらえおいないわけですし、少額の倀匕きも倚数あるこずを加味するず、過床の期埅をしおはいけたせん。

 

 1-2.䞍動産仲介業者は぀ながりを倧事にしおいる

土地の倀匕き亀枉は、基本、䞍動産の仲介業者にやっおもらいたす代理。
盎接の倀匕き亀枉はご自身ではたずできないず思っお䞋さい。

たた、売り䞻偎にも仲介業者が付いおいる堎合が倚いので、倀匕き亀枉は買い䞻偎の仲介業者ず、売り䞻偎の仲介業者で行われたす。

 

ここで重芁な前提ですが、土地を賌入した埌、䞍動産仲介業者ず぀ながり・関係を築く方はたずいないです。
圓然、土地の賌入は業者や倧地䞻でない限り、リピヌトするこずはありえたせん。

仲介業者から芋おも、土地の売買が終わったらそのお客さんずの぀ながりは完党に疎遠になるものです。
逆に、売り䞻偎の仲介業者ずは、今埌も぀ながりある可胜性が高いです。

䞍動産は結構狭い業界なので、同じ地域の䞍動産業者同士は顔芋知りが倚いこずもあり、マナヌ違反なこずをしおむメヌゞが悪くなるこずを嫌いたす。
぀たり仲介業者は、䞀床しか瞁のないお客さんよりも、今埌も繋がりある䞍動産仲介業者を倧事にする傟向がありたす。

し぀こい倀匕き亀枉や、マナヌ違反な亀枉などは、仲介業者は絶察にやらないず思っお䞋さい。

 

 1-3.倀䞋げ幅は最初から決たっおいる

家電補品などでもそうですが、ほずんどの堎合、倀䞋げ幅の限界倀は最初から決たっおいたす。

蚀い換えれば、売り䞻偎が倀䞋げも芋越しお最初から金額を決めおいる、ずいうこずです。

個人の売り䞻は仲介業者ず販売䟡栌の蚭定を盞談したずきに、ある皋床倀匕き額の目安も決定しおいたす。

䞍動産䌚瀟が所有しおいる土地でも、最䜎限の利益を確保するこずを優先したすので、倀匕き幅は決たっおいるず考えお䞋さい。

぀たり、倀䞋げ額は亀枉技術などで倧きく巊右されるものではないこずを念頭に入れおおきたしょう。

倀䞋げ亀枉によっお、倀匕き可胜額の最倧幅を匕き出そうずいう考えが適切です。

 

2.土地倀䞋げの具䜓的な方法や泚意点

倀䞋げの泚意点むメヌゞ

本章では具䜓的な土地の倀䞋げのタむミングや方法を解説しおいきたす。

 

 2-1.倀䞋げのタむミングや流れ

土地の倀䞋げ亀枉のタむミングは、基本「買い付け」の段階で行いたす。

買い付け甚玙に垌望金額を蚘入しお、仲介業者からFAXしおもらいたす。

FAX埌に、仲介業者から盞手の仲介業者に電話などで連絡を取り、売り䞻の反応など確認したす。
売り䞻の倀䞋げ垌望に察する反応を芋ながら亀枉に入るわけです。

土地賌入の流れ自䜓が分からない方は䞋蚘ペヌゞをご参照䞋さい。

 

䟋えば80䞇円の倀匕き垌望で買い付け申請したずしたす。

その埌、売り䞻の返答ずしお、80䞇円は無理、30䞇円ならいいよ、ずいう返答がありたすもちろん、党くダメずいう堎合もありたす。

そこで、30䞇円の倀匕きで了承しおも良いですし、50䞇円でどうですか、ず再亀枉しおも良いでしょう再亀枉で了承しおもらえる確率はぐっず萜ちたす。

䞡者が金額に玍埗出来たら、契玄日を蚭定しお契玄ずなりたす。

 

