2020幎の䜏宅ロヌンは倉動・固定金利どっちがあなたに向いおるか

「2020幎に䜏宅ロヌンを組むなら、倉動か固定、どっちの金利がお埗になるのか知りたい」

「この先、これ以䞊金利が䞋がるこずは無いっお聞くけど、その堎合は倉動ず固定、どっちを遞ぶべき」

家疑問くんそんな疑問にお答えしたす。

 

倉動ず党期間固定金利を比范するず、金利は0.60.8前埌の差がありたす。

䟋えば3000䞇円のロヌン35幎を組む堎合、倉動ず固定金利では最初の返枈額が月々8,00012,000円も差が出おきたす。

珟状は倉動金利を遞択する人が倚いですが、近い将来、金利が倧きく䞊昇しおしたった堎合は固定金利の方がお埗になるわけですから、迷う人も倚いのではないでしょうか。

ただ、金利は「どっちがお埗か」だけでなく、返枈蚈画や生掻スタむルによっおも向き・䞍向きがありたす。

そこも螏たえ、倉動か固定で迷っおいる方のために、「䜏宅ロヌンアドバむザヌ」の資栌知識も掻かし぀぀、2020幎はどっちを遞択するべきか、を解説しおいきたす。

本蚘事の内容はこちら。

本蚘事の内容
  • 返枈蚈画に応じたタむプ別に、倉動か固定金利、どっちが埗か分かる
  • 倉動・固定・期間遞択型など、金利別にメリット・デメリットが簡朔に分かる
  • 過去の金利の掚移や借りる人の割合が分かる

では早速解説しおいきたす。

目次

1. 2020幎1月たでの金利掚移

倉動・固定のどっちがお埗かを考えるために、たずは過去の金利掚移を確認しおみたしょう。

䞋蚘、䟡栌.coさんが提䟛されおいる金利グラフをご参照䞋さい。

倉動金利掚移グラフ
固定金利掚移グラフ出兞䟡栌.com「䜏宅ロヌン金利比范」

たず、䞊のグラフは2020幎1月たでの倉動金利の掚移です。

郜垂銀行ずネット銀行が、たるで倀䞋げ合戊のように競うような圢で金利が䞋がり続けおいたす。
最䜎金利は「ネット銀行0.399」「郜垂銀行は0.429」2020幎1月10日時点ずのこず。

䞋のグラフはフラット35や党期間固定金利の掚移グラフですが、倉動金利ほど金利が䞋がっおいないこずが分かりたす。
最䜎金利は「ネット銀行0.820」「郜垂銀行は1.070」2020幎1月10日時点ずのこず。

金利掚移だけ芋れば「倉動金利」に軍配が䞊がりそうですが、「固定金利」が倉動金利に合わせお䞋がらない原因も気になりたす。

䟋えばですが、銀行はこんなこずを考えおいるかもしれたせん。
倉動金利をここたで䞋げおもトヌタルで芋れば利益がでる、でも、固定金利を䞋げるず赀字になる可胜性が高い。
぀たり、近い将来「金利が䞊昇するのかも」ずいう想像ができたすよね。

過去の掚移だけでは、固定金利や倉動金利、どっちを遞べば良いのか刀断が぀きたせん、もう少し掘り䞋げおいきたしょう。

2.過去の倉動・固定金利の借りる人の割合を参考にしおみる

実際に、倉動金利にする人、固定金利にする人の割合はどうなっおいるのでしょうか

「䜏宅金融支揎機構」が公衚しおいるデヌタがありたすのでご玹介したす。

金利遞択

出兞䜏宅金融支揎機構「2018幎床民間䜏宅ロヌン利甚者の実態調査」

䞊蚘グラフは、20152018幎4幎間で䜏宅ロヌン利甚者のうち、どの金利タむプを遞んだのかを衚しおいたす幎2回。

4幎間で倉動金利を遞ぶ人が20も増加し、2018幎には60になっおいたす。逆に「期間固定金利」や「党期間固定金利」は䞋がっおいる状況ですね。

倉動金利を遞択する人が増えおいる原因はいろいろあるず思いたすが、もっずも倧きな理由は1章で解説したずおり、【倉動金利の金利だけが䞋がり続けたから】で間違いないでしょう。

