【新築の固定資産税は一体いくら?】固定資産税のQ&A

固定資産税イメージ




今回は新築一戸建てを建てた後に発生する【固定資産税】や【都市計画税】に関して解説していきます。

住宅ローンの返済額を決める上で、固定資産税の支払額の目安を知りたい方、その他、固定資産税に関しての様々な疑問がある方に向いている記事となっています。

本記事の内容はこちらです。

本記事の内容
  • 固定資産税、都市計画税の支払う目安が分かる
  • 固定資産税などをいつから支払えばいいのか分かる
  • 新築戸建ての場合の固定資産税の減税額が分かる

では早速解説していきましょう。

1.新築を建てた後の税金は?

まず、戸建てを建てた後に発生する税金は以下の3種類です。

  • 不動産取得税
  • 建物・土地の固定資産税
  • 建物・土地の都市計画税

本記事では、その中で、「固定資産税」「都市計画税」に関して解説していきます。

 1-1.建物・土地の固定資産税とは?

土地・建物を所有していると、その資産がある「市町村」に税金を納めなくてはいけないのですが、それを「固定資産税」と言います。

その固定資産税の特徴をリストアップしてみました。

固定資産税の特徴
  • 毎年1月1日に所有している土地と建物に対して課税される
  • 建物、土地の評価額の「1.4%」課税される
  • 納税方法は年に1回か、4回の分割払いを設定できる

上記3点が大きな特徴です。

1月1日に課税されるので、1月2日以降に所有した場合は、その年は支払う必要がありません。

建物、土地の評価額の算定に関しては下記5章で詳しく解説しますが、評価額の目安としては、
購入した金額の6~7割くらいが評価額になるのが一般的です。

評価額の目安(例)
上記の評価額で計算すると、例えば土地を2,000万円で購入した場合、
2,000万円 × 6割 ×1.4% =16.8万円
となります。

土地だけで17万円は大きな費用ですよね。
でも安心して下さい。

新築の場合は建物も土地も固定資産税が減税される制度があります。
詳しくは2章で解説していきます。

 1-2.都市計画税を一緒に覚えておこう

続いて、都市計画税に関して解説していきます。

都市計画税とは何でしょう?

都市計画税とは
都市計画法に基づく都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充当するために、市街化区域内にある土地・住宅に対して課される市町村の目的税です

難しく表現されていますが、地域の街づくりのために収める税金です。
ただし、市街化区域のみになりますので、市街化調整区域には該当しません。

基本的に固定資産税と支払い方法やタイミングなどは全て同じですので、固定資産税とワンセットで覚えてもらって問題ありません。

税率は固定資産の0.2~0.3%と地域によって異なります。
金額の算出は固定資産税と同じで、固定資産の評価額に、0.2~0.3%を掛ければ算出されます。

2.戸建ての場合は建物も土地も減税される

減税を伝える営業マン

2018年現在は、新築を建てる方の負担を減らすため、固定資産税が減税されるルールがあります。

2020年年3月31日までに新築された住宅に対してのみとなりますが、ひょっとしたら延長の可能性もあるかもしれません。
すでに過去に延長しているからです。

 

土地・建物、とそれぞれに減税措置が異なりますので、1つずつ解説します。

■土地の減税措置

  • 固定資産税: 200m2以下の住宅 ⇒ 評価額が6分の1(200m2以上は3分の1)
  • 都市計画税: 200m2以下の住宅 ⇒ 評価額が3分の1(200m2以上は3分の2)

■建物の減税措置

  • 戸建て住宅: 固定資産税額(※3)の2分の1減額(3年間)

※120㎡までを限度としています
※長期優良住宅の場合は5年間に延期になります。

⇒ 長期優良住宅の内容をご存じない方は下記ページをご参照下さい。

  2-1.固定資産税・都市計画税の税率と減税額を表にまとめました

上記、固定資産税・都市計画税の税率と減税を表にまとめました。

固定資産税都市計画税
税率1.4%0.2~0.3%
(地域によって異なる)
戸建て住宅の減税固定資産税額の2分の1
(3年間)
減税は無し
土地の減税評価額が6分の1評価額が3分の1

3.固定資産税の金額の目安は?

続いて、固定資産税、都市計画税の額の目安を解説していきます。
もちろん、減税分も加味した目安です。

 

■建物1,500万円、土地1,500万円で購入した場合
※ただし、評価額は購入額の6割、都市計価税は0.3%と仮定します。

固定資産税都市計画税
建物購入額1,500万円 × 評価6割 × 1.4% ÷ 2 = 63,000円
(4年目以降126,000円)
購入額1,500万円 × 評価6割 × 0.3% = 27,000円
土地購入額1,500万円 × 評価6割 ÷ 6 × 1.4% = 21,000円購入額1,500万円 × 評価6割 ÷ 3 × 0.3% = 9,000円
合計合計84,000円(年間)合計36,000円(年間)

固定資産税、都市計画税を合わせると年間120,000円ですので、月々10,000万円の計算です。ただし、4年目からは年間183,000円の支払いになります。

とはいえ、建物の評価額は年々下がっていきますので、合わせて固定資産税の支払額も減少すると思います。

注意
土地の評価額が高騰することで固定資産税も上がるケースもありますので注意して下さい


■建物2,000万円、土地2,000万円で購入した場合

※ただし、評価額は購入額の6割、都市計価税は0.3%と仮定します。

固定資産税都市計画税
建物購入額2,000万円 × 評価6割 × 1.4% ÷ 2 = 84,000円
(4年目以降168,000円)
購入額2,000万円 × 評価6割 × 0.3% = 36,000円
土地購入額2,000万円 × 評価6割 ÷ 6 × 1.4% = 28,000円購入額2,000万円 × 評価6割 ÷ 3 × 0.3% = 12,000円
合計合計112,000円(年間)合計48,000円(年間)

固定資産税、都市計画税を合わせると年間160,000円ですので、月々13,333万円の計算です。ただし、4年目からは年間244,000円の支払いになります。

固定資産税の目安を2パターン算出してみましたので、新築を検討中の方は、表の中の数字を変えて計算して頂ければ、割と正確な数字が出ると思います。

 

年々固定資産税は下がっていきますので、新築後4年~6年の間くらいの固定資産税の負担が最も大きくなります。
計画的な貯蓄を心がけていきましょう。

4.固定資産税はいつから払うの?

