「住宅ローンを組む時に掛かる諸費用がいくらなのか、目安が知りたい！」
「住宅ローンの諸費用を少しでも抑える方法が知りたい！」
そんな疑問にお答えします。
新しく家を購入する際、様々な諸費用が発生します。
特に注文住宅は多くの諸費用があり、前もって全体像を掴んでおく必要があります。
本記事では、その諸費用の中でも住宅ローンを組む時に発生する諸費用にスポットを当てて紹介していきます。
fa-arrow-circle-right新築の諸費用全体をまとめたページもあります。
本記事の内容はこちらです。
- 住宅ローン諸費用の種類やそれぞれの金額目安が分かる
- 銀行のタイプ別に諸費用額の目安が分かる
- 住宅ローン諸費用を少なくする選択肢が分かる
では早速解説していきます。
目次
1.住宅ローンの諸費用ってどんなもの？ その特徴は？
前提として、本記事が解説する住宅ローンの諸費用は「ローンを組む時（借り換え時含む）に発生する初期費用」にスポットを当てて解説していきます。
例えば、
・銀行に支払わなくてはいけない手数料
・税金や登記関係の費用
などが主だったものです。
それら以外にも
・保証会社に支払う費用や「つなぎ融資」というものを使う場合、
・「団体信用生命保険（団信）」の費用を一括払う場合
など状況によって異なる費用が発生します。
そんな住宅ローンの諸費用を分かりやすく分解して解説していきますが、諸費用には大きな特徴が1つあります。
それは住宅ローンを組む銀行（金融機関）のタイプによって諸費用の内訳が大きく変わるということです。
例えば一般的な都市・地方銀行と、ネット銀行やフラット35では発生する諸費用の項目・金額が異なるわけです。
そんな銀行のタイプ別の諸費用については本記事3章にて解説しています。
2.住宅ローン諸費用6種類を解説
住宅ローンの諸費用を分類すると、大きくは6種類になります。
- 融資手数料（事務手数料）
- 保証料
- つなぎ融資の経費
- 登記（司法書士報酬）費用
- 印紙税（印紙代）
- 団体信用生命保険（団信）の費用を一括で支払う
本章では各項目6種類を個別に、また金額の目安も含めて解説していきます。
2-1.融資手数料（事務手数料）
融資手数料（事務手数料）はどんな銀行（金融機関）でも必ず発生する費用です。
住宅ローンにおける銀行側の手間賃と言っても良いでしょう。
都市・地方銀行の融資手数料は概ね3～10万円、特に5万円前後の場合が多く、それほど大きな費用負担ではありません。
ところがネット銀行の場合は金額が大きく異なります。
銀行によって異なりますが、ほとんどのネット銀行では「融資額×2.16％（税込）」という融資手数料になっています。
■例えば3,500万円を借りる場合
3,500万円×2.16％＝756,000円
借入4,500万円の場合 ⇒ 972,000円
借入5,500万円の場合 ⇒ 1,188,000円
上記は消費税8％時の計算です。増税後2019年10月以降は2.2％になります。
都市・地方銀行に比べるといきなり金額が跳ね上がってしまいますね。
融資手数料だけ比較するとネット銀行は損するイメージになってしまいますが、その分ネット銀行は2-2章で解説する保証料がありません。
なお、フラット35の融資手数料は、窓口とする銀行によって準じます。
都市・地方銀行であれば3～10万円前後、ネット銀行であれば融資額2.16％（増税前）となります。
2-2.保証料
2-1章でも触れていますが、保証料が発生するのは「都市・地方銀行」だけです。
住宅ローンの保証料とは、
「住宅ローンの借主がもしも返済できなくなった場合、保証会社が一時的に肩代わりしてもらうための費用」です。
銀行から見えれば、もしもの時にダメージを受けないための保険と言えます。
保証料の金額は銀行や借入期間によって異なりますが、35年ローンの場合、おおよそ100万円につき2～2.5万円前後が一般的です。
例えば3,500万円を借りる場合
（3,500万円÷100万円）×2万円＝70万円
2-1章で算出した金額と比較して頂くと分かりますが、おおよそネット銀行の融資手数料と変わらない金額になっていますね。
ただし、保証料は下記のような大きな特徴が2つあります。
- 一括支払いだけでなく、金利に上乗せして分割支払いを選択することが可能
- 借主の年収・年齢・職業などの属性によって変動する
1つずつ解説します。
■一括支払いだけでなく、金利に上乗せして分割支払いを選択することが可能
保証料はネット銀行の融資手数料と同じくらいの費用負担となりますが、ネット銀行の融資手数料と比較して大きなメリットが1つあります。
それは金利に上乗せして分割支払いができることです。
金利に0.2～0.25％上乗せしてローンの一部として支払いが出来るため、初期費用が不要になります。
■借主の年収・年齢・職業などの属性によって変動する
各都市・地方銀行の保証会社によって審査基準は変わりますが、借主の属性によって保証料に変動があります。
年収が低い、年齢が高い、職業が自営業（フリーランス）などの場合は保証料が高くなる傾向がありますので注意しましょう。
ネット銀行は保証料を取らない代わりに、審査基準を厳しくし、リスクヘッジとして融資手数料を高くしています。