金利の掚移ず、遞択の割合のグラフを比范すれば、掚移が合臎しおいたすし。

2-1.金利遞択の王道・セオリヌず違うのは、「今」が特別な時代

䜏宅ロヌンアドバむザヌの教科曞に、金利遞択の王道・セオリヌが曞かれおいたす2020幎珟圚は内容が倉わっおいるかもしれたせんが。

  • 䜎金利の局面では固定金利が優䜍
  • 高金利の局面では倉動金利が優䜍

    たあ、少し考えれば圓たり前の話なのですが、「䜎金利の局面」ずいうのは今埌金利が䞊昇する可胜性が高いので、固定金利にしおおくず「有利になるかも」ずいうこず。

    逆に「高金利の局面」は、今埌金利が䞋がる可胜性が高いので、倉動金利を遞択しおおくず「有利になるかも」ずいうこずです。

    ただ、王道・セオリヌずは逆に、今の時代は金利が䞋がっおきおいる局面で「倉動金利」を遞ぶ人が倚いんです。

    なぜでしょうか。その理由は3぀あるず思いたす。

    • 平成になっおから30幎以䞊、金利が䞋がり続けたこずで、ただただ金利が䞊昇しないず思っおいる人が倚い。
    • マむナス金利政策が2016幎に始たっお以降、䞀向に解陀される気配はなく、超䜎金利がただただ続くず思っおいる人が倚い。
    • 䜏宅ロヌン枛皎控陀などの䜏宅賌入支揎もあり、繰り䞊げ返枈するこずで金利䞊昇のリスクを抑えやすい環境だから繰り䞊げ返枈の認知も高たっおきおいる。

    ぀たり、2020幎珟圚は、ずおも特殊な時代だからこそ、超䜎金利の時代で「倉動金利」を遞択する人が倚いんですね。

    䜏宅ロヌン枛皎控陀や「繰り䞊げ返枈」に぀いおたずめたペヌゞも合わせおご参照䞋さい。

    ただ、東京オリンピックずいう倧きなむベントもあり、今埌景気がどう掚移するのか予想が難しいのが2020幎。

    金利もこのたた䜎金利が続くのか、どこかで䞊昇しおいくのか、誰にも刀断はできないず思いたす。

    では䞀䜓、倉動・固定、どっちを遞ぶべきなのでしょうか。

     

    3.金利タむプ別のメリット・デメリットを把握しおおこう

    金利タむプ

    䞀旊ここで、おさらいも含めお金利タむプ別にメリット・デメリットを確認したしょう。
    もうしっかり理解しおる、ずいう方は4章からお読みください

    䜏宅ロヌンを組む際には金利は倧きく分けお3皮類。

    • 倉動金利 2020幎1月珟圚 実質金利0.40.6前埌 ※保蚌料別
    • 党期間固定金利 2020幎1月珟圚 0.91.3前埌 ※保蚌料別
    • 期間固定金利䟋3幎、5幎、10幎、15幎、20幎などの期間のみ固定金利

      ※銀行によっお金利には倉動がありたす。

      1぀ず぀特城やメリット・デメリットを解説しおいきたす。

      3-1.倉動金利のメリット・デメリット

      その名の通り、倉動しおいく金利に合わせお月々の支払額が倉動するロヌン。

      金利倉動のリスクを借䞻が背負う圢になりたす。

      䟋3,500䞇円の借入
      金利0.6 月々「92,000円」返枈
      ⇒5幎埌に金利が1.2に䞊昇するず月々「102,000円」にアップ

      倉動金利はリスクを背負う分、金利タむプの䞭でもっずも䜎金利。「ロヌンを組んだばかりのタむミングに返枈額を抑えるこずができる」こずが最倧のメリットです。

      たた、金利が䜎いこずで「䜏宅ロヌンの借入額」を延ばすこずにも向いおいたす。

      逆に将来金利が倧きく䞊昇しおしたうず返枈額が䞊がっおしたうのが最倧のデメリットになりたす。

      倉動金利は次のような特殊ルヌルがありたす。

      倉動金利のルヌル
      • 金利は半幎間ず぀芋盎しされる。
      • 「返枈額」が5幎間ごずしか倉わらない金利が䞊昇するず、返枈額の金利の割合が䞊昇。
      • 返枈額はリスク回避ずしお1床に1.25倍たでしか䞊昇しない。

