【土地の探し方のコツ】誰をどう使えば土地探しに失敗しないのか?

土地のイメージ




家疑問くんインターネットで土地を探しているけど、どんな土地が良いのかさっぱり分からない!

土地の法律とか、土地の見極め方とか、難しいことは必要ないから、
もっと簡単に、失敗しない土地の探し方のコツが知りたい!」

 

そんな疑問にお答えします。

 

本記事の内容はこちらです。

本記事の内容
  • 効率よく土地情報を集める方法が分かる
  • 仲介業者や建築業者をうまく使えば、土地の法律とか難しいことを覚えなくても、失敗しない土地選びができることが分かる

 

今回の記事は土地の「失敗しない為の探し方」にコミットしました。

ご自身で細かい土地の法律やら見極め方を勉強するのは大変ですし、覚えて実践するにも時間が必要です。

ですので、どこから土地情報を集め、誰をうまく使えば効率よく失敗しない土地探しが出来るかを解説していきます。

 

土地探し~買い付け~契約~決済までの流れを知りたい方はこちらもご参照下さい。

 

では早速解説していきましょう。

 

1.建物の考え方とは真逆、土地の探し方の本質

土地の探し方を具体的に解説していく前に、土地探しの基本的な考え方を把握して頂く必要があります。

この前提を把握してもらわないと、そもそもの土地選びで失敗してしまう可能性が高くなります。

 

当たり前なのですが、家づくりにおいて「建物」「土地」はワンセットで考えて行かなくてはいけないものです。

しかしながら、その建物と土地の考え方は全く別物です。
特に異なる部分は以下の2点です。

建物と土地の考え方の違い
  • 「建物」は同じメーカーで10人だろうが100人だろうが建てることは出来ますが、「土地」は一つの区画に一家族しか住めません。つまり「土地」は赤の他人と競合します。
  • 「建物」はメーカー選定から契約後の打ち合わせまで、非常に長い期間で進めることが可能ですが「土地」は出会ってから非常に短い期間で購入するかを決めなくてはいけません。

建物はのんびり考えて決めていけますが、土地は短期決戦です。

つまり、土地自体の情報収集はもちろん、気に入った土地の情報も効率よく集めていかなくてはいけません。

だからこそ、土地の探し方のポイントとして、どこから情報を集め、誰をどう上手く使うのか、が重要になってきます。

 

 1-1.土地に掘り出し物は無い!?

【妥協するなはウソ!?】注文住宅の土地探し4つのポイント

次に、土地を探す上で必ず念頭に入れて欲しいことを記載します。

 

土地を探し始める前は希望が膨らんでいきます。
探せばきっと良い土地、掘り出し物があるに違いない・・・。

そう思って探し始めるものの、びっくりするほど土地は公平で適正な金額になっています。

例えば、大きさ・形が似たような「A」と「B」の土地が隣接しているとします。
「A」が1,500万円、「B」が1,600万円としたら、間違いなく全員が「A」を選ぶと思います。

しかし、実は「A」は水道の引込が無く、「B」は水道の引込がある、なんてパターンになっています。
水道引込工事が結局100万円掛かるから、トータルで考えれば一緒の金額ということですね。

 

 1-2.もっと良い土地があるんじゃないか、という思い込みを捨てる

 

土地は建物よりも資産価値が残ります。
それにどんな土地を選ぶかは生活に大きな影響があります。

だからこそ決められない、という方が多いです。

「もっと良い土地が出てくるのではないか」

この悩みに陥ると、脱出することはなかなか難しいと思います。

ですが、必ず言えることは次のことです。

「土地は価格に見合ったものしか存在しない」
「割安でお買い得な土地は存在しない」

どんな土地でもかなり適正に金額が決まってきます。

お買い得な土地があっても、必ず不動産会社からハウスメーカーなりが安く購入してしまいます。

どんなに探しても金額に見合った土地しか無いわけです。
要望を満たしたい場合は予算を上げるしかできないのが現実なんですね。

 

 1-3.優先順位をたて、どこを妥協するのか

だからこそ、土地探しをする前に、ご家族で土地に対する優先順位をしっかり立てておくことが大事になります。

それは逆に、どのポイントを妥協するのか、ということも重要になります。

  • 希望エリア
  • 土地の広さ
  • 商業施設などの近隣施設の有無
  • 駅からの距離
  • 通勤や通学の距離
  • 住環境(日当たり、安全性、利便性など)

