【つなぎ融資とは?】住宅ローン用語をわかりやすく解説!

住宅ローン「つなぎ融資」を解り易く覚えたい人【必見】!




住宅ローンの【つなぎ融資】って聞いたことがあるけど
「イマイチ中身が分からない」
「何故つなぎ融資を使わないといけなくなるか知りたい」
という方のために、つなぎ融資とは何かをわかりやすく解説していきます。

1.そもそもつなぎ融資とは

「つなぎ融資」は住宅ローンを組む上で必要になる場合がありますので前もって把握しておきましょう。

つなぎ融資とは?
つなぎ融資とは、住宅を購入する際、住宅ローンが融資実行されて支払われる前までの間、必要な資金が足りない場合に一時的に借り入れを行い、建築会社や土地料金を支払うために利用される一時的な住宅ローンの事を言います。

一言だけだと、少し分かりにくいですよね。
もう少し分かりやすく解説していきます。

 1-1.建築会社はお金が支払われないと家を引き渡さない、銀行は家を所有していないとお金を貸さない?

今回は分かりやすく、住宅営業マンとお客様(奥様:山田さん)との会話でお伝えしていきますね。

営業マン
展示場に来場される方は家づくりが初めてなので、ほとんどの方がつなぎ融資をご存知ないんです。簡単にご説明させていただきますね?
山田さん
はい、宜しくお願いします。
営業マン
例えば山田さんが弊社で家を建てるとします。住宅ローンは〇〇銀行で組む設定にしましょう。
山田さん
ええ、分かりました。
営業マン
ここで当たり前の話ですが、銀行は担保が必要ですので、山田さんの家が山田さんのものになって初めて〇〇銀行はお金を払ってくれるんです。でも弊社は、お金を支払って頂くまで、完成した家を引き渡せません。
山田さん
え? それはそうですよね、だから、銀行からお金を借りるんですよね?
営業マン
はい、そうなんです。ただ、問題は、〇〇銀行は新しい家が山田さんの所有物にならないと、お金を貸し出してくれないんです。やっかいなことに、弊社のような建築会社は、お金を支払っていただかないと完成した家を山田さんに引き渡さない。ここに大きな矛盾があるのですが、お分かりになりますか?
山田さん
うーん、なんかややこしいですね。つまり、建築会社は銀行がお金を貸さないと家を引き渡さない。銀行は家を所有していないとお金を貸さないということですか?
営業マン
はい、まさにそういうことです
山田さん
え? じゃあ、おかしくないですか? 結局現金でお金を払わないと家が買えないってことになりますよね?
営業マン
このままではそうなってしまいますので、「つなぎ融資」があります
山田さん
ああ、そういうことなんですね
営業マン
はい、建築会社から、完成した家を引き渡してもらうために、一時的にお金を借りることが「つなぎ融資」です。そのつなぎ融資で、ハウスメーカーや工務店などの建築会社にお金を払い、家を引き渡してもらう。そして家が山田さん所有物になれば、〇〇銀行はお金を貸してくれる、という訳なんです。最後に〇〇銀行が貸してくれた住宅ローンのお金で、つなぎ融資先に借りていたお金を支払うわけです。
山田さん
なるほど、厄介ですけど何となく分かりました。ただ、そんな仕組みがあるなら、私たちが困るわけではないんですね。
営業マン
いえ、実は何点か困ることがあります。
山田さん
ええっ? そうなんですか?
営業マン
はい、困るというか、つなぎ融資にはデメリットがありますので、注意点も含めてもう少し解説していきましょう。

 1-2.前もって「つなぎ融資」で支払わなくてはいけない建物や土地の金額とは?