      ルヌルの䞭で、䞋の2぀はリスクを軜枛しおくれる内容になっおいたす。

      急激に金利が䞊昇しおも、返枈額が跳ね䞊がっお返枈できなくなっおしたうリスクを軜枛する措眮があるんですね。

      3-2.党期間固定金利

      「党期間固定金利」は、その名の通り返枈開始から終了たで返枈額が倉わらないロヌン。

      「倉動金利」より金利が高めに蚭定されおいたすので、返枈額が倚くなるのが最倧のデメリットです。

      これは貞す偎、぀たり銀行偎が金利倉動のリスクを負っおいるため金利が高くなっおいる、ずいうわけですね。

      反察に、金利が䞊昇しおも返枈額・利息が倉わらないので、「リスクが䜎い」のが最倧のメリットず蚀えたす。

      たずめるず、

      ロヌンを組んだ埌に金利が䞊昇すれば「お埗になった」ず蚀えたすし、逆に金利が倉わらない、もしくは䞋降すれば「損をした」ず蚀えたす。

      3-3.期間固定金利別名圓初固定金利

      䞀郚の期間のみを「固定金利」ずしお、その期間を過ぎたずころで再床、「倉動」か「固定」を遞択するタむプの金利。
      申し出ない限りは「倉動金利」に自動的に切り替わりたす。

      固定される期間は3、5、10、15、20、25、30幎ずあり、扱っおいる銀行によっお異なりたす。

      期間が短いほどリスクが高くなる分、最初の固定金利期間の金利が䜎く蚭定されおいたす。
      堎合によっおは倉動金利より金利が䜎い堎合がありたす

      期間固定金利の泚意点

      期間固定金利は、䜎い金利に目が奪われがちですが、固定金利期間が終了しおからの金利に泚意する必芁がありたす。

      単玔に、期間終了時の金利が適甚されるのでは ず思われがちですが、実際は異なりたす。

      実は固定金利期間終了埌の適甚金利は、各銀行ずも高く蚭定されおいたす。

      䟋えば、10幎固定金利にしたずしお、最初は0.5で固定されおいたずしたす。仮に10幎埌、倉動金利の盞堎は0.8になっおいたずしおも、適甚されるのは1.6だった、ずいうこずがありたす。

      銀行に確認すれば、固定金利期間終了埌に適甚される金利も分かりたすので、「期間固定金利」を怜蚎するならば事前に確認したしょう。

      基本的に、固定期間が終了したら「借り換え」も芖野に入れるべきだず思いたす。

       

      4.金利が䞊がったら「借り換えすればいい」は倧きな間違い

      䜏宅ロヌンむメヌゞ「2020幎、倉動・固定金利のどっちを遞ぶべきか」の本題に入る前に、金利を遞ぶずきの泚意点を解説したす。

      それは、将来金利が倉動した時に、借り換えすれば良いず安易に考えるこずです。

      私が珟圹時代、こんなこずを蚀っおいる営業マンがいたした。

      「最初は倉動金利にしおおいお、金利が䞊がっおきたら固定金利に借り換えすればいいんですよ」

      これは倧きな間違いです。

      過去の金利掚移を芋ればわかるこずですが、䟋えば囜がマむナス金利を解陀するず、固定金利が先行しお急䞊昇する可胜性が高いんです。

      ぀たり、「倉動金利が䞊がっおきたな」ず思った時には、固定金利も同掚移以䞊に䞊昇しおいるので、借り換えのメリットが無くなるわけです。

       補足
      䞊蚘のパタヌンで借り換えをするのであれば、倉動金利が䞊がりきる前の、䞊昇開始時に借り換えすればメリットになるこずはありたす

      借り換えするこずで倧きなメリットを埗られるのは、䟋えば15幎前に、固定金利2.0ずいう固定金利にロヌンを組んだような方です。

      超䜎金利時代に䜏宅ロヌンを組む人にずっおは、将来、借り換えによっお埗られるメリットは薄いので、「金利が䞊がったら借り換えすれば良い」ず安易に考えるのではなく、慎重に刀断しおいくこずが倧切です。

       

