土地購入費用イメージ

「土地を購入するときの諸費用って何があるの? 費用のシミュレーションもしたい

「土地を相続・贈与してもらった時の費用や、支払い時期などの細かい情報を教えてほしい」

家疑問くんそんな要望にお答えします。

 

土地を購入・相続・贈与に関わる「費用」について解説していきます。

諸費用のシュミレーションは7章にあります。

※住居を建てるために土地を購入・相続・贈与する場合の諸費用を解説します。別の目的で土地を購入する場合の費用については解説しておりません。

本記事の内容はこちら。

本記事の内容
  • 土地を購入(相続・贈与)した時の諸費用を個別に解説
  • 土地購入時の諸費用の支払い時期
  • 土地購入(相続・贈与)のシミュレーション

では早速解説していきます。

1.土地を購入(相続・贈与)した時の費用の種類

土地購入費用の分類

最初に、土地を購入(相続・贈与)したときの費用の種類を解説します。

費用をざっくり分類すると次の5種類。

  • 土地契約時の手付金
  • 不動産業者への報酬費用(仲介手数料)
  • 登記費用(所有権移転、抵当権設定など)
  • 住宅ローン(融資手数料、つなぎ融資など)
  • 税金(不動産取得税、印紙など)

1つずつ簡単に解説していきます。

土地契約時の手付金

※土地購入時のみ発生

土地の決済(代金支払い)前の「予約金」。土地料金に含まれるため、厳密には「諸費用」に含まれません。

手付金の相場は土地価格の「3~5%」が一般的です(昔は10%前後でした)。

※土地1500万円なら50万円前後、2500万円なら80万円前後

現金を手元に残したい方は、売主に相談すればもっと低い金額で承諾してくれることもあります。

手付金に関して、以下の3つのポイントを覚えておきましょう。

  • 手付金は「現金払い」
  • 土地購入費は消費税が発生しない
  • 土地の決済前なら、手付金を放棄すれば契約破棄できる

建物契約時の手付金や、住宅ローン頭金の必要有無についてまとめたページもあります。

不動産業者への報酬費用(仲介手数料)

売主と買主の仲介をしてくれた不動産業者に対して支払う報酬です。

該当するのは「仲介手数料」のみとなります。

※詳細は2章で解説

登記費用(所有権移転、抵当権設定など)

「登記」は次のような意味があります。

不動産登記とは
表題部で不動産土地建物)の物理的現況などを公示し、権利部で所有権や抵当権などの権利を公示するとともに、効力発生や対抗要件を得ることができる登記である。(民法借地借家法信託法不動産登記法、不動産登記規則、不動産登記令など)
出典:Wikipedia

簡単に言えば、土地や建物を所有したことを国に登録することで、権利を得られるということです。

土地の所有権を移転したときに発生する登録料は購入・相続・贈与によって金額が異なります

その他、住宅ローンを組んだ時に発生する抵当権設定登記や、司法書士に支払う報酬費用があります。

※詳細は3章で解説

住宅ローン(融資手数料、つなぎ融資など)

住宅ローンを組む際に、銀行に支払う手数料(融資手数料)があります。

また、「つなぎ融資」を使わなくてはいけない銀行の場合、その利息や手数料が発生します。

※詳細は4章で解説

税金(不動産取得税、印紙など)

土地や建物を取得した場合に税金が発生します。

また、土地の契約時に印紙代も買い主が負担することになります。

※詳細は5章で解説

2.不動産業者への支払い費用(仲介手数料)

不動産イメージ

本章では不動産業者へ支払う費用について解説します。

仲介手数料は「宅地建物取引業法」という法律により算出方法は決まっています。

仲介手数料=土地代金×3%+60,000円 (+消費税)
※土地代金200万円以下の場合➡土地代金×5%(+消費税)
土地代金400万円以下の場合➡土地代金×4%+20,000円(+消費税)

例:土地代金が2,000万円だと「726,000円(消費税10%含む)」となります。

土地購入の中では、土地代金以外で最も大きい費用となります。

仲介手数料が半額とか無料をうたっている不動産業者もありますが、実際には「建物も一緒に購入する」という条件がついている場合がほとんどで、建物の利益と調整をしています。

セット割引と考えた方がいいでしょう。

 補足
個人売買では仲介手数料が発生しませんが、仲介には周辺の土地調査やトラブル時のサポートが含まれていますので、なるべく不動産業者を通す方が賢明だと思います。

3.登記関係の費用(所有権移転、表示登記など)