 

土地に対して色んな希望があると思いますが、それぞれの優先順位を立てておきましょう。

そうすれば、予算を抑えるためにどこを妥協できるかが明確になり、決断する際にスムーズになるはずです。

 

2.土地の予算と最低限必要な広さをつかむ

土地の法律

土地探しをする上で、当然「土地の予算」、「希望の間取りを手に入れるための最低限必要な土地の広さ」が分からないといけません。

 

■土地の予算をつかむ

土地の予算をつかむためには、まず全体の予算を把握しなくてはいけません。

⇒ まだどれくらいの予算を組めば良いのか決まってない方は下記ページをご参照下さい。

年収や頭金などから全体の予算が見えてきたら、次は建築会社の候補を見つけていきましょう。

諸経費などもあるので、建物にかける予算は全体の40~60%くらいが目安になると思います。

⇒ 諸経費の目安は下記ページにまとめていますので、合わせてご参照下さい。


建築会社が2~3社に絞られてきたら、おおよそ土地にかけられる予算も見えてくるはずです。

 

■最低限必要な土地の広さをつかむ

色んなハウスメーカーや工務店などの建築会社から情報を集めながら家の間取りも少しずつイメージしていきましょう。

間取りがイメージ出来れば、最低限必要な土地の広さも見えてくると思います。

⇒ 土地の最低限必要な広さは下記ページにまとめていますので、合わせてご参照下さい。

どうしても間取りがイメージ出来なければ、どこかの建築会社に仮プランを作成してもらうのが良いと思います。

 

土地の予算と必要な広さが定まってきたら、いよいよ本格的に土地探しに入っていきます。

 

3.土地の相場を確認しよう

値下げの注意点イメージ

土地に関して何の情報もない状態で不動産会社などに仲介依頼するのは非効率的です。

土地探しの最初はインターネットで情報を集めるのが無難です。

また、インターネットで情報を集める際は、土地の相場を確認することを優先していきましょう。

 

■インターネットで探す

現在は、次のような不動産情報サイトを調べていけば、公開されている土地情報は概ね網羅できます。

 

各サイトで希望条件の土地が公開されたらメールが届くように設定もできるので有効に活用していきましょう。

 

 3-1.土地の相場は坪単価で確認

土地の相場を確認する際は「坪単価」で計算して比較していきましょう。

■坪単価の計算方法

土地の価格 ÷ 面積(坪数)= 坪単価
となります。

例: 土地価格が2,000万円、面積が40坪なら
2,000万円 ÷ 40坪 = 坪単価50万円

※平方メートルで計算しても良いですが、数字が細かくなるので、坪計算が良いでしょう。

各希望エリアの土地を3~4件ほど坪単価を出せば、ある程度同じ数字になると思います。

その数字がそのエリアの相場と言えます。

補足
坪単価を比較していると、中には相場より低い土地があると思います。
その土地は高低差が大きかったり工事費が余計に掛かるなど、必ず理由がありますので、その土地の坪単価は参照しないようにしましょう

 

4.土地のエリアを絞り込まないようにしよう

【妥協するなはウソ!?】注文住宅の土地探し4つのポイント

土地の予算が決まり、色んな土地の相場が見えてくると、おのずと希望エリアが固まってくると思います。

当然希望のエリアは絞らないいけませんが、逆に絞り込み過ぎると多くの場合、失敗に繋がることがあります。

その理由は次の2点です。

土地のエリアを絞り込み過ぎない方が良い理由
  • 予算が大幅に上がり過ぎる
  • 不動産会社が柔軟な土地の提案が出来なくなる

1つずつ解説していきます。

 4-1.予算が大幅に上がり過ぎる

土地を新たに探す方の多くは、今現在、賃貸でマンション・アパートに住んでいる方が多いです。

中にはご実家に住んでいる方や、住み替えを検討されている方ももちろんいらっしゃいますが、新築を計画されている方の多くはご結婚直後の方や、小さなお子様がいらっしゃる方で、現在の賃貸マンションやアパートが手狭になるという方です。

