「土地を購入するときの諸費用って何があるの？ 費用のシミュレーションもしたい」
「土地を相続・贈与してもらった時の費用や、支払い時期などの細かい情報を教えてほしい」
住宅や土地を購入したいと思っても、いまいち諸費用がどれくらいかかるのか、お金をどれだけ用意しておくべきなのか、イメージしづらいですよね。
そんな方のために、土地を購入・相続・贈与に関わる「費用」について解説していきます。
諸費用のシュミレーションは7章にあります。
※住居を建てるために土地を購入・相続・贈与する場合の諸費用を解説します。別の目的で土地を購入する場合の費用については解説しておりません。
目次
1.土地を購入（相続・贈与）した時の費用の種類
最初に、土地を購入（相続・贈与）したときの費用の種類を解説します。
費用をざっくり分類すると次の5種類。
- 土地契約時の手付金
- 不動産業者への報酬費用（仲介手数料）
- 登記費用（所有権移転、抵当権設定など）
- 住宅ローン（融資手数料、つなぎ融資など）
- 税金（不動産取得税、印紙など）
1つずつ簡単に解説します。
土地契約時の手付金
※土地購入時のみ発生
土地の決済（代金支払い）前の「予約金」。土地料金に含まれるため、厳密には「諸費用」に含まれません。
手付金の相場は土地価格の「3～5％」が一般的です（昔は10％前後でした）。
※土地1500万円なら50万円前後、2500万円なら80万円前後
現金を手元に残したい方は、売主に相談すればもっと低い金額で承諾してくれることもあります。
手付金に関して、以下の3つのポイントを覚えておきましょう。
- 手付金は「現金払い」
- 土地購入費は消費税が発生しない
- 土地の決済前なら、手付金を放棄すれば契約破棄できる
fa-caret-square-o-right建物契約時の手付金や、住宅ローン頭金の必要有無についてまとめたページもあります。
不動産業者への報酬費用（仲介手数料）
売主と買主の仲介をしてくれた不動産業者に対して支払う報酬です。
該当するのは「仲介手数料」のみとなります。
※詳細は2章で解説
登記費用（所有権移転、抵当権設定など）
「登記」は次のような意味があります。
簡単に言えば、土地や建物を所有したことを国に登録することで、権利を得られるということです。
土地の所有権を移転したときに発生する登録料は購入・相続・贈与によって金額が異なります。
その他、住宅ローンを組んだ時に発生する抵当権設定登記や、司法書士に支払う報酬費用があります。
※詳細は3章で解説
住宅ローン（融資手数料、つなぎ融資など）
住宅ローンを組む際に、銀行に支払う手数料（融資手数料）があります。
また、「つなぎ融資」を使わなくてはいけない銀行の場合、その利息や手数料が発生します。
※詳細は4章で解説
税金（不動産取得税、印紙など）
土地や建物を取得した場合に税金が発生します。
また、土地の契約時に印紙代も買い主が負担することになります。
※詳細は5章で解説
2.不動産業者への支払い費用（仲介手数料）
仲介手数料の限度額は「宅地建物取引業法」という法律により算出方法は決まっています。
※土地代金200万円以下の場合➡土地代金×5％（+消費税）
土地代金400万円以下の場合➡土地代金×4％+20,000円（+消費税）
例：土地代が2,000万円だと「726,000円（消費税10％含む）」。
土地代金以外で最も大きい諸費用です。
仲介手数料が半額とか無料をうたっている不動産業者もありますが、実際には「建物も一緒に購入する」という条件がついている場合がほとんどで、建物の利益と調整をしています。
セット割引と考えた方がいいでしょう。
個人売買では仲介手数料が発生しませんが、仲介には周辺の土地調査やトラブル時のサポートが含まれていますので、なるべく不動産業者を通す方が賢明だと思います。
3.登記関係の費用（所有権移転、表示登記など）
土地の登記で発生する費用は次の3つです。
- 所有権移転登記（登録免許税）
- 抵当権設定登記
- 司法書士への報酬費用
1つずつ解説していきます。
fa-caret-square-o-right建物の登記費用に関してや新築全体の諸費用をまとめたページもあります。
3-1.所有権移転登記