続いて、固定資産税・都市計画税の支払いタイミングを解説します。

前1章で記載しましたが、固定資産税は毎年1月1日に所有している土地と建物に対して課税されます。
ただ、1月1日に所有していても、課税期間は4月1日から1年間の税金になります(前払い)。

その後、4~6月頃に各市町村から納付書が送られてきますので、納付書で収めて下さい。
また、納付は1年分を一括で支払うか、4回の分割を選択できます。

※4回の場合の納税タイミングは市町村によって少し異なりますが、おおよそ4月、7月、11月、2月の年4回となります。

 

なお、土地に関しては、売り主側がすでに固定資産税を支払っていますので、購入した際に清算をしなくてはいけません。

例えば10月に土地を購入した場合には、10月~3月までの固定資産税を日割り計算して売り主に支払う形になります。

⇒ 土地の購入の流れに関してはこちらのページにまとめていますのでぜひご参照下さい。

 

5.建物・土地の評価方法、評価額はどうやって決まる?

固定資産税評価のグラフ

続いて、建物と土地の評価額がどうやって決まるのかを解説します。

まず前提として、評価額の見直しは3年に1回行われますので、特に建物の評価額は年々下がることから、3年おきに税額が減少していくことになります。

また、評価額は4月頃に送られてくる固定資産税の課税明細書で確認することもできます。

 

建物と土地の評価方法は異なりますので、それぞれ解説していきます。

 5-1.建物の評価方法

前章に、「建物の価格」の6割くらいが評価額になることを解説しました。

それをもう少し厳密に言うと、「建物の価格」ではなく「建物の建築費」の6割が評価額になります。
つまり、工事費やオプション設備なども含まれるわけです。

具体的に誰が建物を評価するのかと言うと、固定資産税を担当する役所の職員の方です。

新築後に、役所の職員が現地を確認しにきます。
外壁、基礎、柱、屋根、などの構造や、給湯器、浴槽、洗面、トイレなどの設備など、様々なものを確認しにきます。

固定資産評価基準という基準があるので、それに沿って各構造や設備が点数化され、評価されるわけです。
例えば、換気が第一種換気なら〇〇点、床暖房設備が付いているので〇〇点、という形で評価点が付いていき、最終的に評価額が決まります。

「同じ建物をもう一度建てたらどのくらい費用がかかるのか」を調べるために、上記評価をするわけです。
そして、3年後ごとに、築年数に応じた【経年減点補正率】という率があるので、それと掛け合わせると年々評価額が下がっていくことになります。

 5-2.土地の評価方法

土地の評価方法は、実際の売買価格ではなく「課税標準額」という専用の評価基準をもとに計算します。

ただ、しっかり解説してしまうと細かくし過ぎるので、とても簡単に説明してしまいます。

土地の評価額 = 路線価 × 補正率 × 地積

上記計算で評価額がでます。

簡単に言えば、
その地域の価値(路線価)に、その土地の形状(間口の広さ)や位置(角地など)などの評価ポイントを掛け算し(補正率)、最後に土地の面積(地積)を掛け合わせたら評価額が出る、
という仕組みになっています。

実際の土地価格のおおよそ7割くらいが評価額になると思ってもらえれば問題ありません。

 5-3.評価額に納得ができない場合

実は、建物や土地の評価計算が間違っていて固定資産税を過剰に請求されていた、というニュースが話題になったことが過去にありました。

結局人間が評価額を計算するので、間違いが発生してしまうわけです。

評価額を確認して、万が一、想定よりも金額が大きすぎる場合は、計算が間違っている場合があります。

その時は市町村に対して不服申し立てができる制度がありますので、すぐに役所に行きましょう。

6.外構の固定資産税はどうなるの?

調査員が家屋調査しに来る前に外構が完了していると、外構分を評価に加えられてしまい、固定資産税が高くなってしまう、という噂がありました。

しかし、実際には、建物の建築確認申請の中に記載されている計画以外、つまり外構部分は一切評価には関係がありませんので安心して工事を進めて下さい。

注意
屋根と土台がしっかりあるカーポートや物置で、建築確認申請の計画内にあるものは、建物扱いになるので、固定資産税が発生しますので注意して下さい

6.まとめ

新築の固定資産税がいくらになるのか、目安はご理解いただけましたでしょうか?

少し細かい計算で固定資産税を算出してみましたが、非常にざっくりやってしまうと
建築費・土地購入費の約0.4%ほどが最初の3年間の固定資産税(年間)
になると思います。

住宅ローンの負担だけで予算を考えてしまうと大きな失敗に繋がってしまいます。
上記固定資産税の負担も加味しながら全体予算を考えていきましょう。

また、何より新築後に固定資産税やメンテナンス費用分の貯蓄もしっかり行っていきましょう。

⇒ 新築後のメンテナンス費用も気になる方はこちらのページをぜひご覧ください。

⇒ 住宅ローンの目安が知りたい方はこちらのページをぜひご覧ください。

最後までご愛読頂きまして有難うございました。







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