「土地を購入するときに必要な費用全体が知りたい」
「土地購入の費用はそれぞれいつ頃支払えばいいのか知りたい」
そんな疑問にお答えします。
今回は土地購入に関わる費用全体について解説していきます。
また、契約から購入に掛かる費用だけでなく、土地に関わる工事に関する費用、土地に関わる税金なども含めて解説していきます。
※住居を建てるために土地を購入する場合の費用を解説します。別の目的で土地を購入する場合の費用については解説しておりません。
では早速解説していきます。
1.建築会社・不動産屋、両方に見積りを出してもらうのが前提
土地購入に関わる費用について解説していく前に、1つ重要な「前提」を解説します。
本記事をご覧になっている方は、土地を購入する前で色んなサイトを見て土地の費用を把握しようとしている方が多いと思います。
しかし、土地の費用は、地域の法律や土地の状況によって大きく変動します。
どんなにインターネットで費用の相場を確認しても、実際に大きく異なる可能性がありますので注意が必要です。
土地購入の前提として、購入前に必ず建築会社と不動産屋、それぞれ両方に見積りを出してもらいましょう。
見積りを出してもらえば、税金以外の費用についてはある程度ですが正確な費用が分かります。
何故、建築会社と不動産屋、両方に見積りを出してもらう必要があるのか。
それは各費用の整合性が取れることはもちろんなのですが、実は建築会社と不動産者で費用算出の得意・不得意があるからです。
例えば不動産屋の方は仲介手数料や不動産取得税などの費用が正確に出せる反面、工事関係のこととなると部門外になるので、アバウトな数字になってしまいます。
もちろん建築会社側は真逆です。
どんなにサイトで土地購入の費用を調べたとしても、必ず購入前に見積りを取ることを推奨します。
2.土地購入費用の種類と支払い時期を分類しよう
２章では土地購入の費用を分かりやすく把握して頂くため、「費用の種類」と「支払い時期」を分類していきます。
費用をざっくり分類すると全部で6種類、支払いの時期を分類すると5種類になります。
2-1.土地購入費用の種類
では、土地購入費用を種類別に分類しましょう。
- 土地契約時の手付金
- 不動産業者への支払い費用（仲介手数料など）
- 登記関係の費用（所有権移転、表示登記など）
- 工事に必要な経費（現況測量、地盤改良、インフラ）
- 住宅ローン（手数料、つなぎ融資費用）
- 税金（固定資産税、不動産取得税、印紙）
上記の中で、工事関係の費用が土地によって大きく変動があります。
その他の費用については、ある程度金額が定まっているので、土地の大きさや価格に合わせて比例するだけです。
2-2.土地購入費用の支払い時期の分類
続いて、土地購入費用の支払い時期を分類します。
- 土地契約時
- 土地の決済時（清算時）
- 建設工事期間
- 建物の決済時
- 引渡し後
支払い時期を分類しましたが、ほとんどが住宅ローンで支払いが可能です。
ただし、土地契約時と引渡し後の税金など費用の一部は現金での支払いとなるので注意が必要です。
なお、費用の把握は土地購入の流れを知らないと非常に覚え難いので、先に下記ページをご覧頂くと良いと思います。
ここから、土地購入の費用を種類別に、内容と目安となる金額を解説していきます（3～8章）。
9章にて一覧表を掲載しています。
3.土地契約時の手付金
最初の費用は土地契約時の手付金（てつけきん）です。
手付金は現金支払いが基本となります。
土地の金額については説明する必要も無いと思いますが、住宅ローンでの支払いが可能です。
また、土地代金には消費税が発生しません。
手付金の相場は、昔は土地代金の1割と言われていましたが、それはバブル期の話です。
2,000万円の土地購入で200万円の手付金となると、土地を買える人が減少してしまいます。
特に低金利時代の場合、手付金のような頭金を貯蓄するよりも、早くローンを組んで返済を始めた方が得になります。
2019年1月現在の手付金の相場は30～100万円となっており、土地価格や売主によって金額が異なります。
手付金の目安30～100万円は、5,000万円以下の土地が対象です。
手付金の額は定まっているわけではありませんが、50万円前後が自然に多くなっています。
現金を手元に残したい方は、売主に相談すればもっと低い金額で承諾してくれることもあります。
なお、手付金は契約の証拠という意味を含みますが、解約時の担保という意味もあります。
つまり、土地契約後～土地決済までの間に買主から契約破棄したい場合は、手付金を放棄すれば可能になります。
- 建物手付金に関してや、住宅ローンの頭金の必要有無についてまとめたページもあります。
4.不動産業者への支払い費用（仲介手数料）
続いての項目は不動産業者への支払い費用があります。
該当するのは「仲介手数料」のみとなります。
仲介手数料は「宅地建物取引業法」という法律により上限金額の算出方法は決まっています。
【仲介手数料 ＝ 土地代金 × 3％ + 60,000円 + 消費税】
例えば土地代金が2,000万円としたら、712,800円（消費税8％）が仲介手数料となります。