「所有権移転登記」は言葉の通り、土地・建物の所有権を移転したことを国に登録することを指します。
その際、「登録免許税」という税金が発生します。
登録免許税は「売買（購入）」「相続」「贈与」によって料金が異なります。
- 売買：「固定資産評価額※1」×「税率2.0％」
- 相続：「固定資産評価額」×「税率0.4％」
- 贈与：「固定資産評価額」×「税率2.0％」
※1 固定資産評価額：不動産取得税や固定資産税を決める上で各市町村が定める評価額のこと。購入金額のおおよそ6～7割になる。
※売買の場合、軽減措置によって2023年3月末まで「税率1.5％」になっていますが、以降は「税率2.0％」になります。
たとえば土地を取得したときの価格が「1,500万円」だった場合、登録免許税は次の通りになります。
- 売買：1,500万円×7割×税率2.0％＝21.0万円
- 相続：1,500万円×7割×税率0.4％＝4.2万円
- 贈与：1,500万円×7割×税率2.0％＝21.0万円
3-2.抵当権設定登記
抵当権とは、どんな意味でしょうか。
抵当権の設定登記は、銀行などの貸主が持つ権利を外部に対して表示することを言います。
ですので、土地や建物を購入するときに住宅ローンを組む場合は、必ず必要な登記になります。
この抵当権設定登記の税率の計算は次の通りです。
※軽減措置によって2024年3月末まで「税率0.1％」になっていますが、以降は「税率0.4％」になります。
なお、購入した土地に一般的な住宅を建てる場合は問題なく軽減措置を受けられますが、一応条件を記載しておきます。
- 床面積（登記簿の面積）が50㎡～240㎡の住宅を建てる
- 居住用の住宅であること
- 土地の取得後、1年以内に登記
3-3.司法書士への報酬費用
土地・建物の不動産権利に関する登記は、一般的に「司法書士」に依頼して代行してもらいます。
建物の表示登記や分筆・合筆などは「家屋調査士」に依頼します。
※自分で登記することもできますが、特に新築のタイミングはバタバタして難しいのでオススメしません。
不動産会社や建築会社は、司法書士や家屋調査士とつながりがあるので、自分で探さなくても代わりに連絡を取ってくれるはずです、
土地の購入・相続・贈与や抵当権の設定を司法書士に依頼した場合は、次のような手数料（報酬）が発生します。
- 所有権移転登記：約5～8万円
- 抵当権設定登記：約4～5万円
※手数料は司法書士事務所や登録免許税額により増減します。
4.住宅ローンに関わる費用（手数料、つなぎ融資）
続いて土地購入時に発生する住宅ローン関連の費用について解説していきます。
住宅ローンに関わる費用は次の2種類。
- 住宅ローンを組む時の手数料
- つなぎ融資が必要な場合の手数料・利息
1つずつ解説していきます。
4-1.住宅ローンを組む時の手数料
一般的に銀行であれば、住宅ローンを組む際に「融資手数料」の支払いがあります。
融資手数料の相場は次の通りです。
例：住宅ローン借入が2,000万円だと「440,000円（消費税10％含む）」。
fa-caret-square-o-right住宅ローンの諸費用については下記ページをご参照下さい。
4-2.つなぎ融資が必要な場合の手数料・利息
住宅ローンを組む銀行によっては「つなぎ融資」が必要な場合があります（注文住宅の場合に限る）。
fa-caret-square-o-rightつなぎ融資に関しては下記ページをご参照下さい。
特に土地は建物よりも早く「決済（購入手続き）」が必要になるため、つなぎ融資の利息負担が大きくなります。
注文住宅でつなぎ融資の必要期間や利息の目安は次の通り。
- つなぎ融資（土地）の期間：約5～6ヶ月間
- つなぎ融資（土地）の金利：2.5～3.5％
例：2,000万円の土地をローンで購入、つなぎ融資5ヶ月間・金利3％の場合
金利・手数料含め「約25万円」の費用が発生
5.税金（不動産取得税、印紙）
最後に、土地購入に関わる「税金」について解説していきます。
税金を分類すると、次の2種類。
- 不動産取得税
- 印紙税
1つずつ解説していきます。
fa-caret-square-o-right固定資産税に関しては下記ページにまとめています。
