【坪単価はどこまで含むの?】坪単価で比較しても役に立たない?

坪単価イメージ




ハウスメーカーや工務店の建築費を把握したり比較するのに「坪単価」を目安にすることがあります。

ですが、住宅の予算・費用はやたらと複雑で、坪単価が一体どこまで含んでいるのか分かりにくいですよね。
今回はそんな坪単価には費用のどこまでが含まれているのかを解説していきます。

ただ、先に前提をお伝えしておきます。

「坪単価」だけを指標として各建築会社の建築費を比較しても、正確な比較にならずあまり役に立ちません。

本記事ではその理由も含めて解説していきます。

1.坪単価で比較したいお客様の思惑

実は、住宅関係者の間では「坪単価」という表現はあまり頻度高く使いません。
どちらかと言うと、お客様からの質問が多いので、仕方がなく答えているに過ぎません。

住宅営業マンから見たら、坪単価が曖昧な表現であることは分かっているんです。
ではなぜお客様は坪単価の質問をしたがるのでしょう?

 

各建築会社のホームページなどを見ても、あまり建築費のことは記載されていません(一部の建築会社は記載されています)。
インターネットではそれぞれの建築会社が自分たちの予算内で家が建てれるかすぐに分からないんです。

ですので、新築を計画したら、金額を確かめにわざわざ住宅展示場などを回らないといけません。

それも、一度展示場に入り住宅営業マンの案内に従えば、概ね1~2時間営業マンと話すことになります。
多い時で3~4時間話すことだってあります。

何社も繰り返し回っている客様としては疲れるのは当然ですよね。

回り始めたばかりでは勉強になると思いますが、何度も似たような話を聞くのも疲れますし、何よりお客様の予算と全く合わないハウスメーカーであれば、話を聞く前に退散して他のハウスメーカーを回りたいと思うのは至極当然です。

挙句に肌が合わなかったり、しつこい営業をしてくる住宅営業マンに当たってしまっては、予算に全く合わないようにメーカーは回りたくありませんよね。
だからこそ、展示場を回るときに、営業マンに先に坪単価を聞いて回るようになってしまうわけです。

でも、その坪単価は曖昧で役に立たないとすると、どうすれば建築費を確認できるのでしょうか?

本章の最後にそのアドバイスも解説させていただきますね。

⇒ 建築会社は気に入っているけど、住宅営業マンとソリが合わなかった場合の対処法を下記ページにて解説していきます。

 

2.そもそも「坪単価」とは何か、計算方法は?

坪単価計算方法

ご存知の方がほとんどだと思いますが、念のため「坪単価」が何かを解説しておきます。

坪単価は1坪当たりの建築費がいくらなのかを算出した金額です。
例えば坪単価50万円で、30坪だったとすれば、建築は1,500万円になります。

■計算方法

建物の本体価格 ÷ 延べ床面積(坪数)= 坪単価
となります。

例: 本体価格が2,000万円、延べ床面積が35坪なら
2,000万円 ÷ 35坪 = 坪単価57.1万円

土地の場合でも同様で、土地の金額を広さ(坪数)で割れば土地の坪単価が分かります。

3.坪単価に含まれる部分は?

続いて、坪単価にどこまでの建築費が含まれているかをもう少し詳しく解説していきます。

 3-1.厳密には決まっていない

実は、坪単価がどこまでの費用が含まれているか、というのは厳密には決まっていません。

ですので、坪単価にどこまで含まれているかは正確なものでなく、住宅業界の暗黙のルールで成り立っています。

つまり、どこの建築会社も坪単価の使い方はおおよそ統一されていますが、異った使い方などをしても決して間違いではないことを念頭に置いて下さい。

 3-2.一般的な範囲は?