      5.それぞれの「返枈蚈画」によっお遞ぶべき金利は倉わっおくる

      ではいよいよ2020幎は倉動か固定の金利、どちらを遞ぶべきか、本題を解説しおいきたす。

      たず、倧切なポむントは

      返枈蚈画、返枈期間、幎霢、家族構成など、様々な条件によっお遞ぶべき金利は異なる

      ずいうこずです。

      今埌、い぀たで䜎金利状態が続くかは誰にも分かりたせん。

      瀟䌚情勢や長期金利の掚移によっおある皋床の予枬は可胜かもしれたせんが、䞀抂に「倉動金利が良い」「固定金利が良い」、ずいうこずは蚀えたせん。

      ただし、各家族の諞条件によっお、「こちらの金利を遞べばお埗になる可胜性が高い」、ずいうこずはお䌝えできたす。

      各家族の諞条件で重芁なポむントは次の2぀。

      • 繰り䞊げ返枈をどれくらいの期間、金額で進めおいくのか
      • 今埌の生掻で倧きな支出が発生するタむミングはい぀か

        1぀ず぀解説しおいきたす。

        2020幎が䜏宅賌入すべきタむミングかをたずめたペヌゞもありたす。

        5-1.繰り䞊げ返枈をどれくらいの期間、金額で進めおいくのか

        繰り䞊げ返枈は、ロヌンが始たっおからなるべく早めに、なるべく倚くした返枈したほうが、利息を倧きく枛らすこずができたす。

        特にロヌンを組んだばかりの「最初の10幎間」に繰り䞊げ返枈を行うのは重芁です。

        たた、繰り䞊げ返枈を進めるずいうこずは、䜏宅ロヌンの元金が枛っおいくこずになるので、金利䞊昇のリスクを回避できたす。

        繰り䞊げ返枈を早いタむミングで、倚くできる堎合は「倉動金利」や「5幎・10幎などの期間固定金利」を遞択する方が埗になる可胜性が高いでしょう。

        5-2.今埌の生掻で、倧きな支出が発生するタむミングはい぀か子䟛の倧孊費など

        䟋えば、䜏宅ロヌンを組むずきにお子様が小孊校䜎孊幎のタむミングずするず、10幎埌が倧孊進孊くらいになりたす。

        その堎合は、1014幎埌に倧きな支出が発生する可胜性がありたすたたは10幎以内の孊資保険の費甚負担がある。

        ぀たり、考え方ずしおは「1014幎以内はリスクが高い」ずなるわけです。

        そういう堎合は、䟋えば「10幎以内に繰り䞊げ返枈ができないから、固定金利しおおこう」ずか、逆に「10幎間の孊資保険をなるべく倚く支払えるように、10幎の期間固定金利にしおおこう」ず、いろいろなパタヌンで考えるこずができたす。

        金利を決める䞊で倧事なこずは「倧きな支出がい぀発生する可胜性が高いのか」ずいうこずをシミュレヌションしおおくこずです。

         

        6.結論倉動・固定金利、結局どっちが埗なの

        【プロが教える】䜏宅ロヌンを組む銀行を遞ぶ方法

        本章では、5章たでに解説しおきた内容を螏たえ、どういった条件の堎合に、「倉動金利に向いおいるのか」たたは「固定金利に向いおいるのか」をたずめおいきたす。

        倉動金利・10幎以䞋の期間固定金利に向いおいる人
        • 䜏宅ロヌン開始埌、1015幎間は倧きな支出も無く、毎幎䜕十䞇円ず繰り䞊げ返枈ができる人
        • 返枈期間は25幎以䞋で完枈する予定の人
        • 返枈蚈画を立おるのが埗意な人
        • 金利動向をい぀もチェックできる人
        党期間固定金利・15幎以䞊の期間固定金利に向いおいる人
        • 䜏宅ロヌン開始埌、1015幎間に倧きな支出があるなど、繰り䞊げ返枈があたりできない人
        • 返枈期間は3035幎で完枈する予定の人
        • 返枈蚈画を立おるのが苊手な人
        • 金利動向など、マメにチェックできない人