 2-2.具䜓的にどうやっお倀䞋げ金額を蚭定するのか、その方法は

具䜓的に、どうやっお倀䞋げ金額を蚭定しおいけば良いのかを解説しおいきたす。

前章で80䞇円の倀匕き亀枉の䟋を出したした。

ただ、その80䞇円ずいう金額蚭定をどう決めおいけば良いのでしょうか。

もちろん、適圓に金額を蚀っおは亀枉にならない堎合がありたす。

ですので、どれくらいの倀䞋げ垌望にすれば良いかは、売り䞻の仲介業者に事前確認するしか方法はありたせん。

仲介業者は売り䞻ではないので、いくらだったらいけそうか、意倖にも玠盎に教えおくれたす。

䟋えば、こちらの仲介業者から売り䞻の仲介業者に連絡をしお、50䞇円ほど倀䞋げできそうか盞談したずしたす。

するず、仲介業者は、「匷気な売り䞻だから倀䞋げは党く無理」ずか「20䞇円なら倧䞈倫ず思うけど、50䞇円だず五分五分かなぁ」などの返答をくれたす。

䞊蚘のような反応を確認しながら、実際の倀䞋げ亀枉金額の蚭定を固めおいきたす。

 

 2-3.倀䞋げ亀枉の泚意点

倀䞋げ亀枉の泚意点ずしお、倀䞋げ亀枉䞭に、他の人に取られおしたう可胜性がある、ずいうこずです。

倀䞋げは買い付け時の亀枉ですので、圓然契玄ではありたせん。

䞇が䞀、倀䞋げの亀枉䞭に、土地の蚀い倀定䟡で買う人が登堎した堎合は、売䞻はそちらに土地を売っおしたいたす。
売り䞻は高く売りたいはずですので、買い付けが入っおいようが圓然です。

぀たり、倀䞋げ亀枉をするず、買い付け予玄効力が匱くなっおしたうので、特に人気の土地の堎合は泚意が必芁です。

 

3.倀䞋げしやすい土地のタむプ

倀䞋げしやすい土地

前章たで、土地の亀枉が十分可胜なこずや、亀枉の流れが分かっお頂けたず思いたす。

ここからは倀䞋げしやすいねらい目の土地のタむプを解説しおいきたす。

ただし、倀䞋げしやすい土地ずいうのは基本的に人気が無い土地ばかりです。

気に入った土地で倀䞋げしやすいパタヌンは可胜性ずしおは䜎いので、時間をかけお入念に探す必芁がありたす。

 

 3-1.盞堎より高い

土地はその環境によっお倧きく倀段が倉わりたす。

日圓り、高䜎差、前面道路の幅員、敎圢地かどうか、ラむフラむンの有無、呚蟺環境、などなどによっお金額が倉わりたす。

呚蟺の土地の盞堎ず比范するこずはなかなかに難しいでしょう。

ですが、近堎で䌌たような土地を探しお、坪単䟡を芋れば、意倖に玠人の方でも盞堎を比范するこずが出来たす。
むンタヌネット情報で十分でしょう。

なかなかハヌドルが高い堎合は、仲介業に盞談すればすぐに盞堎を教えおくれるでしょう。

もちろん、土地はそれ盞応の倀段になっおいるケヌスの方が倚いので、䟡栌差は倧きくはありたせん。

ですが、売り䞻偎の早く売りたい、高く売りたいなどの気持ちが土地の倀段に衚れおいる堎合もありたす。

もし盞堎よりも若干高くなっおいたら亀枉の䜙地はありたす。

 

 3-2.売れ残っおいる土地

目安ずしお、半幎以䞊売れ残っおいる土地は倀䞋げ亀枉がしやすくなりたす。

半幎以䞊残っおいるず、売り䞻偎も売れるか䞍安になっおきおいたり、䞍動産䌚瀟が所有しおいる土地なら、䜙蚈な広告宣䌝費がかさんでいる堎合も倚く、亀枉が有利に働きたす。

半幎も経っおいるず段階的に倀䞋げしおいるこずもありたすが、さらに倀䞋げする䜙地は十分にありたす。

たた、倧型分譲地で売れ残っおいる土地もねらい目です。
倧型分譲地の堎合、個人よりも䞍動産䌚瀟が所有しおいるこずがほずんどです。

倧型分譲地では、土地の67割が売れおしたったら、利益が出るず蚀われおいたす。

぀たり、それ以降の販売分は党お利益になるので、業者偎ずしおはなるべく早くさばいお回転数を䞊げる方にシフトするからです。

 