坪単価がどこまで含まれるかは、一般的な範囲は上記で解説した通り、
本体価格 ÷ 延べ床面積
という形になりますので、以下のものは一切含みません(含まないことが多い)。

一般的に坪単価に含まれない費用
  • オプション料金
  • 建築に関わる全ての工事費
  • 諸経費

純粋に住宅本体の価格を割ったものが「坪単価」と言われます。

ただ、厄介なのが、この「住宅の本体価格」という部分です。
そこは次章で解説していきます。

  • 本体価格以外の「オプション」に関しては下記ページにまとめています。

 

4.坪単価に関する返答や考え方はバラバラ!?

坪単価がどこまで含まれているか、基本的な部分は前章で解説しました。

本章では、その坪単価が曖昧になる原因を2点解説していきます。

1点は住宅営業マンの返答が曖昧であること。
もう1点は建築会社の本体価格に対する考え方が曖昧であること。

一つずつ解説していきましょう。

 4-1.住宅営業マンの坪単価の返答が曖昧になる?

住宅営業マンの説明

このブログを読んで下さっている方にお伝えしたいのが、
営業マンが即座に答えた坪単価はあてにならないということです。

そもそも、住宅営業マンが概算で説明した坪単価は以下の理由で曖昧になります。

住宅営業マンの伝える坪単価が曖昧になる要素
  • 税込、税抜どちらか。
  • 何かオプションを含めている価格なのか。
  • 社内で坪単価の説明金額は統一されているのか。
  • そもそも検討してもらえるように坪単価を低めに伝えているのか。

坪単価で割高感を与えてしまわないように、だいたいの営業マンは本体価格(税抜)やオプションを含めないように説明することが多いです。

ただ、結局住宅営業マンの都合が数字に反映される可能性があるので、あてにならなくなってしまうわけです。

 4-2.建築会社によって坪単価の考え方が異なる

各建築会社の金額の見せ方、特に本体価格に対する考え方は各社大きくばらつきがあります。

例えば下記のようなパターンがあります。

  • 本体価格の金額は安く見せて、追加オプション(ワンランク上の構造、家具、家電、照明etc)に力を入れて追加料金で単価を上げる建築会社
  • 本体価格に含まれる標準設備を充実させて、お得感や安心感を提供しようとする建築会社。

 

上記のパターンはローコストメーカーが多く、下記はハイコストメーカーに多い傾向があります。

この2つの考え方だけで坪単価があまり役に立たないことがお分かり頂けますよね?

さらには、本体価格に含まれる施工基準も建築会社によって異なります。

例えば、本体価格に、「小窓は20箇所まで含む」「バルコニーは3帖まで含む」「ホーチタイル4帖まで含む」という建築会社もあれば、これらは全部別料金という場合もあるでしょう。

そういった意味でも坪単価は建築会社によって異ってきてしまう事実があるわけです。

 

5.見積り金額の坪単価を比較しても正確ではない

前章まで、建築会社の建築費を比較する指標として坪単価が使えないことを解説してきました。

実は見積りに記載されている坪単価も誤解を招きやすい部分がありますので、少し本章で解説します。

 

仮に、気に入った建築会社3~4社から間取りと見積りを提示してもらったとします。
その見積りには総予算と、坪単価が記載されています。

当然間取りは各社異なるので、総予算は異なります。
ここで分かり易いように坪単価で比較しようとする方は多いと思います。

たしかにこの場合の坪単価は目安になりますが、以下の部分に注意して下さい。

■延床面積と施工面積が違う

見積りは、本体価格を延床面積で割っている場合と、施工面積で割っている坪単価の場合があります。
基本的には延床面積になっている場合が多いとは思います。

延床面積というのは、建築法で定まっている面積です。
例えば、屋根裏部屋、バルコニー、建物外のホーチタイル部分、屋上、地下室などは面積に含まれません。

ですが、施工面積は、実際に工事する面積ですので、上記全て含みます。

例えばA社が広いバルコニーや屋根裏部屋の間取りで提案し、見積書には延べ床面積で坪単価が記載されています。
一方B社はバルコニーや屋根裏部屋もない間取りで提案、施工面積で坪単価が記載されているとします。

AとB社の施工面積が同じと仮定すると、見積りに掛かれたA社は坪単価が割高に記載されていることになります。
これをB社の方が安いと感じてしまうのはかなり危険ということです。

見積りで坪単価を比較する際は十分に注意しましょう。

 

6.各建築会社で目安となる建築費用を手っ取り早く確認するには?