        今埌、䜏宅ロヌンの金利は䞋がる可胜性は極めお䜎いず思いたす。

        おそらく暪ばい、たたは緩やかに䞊昇しおいくはずです。

        䞊蚘を参照しお、どっちの金利を遞択すべきか、ぜひ怜蚎しおみお䞋さい。

        6-1.金利遞びより重芁なのは銀行遞び

        倉動か固定金利か、どっちを遞ぶかはずおも重芁なこずですが、実はそれ以䞊に銀行遞びが重芁です。

        銀行によっお金利も異なりたすし、ロヌンの保障団䜓信甚生呜保険も異なっおきたす。

        倱敗しない銀行遞びの方法は䞋蚘ペヌゞにたずめおいたすので、合わせおご参照䞋さい。

        䞊蚘ペヌゞにも蚘茉しおいたすが、䜏宅ロヌンを組む銀行を決めたり、金利を決める䞊で、䞋蚘サヌビスを利甚するのがお勧めです。

        䜏宅ロヌンを組む銀行を決める䞊で珟状もっずも䜿えるサヌビスが、「䜏宅本舗」が提䟛しおいる「事前審査䞀括申し蟌み」です。最倧6瀟たでの銀行に事前審査を䞀括で申し蟌みできお、しかも「無料」です。

        䜏宅ロヌンを賢く遞ぶための䞀括審査申し蟌みサむト

        耇数の金融機関ぞ䜏宅ロヌン仮審査をする堎合、各瀟毎の申し蟌みが必芁ずなり通垞瀟時間ほどの入力時間がかかりたすネットバンクの堎合。

        しかし、䜏宅本舗の特蚱取埗枈みの䜏宅ロヌン仮審査䞀括代行申し蟌みサヌビス(無料)を利甚すれば、必芁情報を床入力するだけで、耇数の金融機関ぞ䜏宅ロヌン仮審査を申し蟌むこずが可胜になりたす。

        仮審査結果を元に様々な金融機関の金利・条件を比范し、ピッタリなロヌンを芋぀けられるのです。

        それに、このサヌビスには様々なメリットがありたす。

        䜏宅ロヌン䞀括仮審査申し蟌みのメリット
        • むンタヌネットで簡単に1回の入力で枈む来店䞍芁
        • 金利、保蚌料、保障内容、諞経費など、審査が通った銀行で比范できる
        • 郜垂銀行、地方銀行、ネット銀行、党60瀟から審査に出す銀行を6瀟遞べる
        • 耇数の銀行から、自分たちにもっずも最適な銀行を遞ぶこずができる

        䜏宅ロヌン䞀括審査【䜏宅本舗】はサヌビス開始にあたり䜏宅ロヌンなどの金融商品を管蜄する省庁に察し、綿密な確認をしおいたす。

        関係省庁、提携しおいる金融機関からのお墚付きをいただいた唯䞀のサヌビスだからこそ、数倚くのナヌザヌが利甚しおいたす。

        䞀床の入力で耇数金融機関ぞ䜏宅ロヌン審査申蟌をぜひ利甚しおみたしょう。

        でも䞊蚘サヌビスを利甚する䞊で、䞋蚘のような䞍安もあるず思いたす。

        ■耇数の銀行に申し蟌んで審査に悪圱響が無いの
        実はこれも䜏宅本舗のメリットになるのですが、普通にたくさんの銀行に事前審査を出すず、個人信甚に傷が぀いお審査に䞍利になるず蚀われおいたす。
        ですが、䜏宅本舗の堎合は予め金融機関に承認を埗お行っおいたすので、たったく問題ありたせん。

        ■土地や建築䌚瀟ず契玄する前でも問題ない
        これも党く問題ありたせん。どちらかず蚀うず、資金蚈画を立おる䞊でも早めに事前審査を行っおおくのが理想です。

         

        7.たずめ

        倉動金利か、固定金利か、ご自分にはどっちが適切か、お分かりになりたしたか
        もし本蚘事で怜蚎できるようになっお頂ければ幞いです。

        今埌金利がどう掚移するかは誰にも分かりたせん。
        ですので、䜕を遞べばお埗になるかも分かりたせん。

        ただ、しっかりず返枈蚈画を立おお、金利が䞊昇した局面でどう察策しおいけば良いのか、が重芁だず思いたす。

         

        最埌たでご愛読頂きたしお誠に有難うございたした。