 3-3.䞍動産䌚瀟が所有しおいる土地

前章の倧型分譲地で解説した内容ず重なりたすが、䞍動産䌚瀟が所有しおいる土地は、意倖に倀䞋げできる可胜性は高くなりたす。

䞍動産䌚瀟の堎合、ドラむな利益蚈算で動きたす。

販売も、ある皋床の利益を芋蟌んで行っおいたす。圓然、販売䟡栌は倀䞋げ亀枉分も含んだものになっおいたす。

たた、これも前章で解説したしたが、䞍動産業者の堎合は土地の回転を優先したす。
䞍動産業から芋れば、土地は早く回転させた方が儲かるのは必然です。

土地をさっさず売っお、その資金で他の土地を買い、たた売る。
そういったサむクルを早めるこずが倧事ず考えおいたす。

土地の販売には広告宣䌝費も発生したす。長期間に土地が売れないず広告宣䌝費も増えおしたうので、やはり早く売れるに越したこずはありたせん。

だからこそ、倀䞋げ亀枉も可胜になっおきたす。

 

 3-4.建築条件が倖れた土地

人気のある゚リアで、建築条件が付いた土地は倚いです。

建築条件を付ける、ずいうこずは、圓然土地の魅力が高いず売り䞻偎が刀断しおいるわけです。

ですが、建築条件が倖れた土地は、その売れるず芋蟌んでいた予枬が倖れおしたったわけです。

原因は土地にあるのか、建築䌚瀟にあるのかはそれぞれですが、建築条件が倖れたばかりの土地も倀䞋げ亀枉の䜙地が高くなりたす。

 

買っおはいけない土地に焊点を圓おたペヌゞもありたす。

 

4.平均92䞇円倀䞋げした土地亀枉のコツずは

倀䞋げ亀枉のポむント

続いお、土地亀枉のポむント・コツを状況別に8皮類、解説しおいきたす。

亀枉に必芁な基本的な郚分もありたすが、基本こそ重芁ですので、しっかり把握頂ければず思いたす。

 

 4-1.絶察土地を買う意思を䌝える

亀枉の倧前提ずしお、その土地を買う意思が必芁になりたす。

芁は、100䞇円倀䞋げしおもらえるんだったら、たあ買っおもいいかな、ずいう考えでは、基本亀枉できたせん。

䜕より、そんな買うかどうかも分からない土地の堎合、仲介業者も亀枉は絶察に嫌がりたす。

仲介業者から芋たら、䟋えば売り䞻が100䞇円は無理でも80䞇円なら、ず蚀っおくれた時に、買い䞻から「やっぱり契玄はしない」ず蚀われたら面子が䞞぀ぶれだからです。

倀䞋げ亀枉に応じおもらえそうかは、前章で解説しおいる事前確認で察応したしょう。

賌入意思が固たっおから、正匏な買い付けず倀䞋げ亀枉を行いたしょう。

 

 4-2.䜏宅ロヌンの事前審査を通しおおく

これも亀枉の倧前提です。

倀䞋げ亀枉には䜏宅ロヌンの事前審査が通っおいるこずが前提です。

亀枉に応じた埌に、やっぱり審査が通りたせんでした、ずなるず売り䞻偎が損をしおしたいたす。

買い付けの埌は販売を䞀時䞭止しおいるので、機䌚損倱が生たれるからです。

ですので、ロヌンの事前審査が通っおいない人は買う意思が無いず芋られるので、倀匕き亀枉に応じおくれる確率は倧きく䞋がりたす。

䜏宅ロヌンの事前審査は亀枉前に必ず通しおおきたしょう。

土地の手付金なども含めた䜏宅ロヌンの頭金や事前審査に関しおは䞋蚘ペヌゞをご参照䞋さい。

 

 4-3.倚額の倀匕き額を芁求しない

䞀般的な商品の倀匕き亀枉では、最初に倚めに倀匕き額を提瀺しお、無理なら少しず぀蚭定金額を䞊げおいく手法がありたす。

ですが、土地の堎合はその亀枉方法は䜿えないず思っお䞋さい。

䜕個も䜜れる䞀般的な商品ずは異なり、土地は1぀しかありたせん。

ですので、売り䞻偎も簡単に倀匕きに応じるこずは無いでしょう。

それに、売り䞻偎にずっおも思い入れがある土地の堎合もありたす。

無茶な倀匕きをする人に察しおは倉な人じゃないかず譊戒心を頂く可胜性もあり、倉な人に思い入れがある土地を売りたくない堎合もあるかもしれたせん。

ちなみに、私が珟圹時代に、1組だけ無茶な倀匕き亀枉したケヌスがありたした。

倀匕き亀枉埌、いきなり売り䞻偎から「その土地は芪族に売るこずにした」、ず連絡があり断られおしたいたした。

その話が本圓の可胜性もありたすが、むンタヌネットで販売を公開しおいた物件だったのに、いきなり芪族に売るなんおこずは考えにくいので、おそらくり゜だったのでしょう。
適圓な理由を付けお断られおしたったわけです。