ここで注意点は、賃貸でマンションやアパートを探されていると当然多くの方が無意識に立地を優先している、ということです。

多少、気に入った賃貸の支払いが高くても、やや物件のグレードを落としたり、月々1万円くらいなら予算よりも高くても何とかなるだろうと決断する場合も多いと思われます。
しかし、賃貸と戸建では全く土地の考え方が変わります。

賃貸で気に入っている場所で、例えば35~40坪以上の大きさの土地を探そうと思うと、比較的予算オーバーになることが多いです。

当然、賃貸やマンションは立地を優先して建てているので当たり前と言えば当たり前ですね。

お子様が小学生以上で賃貸にお住まいの方は、引っ越しして学校が変わるのが可哀想だから、同じ学区で探してほしいと言われる方も多いです。
ですが、学区を指定するとエリアがかなり限定されてしまって、金額が高い上に偶然良い土地に出会う可能性がぐんと下がってしまいます。

可哀想ではありますが、合わない土地で何十年と暮らす可能性もあることを念頭に入れて、可能であるなら他の学区も視野に入れて頂くことを推奨します。

 

 4-2.不動産会社が柔軟な土地の提案が出来なくなる

実は、私が勤務していた会社の統計で、半数以上の方が「最初の希望エリアとは異なるエリアで土地を購入している」というデータがあります。

私が担当させて頂いたお客様もその傾向にありました。

それは何故かというと、実は多くの方が、色んな土地に対して思い込みイメージがあったり、実は環境の良い土地が近くにあることを知らないことがあります。

不動産営業マンがそんな土地の提案をしたことで契約に繋がるケースが非常に多いんです。

 

ですが、お客様の希望エリアが固まり過ぎていると、不動産営業マンはお客様の希望エリアを否定したり、希望エリア以外の提案をすることに抵抗が出てきます。

ですが、うまく営業マンを使って良い提案をしてもらうに越したことはありません。

心持ちとして、エリアを絞り込まず、なるべく思い込みも捨て、営業マンに依頼を掛けていきましょう。

 

5.好条件の土地情報ってどこにあるの?

ここから、いよいよ本格的な土地の探し方のコツを解説していきます。

 

そもそも、土地の情報はどこから入手すれば良いのでしょうか?

インターネットだけなのでしょうか?

実は、インターネットで公開されている土地情報は一般的に土地全体の6割と言われています。

未公開物件割合グラフ
上記画像を見て頂くと分かると通り、土地には一般的に公開されていない「未公開物件」と、数は少ないですが「社有物件」があります。

■土地の未公開物件

未公開物件とは、まだインターネットなど一般に公開されていない土地情報で、実は全体の35~40%と存在すると言われています。

未公開にする理由としては、売り主の都合や不動産会社の戦略など、様々な理由で未公開になります。

これは不動産会社を回ったり、建築会社を回ったりする中で未公開物件が手に入ることがありますが、得意先の不動産会社や建売メーカーなどに優先して情報が回るため、個人の方が情報をどんどん入手するのは実はとても難しいことです。

■土地の社有物件

これは、不動産会社や建築メーカー自体が土地を購入して所有しているパターンが全体の5~10%あると言われています。

例えば不動産会社が広い土地を買い上げて分譲して販売したり、建築メーカーが建築条件付きで販売していたりすることもあります。

これ自体は数が少ないので、なかなか情報集めるのは大変ですが、希望エリアでたまたま建築メーカーが所有していた土地が見つかれば、割安で手に入ることもあります。

 

 5-1.土地情報は幅広く入手していくしかない

上記に記載した未公開物件や社有物件を狙っていけば、良い土地情報が入手できるのか、というわけではありません。

インターネットにも希望に合った物件が見つかる場合だってあります。

ただ、大事なことはインターネットでも情報を集めつつ、複数社の不動産会社や建築会社を周りながら土地情報を集める必要があるということです。

どこかに偏らず、また1社の不動産会社だけでなく何社も情報を集めていきましょう。

 

6.不動産仲介業者の探し方、選び方のポイント

 

前章にて、色々な方法で土地情報を集めるように解説させて頂きましたが、時間も無いですし大変ですよね。

だからこそ、効率よく仲介業者を探したり、選んでいく必要があります。

そんな時は下記の方法が一番のおススメです。

 