土地の登記で発生する費用は次の3つです。

  • 所有権移転登記(登録免許税)
  • 抵当権設定登記
  • 司法書士への報酬費用

    1つずつ解説していきます。

    建物の登記費用に関してや新築全体の諸費用をまとめたページもあります。

    3-1.所有権移転登記

    「所有権移転登記」は言葉の通り、土地・建物の所有権を移転したことを国に登録することを指します。

    その際、「登録免許税」という税金が発生します。

    登録免許税は「売買(購入)」「相続」「贈与」によって料金が異なります。

    登録免許税の計算
    • 売買:「固定資産評価額※1」×「税率1.5%」
    • 相続:「固定資産評価額」×「税率0.4%」
    • 贈与:「固定資産評価額」×「税率2.0%」
     補足
    ※1 固定資産評価額:不動産取得税や固定資産税を決める上で各市町村が定める評価額のこと。購入金額のおおよそ6~7割になる。

    ※売買の場合、軽減措置によって2021年3月末まで「税率1.5%」になっていますが、以降は「税率2.0%」になります(軽減措置が延期される可能性も高い)。

    たとえば土地を取得したときの価格が「1,500万円」だった場合、登録免許税は次の通りになります。

    • 売買:1,500万円×7割×税率1.5%=15.8万円
    • 相続:1,500万円×7割×税率0.4%=4.2万円
    • 贈与:1,500万円×7割×税率2.0%=21.0万円

    3-2.抵当権設定登記

    抵当権とは、どんな意味でしょうか。

    抵当権とは
    もしも住宅ローンなど債務の返済が滞ったときに、銀行などの貸主が土地や建物を強制的に売却し、その代金からお金を回収する権利の事。

    抵当権の設定登記は、銀行などの貸主が持つ権利を外部に対して表示することを言います。

    ですので、土地や建物を購入するときに住宅ローンを組む場合は、必ず必要な登記になります。

    この抵当権設定登記の税率の計算は次の通りです。

    抵当権設定登記の税率
    「債務金額(住宅ローン借入額)」×「税率0.1%」

    ※軽減措置によって2021年3月末まで「税率0.1%」になっていますが、以降は「税率0.4%」になります(軽減措置が延期される可能性も高い)。

    なお、購入した土地に一般的な住宅を建てる場合は問題なく軽減措置を受けられますが、一応条件を記載しておきます。

    • 床面積(登記簿の面積)が50㎡~240㎡の住宅を建てる
    • 居住用の住宅であること
    • 土地の取得後、1年以内に登記

    3-3.司法書士への報酬費用

    土地・建物の不動産権利に関する登記は、一般的に「司法書士」に依頼して代行してもらいます。

    建物の表示登記や分筆・合筆などは「家屋調査士」に依頼します。

    ※自分で登記することもできますが、特に新築のタイミングはバタバタして難しいのでオススメしません。

    不動産会社や建築会社は、司法書士や家屋調査士とつながりがあるので、自分で探さなくても代わりに連絡を取ってくれるはずです、

    土地の購入・相続・贈与や抵当権の設定を司法書士に依頼した場合は、次のような手数料(報酬)が発生します。

    司法書士への報酬・手数料
    • 所有権移転登記:約5~8万円
    • 抵当権設定登記:約4~5万円

    ※手数料は司法書士事務所や登録免許税額により増減します。

    4.住宅ローンに関わる費用(手数料、つなぎ融資)

    続いて土地購入時に発生する住宅ローン関連の費用について解説していきます。

    住宅ローンに関わる費用は次の2種類。

    • 住宅ローンを組む時の手数料
    • つなぎ融資が必要な場合の手数料・利息

    1つずつ解説していきます。

    4-1.住宅ローンを組む時の手数料

    一般的に銀行であれば、住宅ローンを組む際に「融資手数料」の支払いがあります。

    融資手数料の相場は次の通りです。

    融資手数料:約4~7万円が一般的

    その他、「保証料」や「団体信用生命保険」を一括で支払った場合は、数十万円の費用が発生します。

    「保証料」や「団体信用生命保険」については別記事でまとめていますので、ご興味ある方はご参照ください。

    住宅ローンの諸費用については下記ページをご参照下さい。

    4-2.つなぎ融資が必要な場合の手数料・利息

    住宅ローンを組む銀行によっては「つなぎ融資」が必要な場合があります(注文住宅の場合に限る)。

    つなぎ融資に関しては下記ページをご参照下さい。

    特に土地は建物よりも早く「決済(購入手続き)」が必要になるため、つなぎ融資の利息負担が大きくなります。

    注文住宅でつなぎ融資の必要期間や利息の目安は次の通り。

    • つなぎ融資(土地)の期間:約5~6ヶ月間
    • つなぎ融資(土地)の金利:2.5~3.5%

    例:2,000万円の土地をローンで購入、つなぎ融資5ヶ月間・金利3%の場合
    金利・手数料含め「約25万円」の費用が発生

    5.税金(不動産取得税、印紙)