上記紹介した仲介手数料の計算式は「簡略式」です。正式な計算式はもう少しだけ複雑ですが、ほぼ金額は変わりませんので覚えるのは簡略式のみで問題ありません
土地購入の中では、土地代金以外で最も大きい費用となります。
最も削りたくなる費用ですが、周辺の土地調査や、土地購入後のサポートを考えると必須な費用です。
5.登記関係の費用（所有権移転、表示登記など）
土地を購入した場合、「登記」が必要になります。
表題部で不動産（土地や建物）の物理的現況などを公示し、権利部で所有権や抵当権などの権利を公示するとともに、効力発生や対抗要件を得ることができる登記である。（民法、借地借家法、信託法、不動産登記法、不動産登記規則、不動産登記令など）
簡単に言えば、土地や建物を所有したことを国に登録することで、権利を得られるということです。
もしも登記しなければ、土地を所有していることを証明できないので、何かトラブルがあっても権利が主張できないため何も出来ません。
それに、土地を担保にできないので住宅ローンが組めなくなります。
つまり、登記は必須の費用と把握しましょう。
土地の登記は司法書士に依頼します。
登記費用として、司法書士に対しての報酬や登録するための税金（登録免許税）などが発生します。
土地を他人（売主）から購入した場合の登記は大きく分けると以下の2つです。
- 所有権移転登記
- 抵当権設定登記
なお、抵当権設定登記は住宅ローンを組む際に必要になりますが、通常建物と土地の両方に対して設定する形となります。
土地の所有権移転登記と抵当権設定登記に掛かる費用は、土地価格や住宅ローン借入額によって変動しますが、おおよそ20万円～30万円前後と覚えておきましょう。
- 建物の登記費用に関してや新築全体の諸経費をまとめたページもあります。
なお、土地の登記費用は土地決済時に支払います。
住宅ローンで支払うことも可能です。
6.工事に必要な経費（現況測量、地盤改良、インフラ）
続いて、土地に建物を建てて、人が住めるように準備するための工事、またその経費について解説していきます。
工事に関しては以下の3種類に区分けして解説します。
- 測量
- 地盤改良工事
- 上下水の引き込み工事などのインフラ整備
■測量
ここで言う「測量」とは「現況測量」を指します。
家を建てるためには、基準となる土地の正確な地図が必要になるので、測量会社に依頼して測量してもらうことになります。
隣地との境界をはっきりさせた上で家屋調査士が行う測量を「確定測量」と言い、高額な費用が掛かります。ただ、確定測量は売主側が負担するのが通常ですので、本記事では割愛します。
測量はハウスメーカーや工務店などの建築会社から測量会社に依頼して行いますので、特に買い主側では何もしなくても問題ありません。
現況測量の費用は大きさによりますが、40坪以下であればおおよそ5～8万円前後が一般的です。
※分譲地などの整形地であれば「簡易測量」という、3～5万円の安価な測量でも問題ない場合があります。
■地盤改良工事
地盤調査の実施は土地購入後になります。
つまり地盤が強いか弱いかは、購入してみないと分からない博打的な部分があります。
売り主側も擁護するために定まっている内容ですので、事前に知ることは残念ながら出来ません。
地盤改良工事は、地盤強度レベル、建物の大きさ・重量、土地の高低差、擁壁に囲まれている、などなど様々な要因で異なります。
ですので、金額は60～250万円前後とかなり幅広い費用となります。
確率論ですが150万円を超える地盤改良工事の件数は多くはありません。
ただ、見積りの段階では多めに見ておくのが良いでしょう。
平均値としては120万円前後となります。
■上下水の引き込み工事などのインフラ整備
土地のインフラ工事（電気・ガス・水道）の中で、大きな費用が発生する可能性があるのは水道、上下水の引き込み工事が必要な場合です。
電気・ガスに関してはよほど特殊な地域・土地で無い限りは、大きな費用は発生しません。
都市ガスの本管が土地の近くまで来ていない場合でも、ガス契約する際に例えば3年契約を結べば本管の延長工事費は無料になったします。
新しい土地や分譲地を購入する場合は、上下水道が宅地内まで引き込まれているケースが多く問題はありません。
ですが、古い宅地を購入する場合は注意が必要です。
特に昔の土地ですと、水道管の引き込みが13mm管という細い管で引き込んでいる場合があり、20mm管に引き直さなくてはいけないケースもあります。
上下水道の引き込み費用は状況によって大きく変わりますので、目安としては難しいですが、50～100万円くらいは想定しておきましょう。
土地購入前には水道屋が作った見積書は必ず目を通しておくべきです。
高低差がある土地の場合、下水や雨水管を道路の本管に直結する際にポンプなどが必要になり、やや高額になる場合などもありますので注意しましょう。
工事費関係の支払いは全て、建物の支払いと同じタイミングになりますので、建物決済時に住宅ローンで支払う形になります。
その他、建物を建てる上で、高低差がある場合など、土留め工事などが外構で必要になる場合もあります。
- 外構の費用をまとめたページに詳しく記載してありますので合わせてご確認下さい。
7.住宅ローンに関わる費用（手数料、つなぎ融資費用）