【タウンライフ不動産】というサービスを使うのが良いでしょう。

インターネットで土地の条件を入力するだけで、地元の不動産から物件情報をもらえます。
希望の条件と連絡先の入力のたった5分で物件情報がもらえます。

それに、タウンライフ不動産をご紹介するのは、多数のメリットがあるからです。

タウンライフ不動産のメリット
  • 土地の非公開物件まで紹介してくれる
  • 全て完全に無料
  • ネットで5分入力するだけで完了。複数の不動産会社に一括依頼できる
  • 土地だけでなく、戸建てやマンションの情報まで一緒に依頼できる
  • 登録されている不動産会社は厳選な審査をクリアしているから安心できる
  • 情報はメールや郵送などが選べて、新着情報が随時送られてくる

紹介する以上心配なのでネットで口コミを調べてみましたが、いきなりたくさんの電話が掛かってくることや、しつこい営業されるなどの心配もありません。

情報収集は早いに越したことはありませんので、ぜひ利用してみて下さい。

 

上記サービスを使えば、地域にもよりますが、複数の不動産会社から情報を送ってもらえると思います。

その中で有益な情報を送ってくれる不動産会社の担当と会って、さらに詳しい情報を聞くのも良いでしょう。

それに、複数の不動産会社と接していけば、候補の土地の値下げ交渉が可能かも見えてくるはずです。

⇒ 土地の値引き交渉に関してご興味ある方は下記ページもご参照下さい。

ぜひ活用してみて下さい。

 

 6-1.不動産仲介業者の選び方のポイント

不動産会社から情報を集めていくと、最終的にはどこかの会社に仲介を依頼することになると思います。

仲介業者を選ぶのは土地で失敗しないための大切なポイントです。

土地に問題あった時の瑕疵担保についてしっかり説明をしてくれたり、前もって情報を教えてくれたり、何かあった時の対応をしてくれたり、など重要な役割があります。

仲介とは、売り主との間に立って、買い主の味方になってくれる存在ですので、しっかり選びましょう。

選ぶ際のポイントは下記リストにまとめました。

不動産仲介業者を選ぶ際のポイント
  • 建築会社と連携を取って、建物のプロの意見を聞いてくれる
  • 気に入った土地の近隣の状況を丁寧に調べてくれる(くれそう)
  • 浸水や土壌汚染など、土地の過去を調べて説明してくれる
  • 土地の見えない欠点もしっかり教えてくれる

上記ポイントを参考に、良い仲介業者を見つけて頂ければ幸いです。

 

7.ハスウメーカーや工務店など建築会社の営業マンを上手に利用すべし

契約イメージ

土地探しは仲介業者だけに任せていくと失敗に繋がってしまいます。

必ずハウスメーカーや工務店など建築会社の営業マンを上手に活用していきましょう。

 

まず、土地を契約する前には必ず次のような情報を手に入れておかなくては大きな失敗に繋がってしまいます。

土地を契約する前に入手しておくべき情報
  • 土地価格以外の余計に掛かる工事費
  • その土地が、法律的に家が建てられる場所かどうか
  • その土地に希望の間取りが入るか
  • 日照や通風に問題ないか
  • 安全性が高い土地か
  • 水はけは大丈夫か
  • 敷地の境界を示す境界杭や鋲はちゃんとあるか、なければその費用

確認しなくてはいけない項目が多数ありますよね。
当然、ご自身で上記を全て調べるのは不可能だと思います。

ですが、住宅の営業マンにお願いすれば、これら全て調べてくれます。

※私が現役時代も見積りを出すときは全て調べていました。

 

だから、候補の土地が出てきたら、必ず候補の建築会社の住宅営業マンに見せて下さい。

土地が他人に売れてしまわないように、早急に見積り依頼をしましょう。

その土地で、希望の間取りにしたら、総予算はいくらになるのか。

また、住宅営業マンにその土地が適切な土地かも質問してみるのもありだと思います。

注意
注文住宅営業マンに土地を確認してもらい、見積りを出してもらう前に土地契約することだけは絶対にやめましょう

 

8.まとめ

土地の探し方のコツは、
「タウンライフ不動産のような情報収集サービスを使って効率的に土地情報を集め」、
「仲介業者と建築会社の営業マンをうまく使って、候補の土地が適切な土地を確認する」

ことです。

そうすれば最速で失敗しない土地探しができると思います。

 

最後までご愛読頂きまして有難うございました。







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