注文住宅に限った話ですが、建築会社には「中間金」と呼ばれる金額を施工工事前や工事中に前もって支払う必要があります。
また、注文住宅の場合、土地代も工事前に支払う必要があります。

■建築会社に支払う中間金

注文住宅建築会社によりますが、建築会社には以下のような支払うタイミングがあります。

  • 契約時
  • 着工前(工事直前)
  • 上棟
  • 木完時(大工工事完了)

例えば、契約時までに請負金額の10%を支払って下さい、とか着工前までに全体の30%を支払って下さい、など建築会社によってルールがあります。
出来高払い制という形で、工事が全体の30%進行しているので費用も30%払って下さい、というシステムです。
※建築会社によって規定は様々です。

建築会社から見たら、住宅が完成した後に一括で支払ってもらうシステムだと、万が一、施主が工事中にキャンセルして逃げるなんて最悪のリスクを回避する為です。
これらを「つなぎ融資」で支払うわけです。

■土地代金を前もって支払う

注文住宅の場合、土地代は全額、前もって支払う必要があります。
土地は完全に支払いを完了させ所有権を移転しておかないと、工事が始められません。

その為、土地費用はつなぎ融資で支払う必要があります。

 1-3.つなぎ融資が必要なくなる分割実行とは?

一部の民間銀行では、つなぎ融資が必要無くなる分割実行という制度があります。
土地代の支払いや建築会社に前もって支払わなくてはいけない中間金などを予め分割して支払ってくれる融資制度です。

分割実行がある場合はつなぎ融資を利用しなくても良く、通常の住宅ローンと同じ条件で事前の借り入れができます。
銀行によって分割実行できるかどうかは異なりますので、銀行を選ぶ際には加味して検討していきましょう。

⇒ なお、銀行の賢い選び方を知りたい方は下記ページをご参照下さい。

2.つなぎ融資の注意点・デメリット

続いて、つなぎ融資をする場合の注意点やデメリットを解説していきます。
大きくデメリットを区分けすると、以下の2点です。

  • 住宅ローンよりも金利が高く余計な費用が発生する
  • つなぎ融資を行っていない銀行や金融機関が割と多く手間になる

それぞれ解説していきましょう。

 2-1.住宅ローンよりも金利が高く余計な費用が発生する

■つなぎ融資の金利
つなぎ融資をしている短期間だけ、通常の住宅ローンよりも高い利息が発生してしまうんです。

通常住宅ローンは変動金利や固定金利を含めて約0.5~1.5%以内となります(2018年8月現在)。
しかし、つなぎ融資の期間の金利は約2.5%~3.5%と割高になります。

具体的な金利の負担額を解説していきましょう。
下記の画像は、土地2000万円、建物2500万円の合計4500万円で購入した場合の流れです。つなぎ融資イラスト
※建物2500万円のうち、中間金は2000万円とします。

つなぎ融資の金利計算式
借入金額 × 金利 ÷ 365(1年)×借入期間(日)
今回は金利を3%で計算

土地購入:2000万円 × 3% ÷ 365 × 150日(5か月)= 246,575円
着手金 :200万円   × 3% ÷ 365 × 120日(4か月)= 19,726円
中間金 :1800万円 × 3% ÷ 365 × 90日  (3か月)= 133,150円
合計:399,451円

通常の住宅ローンを仮に「1%」だったと計算し、つなぎ融資と利息を比較すると、
約27万円が4000万円のつなぎ融資(金利3%)をした場合の実質の費用負担となります。

■つなぎ融資には手数料や収入印紙などの費用も発生
つなぎ融資には利息だけでなく、手数料や収入印紙などの費用も発生します。

・事務手数料
銀行によって異なりますが、約5~10万円前後の手数料が発生します。

・収入印紙代(要は税金)
500万円以上 1,000万円以以下 ⇒ 10,000円
1,000万円以上 5,000万円以下 ⇒ 20,000円
5,000万円以上 1億円以下   ⇒ 60,000円

 2-2.つなぎ融資を行っていない銀行や金融機関が割と多く手間になる

続いてのつなぎ融資のデメリットは手間暇が発生する部分です。
特に、借入予定の銀行がつなぎ融資を行っていれば全く問題ありませんが、実はつなぎ融資を行っていない銀行が結構あります。

借入予定の銀行がつなぎ融資に対応していないのであれば、その銀行とは別につなぎ融資を行っている金融機関を探す手間暇が発生します。
また、つなぎ融資の依頼先にも、当然銀行に提出した本審査の書類のほとんどを提出しないといけません。