断られる可胜性もあるので、過床の倀匕き亀枉をするのはやめたしょう。

 

 4-4.手付金を倚く出す

手付金はできるだけ倚めに甚意するず、倀匕き亀枉は有利に働きたす。

どんな䞖界でも䞀緒ですが、珟金は匷いです。

売り䞻偎から芋たら手付金を倚く出す人は、埌々のキャンセルされる確率が䜎く、たた属性が良い人だず芋るからです。

䞀般的には土地の手付金は50䞇円土地代金の1割が劥圓ず蚀われおいたす。
1割も出せれば、倚少倀匕き亀枉に有利ず蚀えたす。

20䞇円しか手付金は甚意できないけど、50䞇円倀匕きしお欲しい、ずいう亀枉はかなり無理があるず蚀えたす。

 

 4-5.倀匕きが埗意な䞍動産䌚瀟を探す

「倀匕きが埗意」ずいうのは、決しお亀枉が埗意、ずいうわけではありたせん。

それぞれの䞍動産仲介䌚瀟の営業マン達は、いろんな売り䞻ずの関係が䜜られおいたす。

Aずいう売り䞻ず関係が深い䞍動産䌚瀟もあれば、Bの売り䞻ず関係が深い䞍動産䌚瀟もありたす。

圓然、売り䞻ず関係が深い䞍動産䌚瀟の方が倀匕き亀枉がうたくいく確率が䞊がりたす。

私が珟圹時代でも、その売り䞻に合わせお埗意な担圓や䞍動産業者を遞んで䟝頌をしおいたした。

 

土地を探す前提ずしお、耇数の䞍動産䌚瀟に垌望の土地゚リアや条件を䌝えお探しおもらいたしょう。

気に入った土地があったら、次は仲介しおもらう䞍動産䌚瀟を遞びたしょう。

 

䞍動産䌚瀟を遞ぶ時のポむントがあるので、䞋蚘にたずめたす。

  • 決算が近いなど、業瞟欲しさに焊っおいる
    焊っおいる䞍動産䌚瀟は敬遠したくなるかもしれたせんが、焊っおいる䞍動産担圓の方が亀枉にもかなり力が入りたす
  • 気に入った土地の売り䞻の関係を聞いおみお、関係が深いこずが分かる
    売り䞻ずの関係を、具䜓的に話せる堎合は実際に関係が深いはずです。

     

    いく぀かの䞍動産担圓ずしっかりコミュニケヌションを取れば、誰が亀枉をしっかり行っおくれそうかは案倖誰でも分かるず思いたすので、頑匵っお質問を色々投げかけおみたしょう。

     

     4-6.無料の䞍動産情報サヌビスを䜿う

    前章にお、いろんな䞍動産䌚瀟を回るポむントを解説させおいただきたしたが、忙しい堎合はなかなかそうはいきたせん。

    特に䜏宅メヌカヌ呚りや仕事・家事・子育おなどず䞊行するのは時間的に厳しいですよね。

     

    その堎合、【タりンラむフ䞍動産】ずいうサヌビスを䜿うのが良いず思いたす。

    むンタヌネットで土地の条件を入力するだけで、地元の䞍動産から物件情報をもらえたす。
    垌望の条件ず連絡先の入力のたった分で物件情報がもらえたす。

    それに、タりンラむフ䞍動産をご玹介するのは、倚数のメリットがあるからです。

    タりンラむフ䞍動産のメリット
    • 土地の非公開物件たで玹介しおくれる
    • 党お完党に無料
    • ネットで分入力するだけで完了。耇数の䞍動産䌚瀟に䞀括䟝頌できる
    • 土地だけでなく、戞建おやマンションの情報たで䞀緒に䟝頌できる
    • 登録されおいる䞍動産䌚瀟は厳遞な審査をクリアしおいるから安心できる
    • 情報はメヌルや郵送などが遞べお、新着情報が随時送られおくる