    固定資産税イメージ

    最後に、土地購入に関わる「税金」について解説していきます。

    税金を分類すると、次の2種類。

    • 不動産取得税
    • 印紙税

      1つずつ解説していきます。

      固定資産税に関しては下記ページにまとめています。

      5-1.土地購入・相続・贈与時に発生する「不動産取得税」

      土地の不動産取得税は、購入時に発生する税金です(建物もあります)

      土地の不動産取得税の計算式は以下の通り。

      土地の不動産取得税の計算式
      固定資産税評価額÷2×3%-(追加の軽減措置※2

      ※3-2章で解説した内容と同じで、2021年3月末で軽減措置により「税率4➡3%」「評価額が半分」と税金が大幅に安くなっているが、以降は税率4%となる(期間は延長する可能性が高い)。また、軽減措置の条件は3-2章に記載してあるものと同じ。

       補足
      ※2 追加の軽減措置:
      軽減措置の条件を満たす住宅を建てる場合、次のいずれか多い額が不動産取得税の税額から控除される。
      (1)45,000円
      (2)「土地1㎡当たりの評価額÷2」×「住宅の床面積の2倍(200m2が限度)」×「税率3%」

      例:2,000万円の土地(105㎡・約35坪)を購入、30坪の住宅を建てた場合
      軽減税率により土地の不動産取得税「0円」となります。

      上記の軽減措置があるため、2021年3月末までのに般的な広さの土地(80坪よりももっと大きな土地は例外)を購入し、一般的な大きさの建物(50~240㎡)を建てる場合は、土地の不動産取得税は発生しません。

      なお、贈与や相続の場合、不動産取得税はどうなるのでしょう?

      • 贈与:売買(購入)と同じで、一般的な広さの建物がある場合は軽減税率によって概ね「0円」になる。
      • 相続:土地の相続による取得税は基本ありません。

      土地・建物ともに不動産取得税について下記ページにまとめています。

      5-2.印紙税

      土地の売買契約時や住宅ローン契約時に「印紙税」という税金が発生します。

      印紙代は以下の表をご参照ください。

      契約金額不動産売買契約金銭消費貸借契約
      500~1000万円5000円10000円 
      1000~5000万円10000円20000円
      5000万~1億円30000円60000円
      1億~5億円60000円100000円

      ※不動産売買契約書の印紙代は2021年3月31日までの軽減措置を受けた場合の金額ですが、それ以降は金銭消費貸借契約書と同じ金額になります。

      住宅ローンで土地を購入した場合は、3万円前後と覚えておけば問題ありません。

      6.土地購入の諸費用の支払い時期

      続いて、土地購入費用の支払い時期について解説します(注文住宅の場合に限る)。

      支払い時期を区分けすると、次の4つになります。

      • 土地契約時
      • 土地の決済時(清算時)
      • 建物の決済時
      • 建物引渡し後

      「土地決済時の登記費用・仲介手数料・ローンの融資手数料」
      「建物決済時のつなぎ融資の費用」
      住宅ローンでの支払いが可能ですが、

      「土地契約時の手付金」
      「引渡し後の不動産取得税」
      現金での支払いとなるので注意が必要です。

      なお、費用の把握は土地購入の流れが分からないと覚えにくいので、下記ページをご参照ください。

      6-1.諸費用の支払い時期の一覧表

      ■土地2,000万円を購入した場合の支払い時期別の費用一覧

      項目内容費用目安
      土地
      契約時
      土地契約時の手付金約50万円
      印紙税1万円
      土地
      決済時

      仲介手数料約72万円
      所有権移転・抵当権設定登記約30万円
      ローン融資手数料約5万円
      印紙税2万円
      建物
      決済時
      つなぎ融資費用約25万円
      建物
      引渡し後
      不動産取得税(土地)0万円

      ※引渡し時の土地の不動産取得税は軽減措置によって0円にしていますが、建物の税金は発生します。

      7.土地購入(相続・贈与)の諸費用シミュレーション

      土地を購入(相続・贈与)した時に発生する諸費用の相場が分かるシミュレーションです。

      下記空欄に土地の価格、また住宅ローンを使う場合は借入額を入力してください。

      ※土地は「購入・相続・贈与」のいずれかをチェック、つなぎ融資の「無し・あり」のどちらかをチェックして下さい。

      シミュレーションの注意点
      • 土地に対し、住宅を建てることが前提
      • 土地は一般的な20~70坪の広さ、建物は延床面積50㎡~240㎡を想定
      • 土地は2021年3月末までに購入・相続・贈与し、登記することが前提(軽減措置)

      8.まとめ

      土地の購入(相続・贈与)時の費用についてはお分かりになりましたか?

      2021年3月末までは、軽減措置によって様々な税金が安くなっています(住宅を建てる場合に限り)。

      ですが、それでも何十万円という費用が発生するわけですから、土地の購入前にしっかりと費用を把握して予算の計画を立ててもらえればと思います。

       

      最後までご愛読頂きまして誠にありがとうございます。