3.つなぎ融資の費用をおさえるためには

つなぎ融資は特に利息などの費用負担が大きいので、なるべく抑えるべきです。
その為のポイントを解説していきます。

 3-1.低金利のつなぎ融資を利用する

当たり前ですが、低金利のつなぎ融資の金融機関を探しましょう。
逆に言えば、住宅ローンの銀行探しには同時に検討しておく必要があります。

特に大手ハウスメーカーの場合はつなぎ融資を自社で対応しているところも多く、比較的金利が低いことが多いのでお勧めです。

 3-2.なるべく自己資金を多めにする

自己資金を多めに入れて、つなぎ融資の金額を減らしましょう。
特に土地購入の段階で多めに自己資金で支払えば、利息を減らす効果は大きくなります。

また、建物引渡しの住宅ローン融資実行時に、ある意味お金が戻ってくるので、手持ちのお金はなるべく頭金に回すと良いでしょう。
※ちゃんと手元に戻ってくるかは事前に銀行に相談しておきましょう。

⇒ 住宅ローンの頭金に関して知りたい方は下記ページをご参照下さい。

 3-3.つなぎ融資の借入期間を短くする

借入期間を数日でも短くすれば、利息は減少しますが、こればかりは土地の不動産会社や建物の建築会社に相談が必要です。

土地の場合は、なるべく土地の決済を遅らせてもらいましょう。
土地決済から建物の着工までが短い方が利息が減ってきます。

建物の場合は、工期を短くするわけにはいかないので、建物契約時の中間金の支払い設定を事前に相談しておくのもありでしょう。
また、住宅営業マンや工事監督とスムーズに工事が進むように協力していくのが重要です。

4.つなぎ融資のQ&A

続いてつなぎ融資のよくある疑問にお答えしていきます。

 4-1.つなぎ融資の依頼先

では実際につなぎ融資が必要になった場合、どこに依頼すれば良いのでしょうか?

■ハウスメーカー
一部ハウスメーカーでは、資産運用部門を持っていることがあります。特に大手になればなるほど、その可能性は大きいでしょう。つまり実際に建てるハウスメーカーにお願いすれば良い場合があります。金利も低めに設定していますし、手続きも楽になる可能性が高いと思います。

■フラット35専門の金融機関
金融機関の中では、ARUHI(アルヒ)などフラット35専門の金融機関があります。フラット35では必ずつなぎ融資が必要になってきますが、大体の専門金融機関でつなぎ融資をやっていますので、それもそのまま依頼すれば良いでしょう。

■一部の民間銀行
住宅ローンを借り入れする銀行の中には、専用のつなぎ融資をやっている期間も多いです。特にその場合は金利も低めなのでそのまま依頼すれば良いでしょう。

■その他
一部の地方銀行や、信用金庫・信託銀行などで分割実行もやっておらず、ハウスメーカーでもつなぎ融資をやっていない場合、ご自身でつなぎ融資先を探す必要があります。しかし、住宅ローンの本審査が通っていれば大体どこの銀行もつなぎ融資をしてくれますので、なるべく金利と手数料が安いところを探せば問題ありません。

 4-2.つなぎ融資の返済はいつからか?

つなぎ融資の利息やつなぎ融資自体の返済は、基本、住宅ローンで完済することになります。
ですので、返済が始まるのは基本住宅ローンと同様で、融資実行(建物引渡し)から翌月に発生します。

なお、分割実行で発生した利息も、支払いはつなぎ融資と同様に融資実行の翌月からとなります。

5.まとめ

つなぎ融資の仕組みや、必要な場合など、お分かり頂けたかと思います。

住宅ローンを組む上での銀行・借入先の選定は、金利だけで考えず、つなぎ融資を始め、他の発生する経費や団体信用生命保険の費用のことも全て加味し、トータルで考えましょう。

また、銀行によっては変動金利が得意、固定金利が得意、繰上げ返済の手数料が低い、などなど強みも異なります。
住宅営業マンにもしっかりと相談しながら決めていきましょう。

⇒ お得な住宅ローンの返済方法「繰上返済」に関してもぜひ参考にして下さい。







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