「住宅ローンはずっと低金利が続いていたのに、2018年の夏からいよいよ上昇を始めたみたい。
変動金利を選ぶ人の割合が多いって聞いてたけど、このタイミングだと固定金利の方がいいの？
2019年に住宅ローンを組むなら、変動か固定、どっちが得か知りたい！」
そんな疑問にお答えします。
本記事の内容はこちらです。
- 返済計画に応じたタイプ別に、変動か固定金利、どっちが得か分かる
- 変動・固定・期間選択型など、金利別にメリット・デメリットが簡潔に分かる
- 過去の金利の推移や借りる人の割合が分かる
では早速解説していきます。
1. 2018年10月までの金利の推移
2018年の夏ごろまでは、住宅展示場を回ると、色んなハウスメーカーの営業マンから
「マイナス金利の影響もあって今は超低金利時代です。住宅を購入するなら金利負担が低い今しかありません。先延ばしにすれば金利が上昇してしまうリスクが高いですよ」
と言われることが多かったと思います。
ちなみに私も現役時代、お客様に似たようことをお伝えしたこともあります。
もちろん金利のみならず、2020年の東京オリンピックまで建築資材が高騰し、各ハウスメーカー共に建物価格を値上げしていますし、2019年の消費税増税があるので、住宅の買い時が「今」なのは変わらないかもしれません。
ですが、2018年の8月から金利に大きな動きがありました。
出典：日本相互証券株式会社「長期金利推移グラフ」
上記グラフは住宅ローンの金利に大きな影響を与える「長期金利」の2017年10月～2018年10月までの推移です。
8月から一気に上昇したのが分かります。
これは7月末に日銀が金融緩和の政策に修正を加えて、金利上昇を容認したことが始まりです。
これに合わせて、当然、各銀行の金利は上昇、9月・10月と2ヶ月連続で上昇しました。
低金利時代が続き、今まで約7年間は金利に大きな変動はありませんでしたが、今後は金利上昇の可能性が大きくなってきました。
そんな時は固定金利や変動金利、どっちを選べば良いのでしょう？
2.過去の変動・固定金利の借りる人の割合を参考にしてみる
実際に、変動金利にする人、固定金利にする人の割合はどうなっているのでしょうか？
出典：LIFULL HOME’S「民間住宅ローン利用者の実態調査」
上記グラフを見て頂くと、毎年変動があるものの、大体半数以上が変動金利を選択しています。
全期間固定金利は全体の5～6％と言った状況です。
金利の基本セオリーがあります。
- 低金利の局面では固定金利にすべき
- 高金利の局面では変動金利にすべき
低金利の状況では、今後金利が上昇する可能性が高くなるので固定にすべきですし、高金利の時は全く逆になります。
このセオリーは当たり前と言えば当たり前ですが、実際に現状の低金利時代でも変動金利は約半分以上が選択されていますので、まだまだ金利は上がらないと見ている人が多いということです。
特にリーマンショック直後は一時的に70％弱まで変動金利の利用者が増えた推移があります。
それが、少しずつ50％まで落ちてきたことになります。
また、固定期間選択型は2～10年間は金利が固定された状態ですが、それが終了すると自動的に変動金利になります（申し出すれば固定金利にすることもできる）。
名称には「固定」とついていますが、特に10年以内の固定期間選択型は実質的にはぼほ変動金利と考えても問題ないでしょう。
ということは、約80～90％の人が「変動金利」を選択していると言っても過言ではありません。
これは将来金利が上がらないと思っている人が多かったことと、
10年間税金が安くなる住宅ローン減税もあり、繰上返済がしやすいことで金利上昇のリスクが回避できる可能性が高い、
という2つの側面があると言えます。
- 繰上返済に関しては下記ページにまとめていますので、合わせてご参照下さい。
ですが、景気も少しずつですが回復の予兆も表れ、金利上昇の局面でも変動金利を選択した方が得なのでしょうか？
3.金利タイプ別のメリット・デメリットを把握しておこう
一旦ここで、おさらいも含めて金利タイプ別にメリット・デメリットを確認しましょう。
（もうしっかり理解してる、という方は4章からお読みください）
住宅ローンを組む際には金利は大きく分けて3種類。