    玹介する以䞊心配なのでネットで口コミを調べおみたしたが、いきなりたくさんの電話が掛かっおくるこずや、し぀こい営業されるなどの心配もありたせん。

    情報収集は早いに越したこずはありたせんので、ぜひ利甚しおみお䞋さい。

     

    なお、このサヌビスを䜿っおいるこず自䜓が䞍動産䌚瀟にずっおは競合しおいるこずになりたす。

    圓然、倀匕き亀枉に関しおも力を入れおくるこずは間違いないでしょう。

    たた、そもそも気に入った土地よりももっず良い非公開の土地情報が手に入るかもしれたせん。

    ぜひ掻甚しおみお䞋さい。

     

     4-7.䞍動産䌚瀟を遞んでいるタむミングでは買う意思はただ䌝えない

    4-1章で解説したこずず少し矛盟したような話ですが、「この䞍動産䌚瀟に仲介を䟝頌しよう」ず決めるたでは「この土地を買いたい」ず䞍動産䌚瀟に蚀うのはやめたしょう。

    この土地を買いたいず䞍動産䌚瀟に蚀っおしたうず、䞍動産䌚瀟から芋たら「次はどう契玄しおもらうか」、ずいうこずを考え始めおしたいたす。

    他に持っおいるかもしれない土地情報も䌝えおこなくなるでしょうし、䜕より䞍動産䌚瀟の方が倀䞋げに察しお匷気になっおしたいたす。

    倀䞋げしなくおもお客さんは欲しいず思っおいるのだから、匷気になるのは圓然です。

    䞍動産屋はその土地が盞堎よりも安いこずずか、条件がすごく良いずか、説埗に入っおしたうでしょう。

     

    ですので、決しお土地ず䞍動産仲介業者を決めきるたでは「絶察にこの土地が良い」などずは蚀わず、「この土地、100䞇円安かったらなぁ・・・」などず匂わせるくらいがちょうど良いでしょう。

     

     4-8.土地が倀䞋げできない堎合に建物の方で頑匵っおもらう

    土地の倀䞋げずは盎接的には関係ありたせんが、ハりスメヌカヌや工務店などの建築䌚瀟経由で土地の仲介䟝頌しおいる堎合に䜿える手を解説しおおきたす。

     

    䟋えば、垌望予算が4000䞇円だっずしお、土地ず建物、諞経費を合わせるず4100䞇円の芋積りになっおしたう堎合があるず思いたす。

    そこで土地の倀䞋げ亀枉100䞇円䞋げおもらう時に、ハりスメヌカヌなどの建築䌚瀟に、
    「もしも100䞇円䞋がらなかったら、建物の方で䜕ずかしおもらえたせんか」
    ず前もっお䌝えおおきたしょう。

    ぀たり、垌望予算4000䞇円以䞋にならなかったら、土地も建物も癜玙に戻すこずを匂わせるわけです。

    土地の倀䞋げ亀枉の倱敗は建物の倀䞋げ亀枉の材料になるので、建物の営業マンずしおも䌚瀟や䞊叞ず倀䞋げ亀枉がしやすくなりたす。

    ですので、土地の倀䞋げ倱敗の保険ずしお、建築䌚瀟ず事前亀枉をしおおくのが良いでしょう。

     

    5.たずめ

    土地の倀䞋げに重芁なポむントは、本蚘事に蚘茉しおあるマナヌ・瀌儀をしっかり守った䞊で、売り䞻偎にも配慮しお行うこずです。

    もちろん、倀䞋げに応じおもらえる可胜性はそれほど高くありたせんが、30䞇円でも倀匕きしおもらえれば、金額ずしおは倧きいのではないでしょうか。

    ただし、問い合わせが倚い人気゚リアの土地の堎合は、売り䞻偎も匷気ですので、倀䞋げ亀枉に応じおもらえる可胜性がかなり䜎くなりたす。
    その䞊、埌から定䟡で買い付けを入れた人に取られおしたうリスクもありたすので、仲介業者の方ずしっかり盞談しお倀䞋げ亀枉しおも良いかを怜蚎したしょう。

    ハりスメヌカヌの倀匕きに぀いおたずめたペヌゞもありたす。

     

    最埌たでご愛読頂きたしお、誠に有難うございたした。