坪単価がすぐに分かる方法

坪単価ではなく、建築費用を手っ取り早く確認する方法を本章では解説します。

建築費用を確認するには、次の2点の方法があります。

  • 建築会社を回って確認する
  • 間取り、見積りの一括サービスを利用する

 

■建築会社を回って確認する場合
建築会社を回る方は、下記のように住宅営業マンに確認してください。

「〇〇坪の住宅を建てる場合の平均予算を教えて下さい。
オプションと工事費と諸経費は平均的な金額でいいです」

何社にもこのような全く同じ質問で確認してもらえれば、坪単価より正確な金額を言ってくれると思います。
この質問の場合、営業マンは間違いなく、自分が過去作った見積書の平均を出そうとするからです。

ただ、住宅展示場を回る場合、次のような事前準備を先に行ってもらうのが良いと思います。

  1. どこかの建築会社などで資金計画の相談をし、どれくらいのローンを組めるかを理解します。これで総予算が分かりますよね。
  2. 次に、どれくらいの大きさの注文住宅にしたいか家族と相談しながら決めていきます。これもどこかの建築会社に相談しても良いでしょう。延床面積で大きさが分かるとなおOKです。
  3. 次に、家を建てる上でどんなことを実現したいか、優先順位が高いものを3~5つほどピックアップします。
  4. 住宅展示場の各ハウスメーカーの営業マンに、「総予算」「希望の延床面積」「実現したいこと」を伝えていきます。

つまり、情報集めで住宅展示場を回るのも良いかと思いますが、なるべく効率良く展示場を回りたい方は、「先に総予算、家の大きさ、実現したいことをある程度イメージしてから、ハウスメーカーを回ると良いと思います」

■間取り、見積りの一括サービスを利用する

もっと正確に金額を比較したい場合は、下記のようなサービスを使うと良いと思います。
間取り・見積り一括サービスを運営しているタウンライフさんなら、各建築会社の予算も全て把握しているので、聞いてしまうのもありでしょう。

色んな建築会社からプラン・間取りを提案してもらえるサービス
下記サイトでWEBから申し込みすれば、予算や条件、色んなお好みから、適切な建築会社、間取りや見積りを提案してくれるサービス
しかも無料

タウンライフ注文住宅相談センター
厳選された建築会社の間取り・プランを無料一括提案

土地探しもやってくれますし、建築会社にお断りの連絡も代わりにしてくれるなど、サービスも充実しています。

私の個人的な注意点としては、複数のハウスメーカーや工務店からプラン・見積り出してもらえるサービスですが、間取りと金額だけで決めるのは非常に危険です。
サービスをうまく使うことは重要ですが、時間が無いからと即決せずに、必ず提案してもらった建築会社には足を運んで情報を集めて下さいね。

 

7.まとめ

坪単価がどこまで含まれているか、また、坪単価では建築会社のコストは比較できないこともお分かり頂けたと思います。

住宅に関わる費用はお客様によってもバラバラで、かつ費用の種類があまりにも多く、なかなか簡単に比較することはできません。
比較するにはどうしても時間がかかってしまいます。

住宅展示場を回る前の事前準備を行ったり、間取り見積り一括サービスを利用したりなど、しっかりと段取りを組んでから動き出すのが賢明だと思います。

⇒ なお、注文住宅においての建物以外の工事費、諸経費に関しては下記ページにまとめていますのでぜひご参照下さい。

最後までご愛読頂きまして誠にありがとうございます。



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