- 変動金利 （2018年10月現在 実質金利0.5～0.7％前後 ※保証料別）
- 全期間固定金利 （2018年10月現在 1.5～1.75％前後 ※保証料別）
- 期間固定金利（例：3年、5年、10年、15年、20年などの期間のみ固定金利）
※銀行によって金利には変動があります。
一つずつ特徴やメリット・デメリットを解説していきます。
3-1.変動金利のメリット・デメリット
その名の通り、変動していく金利に合わせて月々の支払額が変動するローンです。
金利変動のリスクを借主が背負う形になります。
例：3,500万円の借入 金利0.6％ 月々92,000円返済
⇒これが5年後に金利が1.2％に上昇 月々102,000円返済にアップ
変動金利はリスクを背負う分、金利タイプの中で最も低金利になるのが特徴です。
ですので、ローンを組んだばかりの時は必ず返済額を抑えることができるのが特徴です。
また、金利が低いので借入額を延ばすことにも向いています。
万が一、将来金利が大きく上昇した時は、返済額が上がってしまうのが最大のデメリットでしょう。
ただ、変動金利はリスクを少し保護してもらえるような特殊なルールがあります。
- 金利は半年間ずつ見直しがされます。
- 返済額は5年は変わりません（金利が上昇した場合、返済額の金利割合が上昇します）。
- 返済額はリスク回避として1.25倍までしか上昇しません。
3-2.全期間固定金利
こちらもその名の通り、ローンの最初から最後まで、返済額が変わらないローンとなります。
基本、どの銀行でも変動より固定の方が金利は高めに設定されています。
ただし、今後金利が上昇しても返済額、利息は変わらないので、リスクが低いと言えます。
これは貸す側、つまり銀行側が金利変動のリスクを負っているため、金利が高くなります。
ローンを組んでから金利が上昇したとすれば、変動金利と比較すると「お得になった」と言えますし、
逆に金利が変わらない、もしくは下降したとすれば、「損をした」と言えます。
3-3.期間固定金利（別名：当初固定金利）
一部の期間のみ固定金利として、その期間を過ぎたところで再度、変動か固定を選択するタイプの金利です。
ただ、申し出しない限り、基本的に変動金利になります。
期間は3、5、10、15、20、25、30年とそれぞれありますし、扱っている銀行によっても異なります。
期間が短いほどリスクが高い分、最初の固定金利期間の金利が低く設定されています。
（場合によっては変動金利より金利が低い場合があります）
■期間固定金利の注意点
期間固定金利は、低い金利に目が奪われがちですが、実は固定金利期間が終了してからの金利がとても重要です。
単純に、期間終了時の金利が適用されるのでは？ と思われがちですが、実際は異なります。
実は固定金利期間終了後の適用金利は、各銀行とも高く設定されています。
例えば、10年固定金利にしたとして、最初は0.6％で固定されていたとします。
仮に10年後、変動金利の相場は0.8％になっていたとしても、適用されるのは1.8％だった、ということがあります。
銀行に確認すれば、固定金利期間終了後に適用される金利も分かりますので、事前に確認しましょう。
基本的に、固定期間が終了したら、「借り換え」も視野に入れるべきです。
4.金利を選ぶ際に気を付けるべきこと
金利を選ぶ際に注意すべき点があります。
それは、将来金利が変動した時に、借り換えすれば良いと安易に考えることです。
私が現役時代、こんなことを言っている営業マンがいました。
「金利が上昇するまで変動金利にしておいて、金利が上がってきたら固定金利にすればいいんですよ」
なぜ注意すべきかと言うと、例えば国がマイナス金利を解除すると、固定金利が先行して急上昇する可能性が高いのです。
過去の金利の変動を見ればわかります。
つまり、「変動金利が上がってきたな」と思った時には、固定金利も同推移以上に上昇してきている可能性が高いので、借り換えのメリットが無くなるケースもあります。
上記のパターンで借り換えをするのであれば、変動金利が上がりきる前の、上昇開始時に借り換えすればメリットになるでしょう
変動金利や期間固定金利を選ぶ場合は、金利が上がったら借り換えすれば良い、と安易に考えるのではなく、