続いて土地購入時に発生する住宅ローン関連の費用について解説していきます。
住宅ローンに関わる費用は2種類です。
- 住宅ローンを組む時の手数料
- つなぎ融資が必要な場合の手数料・利息
■住宅ローンを組む時の手数料
一般的に銀行であれば、住宅ローンを組む際に「融資手数料」の支払いが発生します。
融資手数料はどの銀行も基本10万円以下、おおよそ5万円前後が一般的です。
利息や団信の費用については本記事では割愛します。
- 利息や団信については下記ページをご参照下さい。
■つなぎ融資が必要な場合の手数料・利息
住宅ローンを組む銀行によっては「つなぎ融資」が必要な場合があります。
特に土地は建物よりも早く「決済」が必要になるため、つなぎ融資の利息負担が大きくなります。
例えば2,000万円の土地を住宅ローンで購入する場合、
5ヶ月間のつなぎ融資
年利3％
で計算すると、約25万円の費用が発生します。
- つなぎ融資に関しては下記ページをご参照下さい。
8.税金（固定資産税、不動産取得税、印紙）
最後に、土地購入に関わる「税金」について解説していきます。
税金を分類すると、以下の3種類になります。
- 土地購入後、毎年発生する「固定資産税」
- 土地購入時に発生する「不動産取得税」
- 印紙税
1つずつ解説していきます。
■土地購入後、毎年発生する「固定資産税」
固定資産税は土地・建物それぞれに発生します。
また、固定資産税に加え、「都市計画税」も合わせて支払う必要があります。
2019年現在では、2020年3月31日までに新築した住宅に対し、固定資産税の減税措置があります。
2,000万円の土地であれば、毎年4万円前後の負担となります。
- 建物も含め、固定資産税に関しては下記ページにまとめています。
なお、固定資産税の支払い時期は毎年4～6月頃、課税期間は4月1日から発生します。
固定資産税は基本前払いになります。例えば10月に購入したとすると、10月～3月末までの固定資産税は売主が負担していることになります。そのため、土地を決済するタイミングでその分の固定資産税を清算することになります（日割り計算）。
■土地購入時に発生する「不動産取得税」
土地の不動産取得税は、購入時に発生する税金です（建物もあります）。
固定資産税同様に、新築住宅の場合は軽減措置があります。
計算式は以下の通りになります。
例えば、
2,000万円の土地を購入した場合は、20万円前後、
3,000万円の土地を購入した場合は、30万円前後
となります。
軽減措置は固定資産税が半分になりますが、2021年3月末までに土地を購入した場合に限ります
- 土地・建物ともに不動産取得税について下記ページにまとめています。
■印紙税
これは土地の売買契約時や住宅ローン契約時に「印紙税」が発生します。
売買契約時は、土地価格が1,000～5,000万円の場合、1万円となります。
また、住宅ローン契約時は1,000～5,000万円の借入の場合、2万円となります。
合計3万円前後と覚えておけば問題ありません。
9.土地購入費用の一覧表
本章では土地購入費用の一覧表を掲載します。
種類別と、時期別に分けてそれぞれ分かりやすく表にしてあります。
9-1.種類別まる分かり表
■土地2,000万円を購入した場合の種類別の費用一覧
| 項目 | 内容 | 費用目安 |
| 手付金 | 土地契約時の手付金 | 50万円前後 |
| 不動産会社 | 仲介手数料 | 72万円前後 |
| 登記 | 所有権移転・抵当権設定登記 | 20～30万円 |
| 工事関係 | 測量 | 5～8万円 |
| 地盤改良工事 | 60～250万円 | |
| 上下水引き込み工事 | 50～100万円 | |
| 住宅ローン | 融資手数料 | 5万円前後 |
| つなぎ融資費用 | 25万円前後 | |
| 税金 | 固定資産税 | 年間4万円前後 |
| 不動産取得税 | 20万円前後 | |
| 印紙税 | 3万円前後 |
9-2.時期別まる分かり一覧表
■土地2,000万円を購入した場合の支払い時期別の費用一覧
| 項目 | 内容 | 費用目安 |
| 土地契約時 | 土地契約時の手付金 | 50万円前後 |
| 印紙税 | 3万円前後 | |
| 土地決済時 | 仲介手数料 | 72万円前後 |
| 所有権移転・抵当権設定登記 | 20～30万円 | |
| ローン融資手数料 | 5万円前後 | |
| 建物決済時 | 測量 | 5～8万円 |
| 地盤改良工事 | 60～250万円 | |
| 上下水引き込み工事 | 50～100万円 | |
| つなぎ融資費用 | 25万円前後 | |
| 建物引渡し後 | 固定資産税 | 年間4万円前後 |
| 不動産取得税 | 20万円前後 |
※工事期間中に上記項目での支払いは発生しません。
10.まとめ
土地の購入時の費用についてはお分かりになりましたか？
冒頭でも記載した通り、土地の費用は、地域・大きさ・形状など様々な要因で変動します。
本記事の費用はあくまでも予算把握のための指標として利用して頂き、実際の土地購入前には必ず建築会社と不動産屋に諸費用の見積りを依頼しましょう。
最後までご愛読頂きまして誠にありがとうございます。