例えば、「金利が〇〇％以上になったら、繰上返済を返済額軽減型にする」
という具体的なリスク回避方法を検討しておくのが理想だと思います。
5.返済計画によって選ぶべき金利は変わってくる
では金利を選ぶ上でどれが一番お得なのでしょう？
結論としては
「返済計画、返済期間、年齢、家族構成など、様々な条件によってお得になる金利は異なります」
ですので、2019年の金利が上昇してくる可能性が高い状況だったとしても、一概に変動金利が良い、固定金利が良い、ということは言えません。
ですが、こういう条件の場合なら、こちらの金利を選ぶべき、ということは言えます。
まず、金利を決める上で重要なポイントは次の2つです。
- 繰上返済をどれくらいの期間、金額で進めていくのか
- 今後の生活で大きな支出が発生するタイミングはいつか
一つずつ解説していきます。
5-1.繰上返済をどれくらいの期間、金額で進めていくのか
繰上返済は、返済期間35年間のうち、なるべく初期のころに行った方が、利息を減少させることができます。
特にローンを組んだばかりの最初の10年間に繰上返済を行うのは重要です。
また、繰上返済を進めるということは、住宅ローンの元金が減っていくので、金利上昇のリスクを回避できます。
繰上返済を大きくできる場合は、変動金利や5年や10年固定にしても良いと言えるでしょう。
5-2.今後の生活で、大きな支出が発生するタイミングはいつか（子供の大学費など）
例えば、ローンを組むときにお子様が小学校低学年のタイミングとすると、10年後が大学進学くらいになります。
つまり10年後に大きく費用が掛かる可能性があります（学資保険を分厚くすれば話は変わってきますが・・）。
考え方として、10年後にリスクが高くなるわけです。
ですので、例えば変動金利か10年固定にしておくと、10年後に金利が上昇していると返済額が増加しリスクが大きくなってしまいます。
その場合は15年以上の期間固定か、全期間固定にする方が良い可能性があります。
6.結論：変動・固定金利、結局どっちが得なの？
では、どういった条件の場合に、変動金利に向いているのか、固定金利に向いているのか、
それをまとめていきます。
■前提
まず、2018年秋～2019年にかけては金利上昇の可能性が高いと思います。
金利が上がりきる前の「今」であれば全期間固定金利や15年以上の期間固定金利が有利となります。
この先、金利が一気に上がるようなことがあれば、変動金利が少しずつ有利になってくるとイメージして下さい。
その上で、変動金利・固定金利、どっちを選んだ方が良い条件を記載します。
- 住宅ローン開始後、10～15年間は大きな支出も無く、毎年何十万円と繰上返済ができる人
- 返済期間は25年以下で完済する予定の人
- 返済計画を立てるのが得意な人
- 金利動向をいつもチェックできる人
- 住宅ローン開始後、10～15年間に大きな支出があるなど、繰上返済があまりできない人
- 返済期間は30～35年で完済する予定の人
- 返済計画を立てるのが苦手な人
- 金利動向など、マメにチェックできない人
上記を参照して、どっちの金利を選択すべきか、ぜひ検討してみて下さい。
7.金利選びより重要なのは銀行選び
変動か固定金利か、どっちを選ぶかはとても重要なことですが、実はそれ以上に銀行選びが重要です。
銀行によって金利も異なりますし、ローンの保障（団体信用生命保険）も異なってきます。
- 失敗しない銀行選びの方法は下記ページにまとめていますので、合わせてご参照下さい。
上記ページにも記載していますが、住宅ローンを組む銀行を決めたり、金利を決める上で、下記サービスを利用するのがお勧めです。
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8.まとめ
変動金利か、固定金利か、ご自分にはどっちが適切か、お分かりになりましたか？
もし本記事で検討できるようになって頂ければ幸いです。
今後金利がどう推移するかは誰にも分かりません。
ですので、何を選べばお得になるかも分かりません。
ただ、しっかりと返済計画を立てて、金利が上昇した局面でどう対策していけば良いのか、が重要だと思います。
最後までご愛読頂きまして誠に有難うございました。