2-3.つなぎ融資の経費
「つなぎ融資」を知らない方もいると思いますので、意味を解説します。
金融機関によってつなぎ融資期間中の金利に差がありますし、工期によっても異なりますが、おおよそ3,500万円の借入で30万円前後の費用が発生することになります。
fa-arrow-circle-rightつなぎ融資について詳しく解説していますのでご参照下さい。
ただし、一部のネット銀行、都市・民間銀行は「分割実行」が可能で、土地購入・建物の中間金支払いなどに分割して貸し出ししてくれますので、つなぎ融資は発生しません。
2-4.登記（司法書士報酬）費用
住宅ローンにおける登記とは「抵当権設定登記」のことを指します。
この抵当権設定登記は通常、司法書士に依頼して行うため、「手数料」+「司法書士報酬」を支払わないといけません。
住宅ローン借入額によって変動がありますが、3,500万円前後で10万円前後と把握しておけば問題ないでしょう。
登記には抵当権設定以外に、土地の所有権移転登記、建物などの表示登記などがあり、注文住宅ではもっと多くの登記費用が発生します。
fa-arrow-circle-right土地の登記費用など諸費用をまとめたページがあります。
2-5.印紙税
印紙税（印紙代）は契約書や領収書など商取引に係る書類に対して課される税金です。
住宅ローンの場合は借主が負担する金額となります。
また、土地や建物の売買契約書などにおいても印紙税は発生し、基本買い主（施主）が負担することになります。
住宅ローン契約書の印税は以下の通りとなります。
| 契約金額 | 印紙税額 | |
| 印紙税 | 500万円超1,000万円以下 | 10,000円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 20,000円 | |
| 5,000万円超1億円以下 | 60,000円 |
※500万円以下、1億円以上は割愛しています。
2019年4月の段階で、2020年3月31日までは不動産取得（建売・土地など）・建築請負契約に関しては印紙税が軽減措置により半額になっています。
2-6.団体信用生命保険（団信）の費用を一括で支払う
団体信用生命保険とは住宅ローンの返済期間中に、借入名義の方が亡くなってしまったり、重い障害を抱えてしまった場合に備えて加入する保険のことです。
加入していれば、万が一の事態になった時に、例えば残債が2,000万円残っていたとしても保険会社が全額金融機関に支払ってくれます。
ネット銀行、都市・地方銀行の場合、団信は強制加入となっており、自動的に加入しますので費用負担はありません。
しかし、フラット35の場合は任意加入となっていますので、別途費用が発生します。
一括でその費用を支払うことも出来ますし、金利に0.2％上乗せして月々支払うことも可能です。
fa-arrow-circle-right団信を一括で支払う場合の費用は下記ページをご参照下さい。
3.住宅ローン諸費用の目安はいくらぐらい？
前章で住宅ローンの諸費用を項目別に解説してきました。
本章ではそれらをまとめて諸費用全体の目安を解説していきます。
3-1.「銀行のタイプ」「金利上乗せにするか」によって大きく異なる
住宅ローンの諸費用の目安を解説していく上で、「銀行のタイプ」また保証料や団信の費用を「金利上乗せにするか」によって目安は大きく異なってきます。
ですので、本章ではネット銀行、都市・地方銀行、フラット35の場合、別々に目安を解説していきます。
3-2.ネット銀行の住宅ローン諸費用目安
ネット銀行の諸費用の項目はおおよそ以下の通りです。
■3,500万円借りる場合を基準とする
- 融資手数料（事務手数料も含める） 75～80万円
- つなぎ融資 30～35万円
- 登記費用 10万円前後
- 印紙税 2万円
合計：115～130万円
4,500万円の場合：145～160万円
5,500万円の場合：180～195万円
ネット銀行は審査が厳しく、諸費用が多く発生する傾向にあるため、頭金がやや多めに必要になります。
3-3.都市・地方銀行の住宅ローン諸費用目安
都市・地方銀行の諸費用の項目はおおよそ以下の通りです。
■3,500万円借りる場合を基準とする
- 融資手数料 5～10万円
- 保証料は金利上乗せとして計算
- つなぎ融資は発生しない銀行が多いため割愛
- 登記費用 10万円前後
- 印紙税 2万円
合計：15～25万円
（保証料一括支払の場合：85～100万円）
4,500万円の場合：15～25万円
（保証料一括支払の場合：90～105万円）
5,500万円の場合：20～30万円
（保証料一括支払の場合：105～120万円）
都市・地方銀行は諸費用（初期投資）が比較的安く済みます。
3-4.フラット35の住宅ローン諸費用目安
フラット35の諸費用の項目はおおよそ以下の通りです。
■3,500万円借りる場合を基準とする
- 融資手数料 5～10万円
- 団信は金利上乗せとして計算
- つなぎ融資 30～35万円
- 登記費用 10万円前後
- 印紙税 2万円
合計：50～60万円
4,500万円の場合：55～65万円
5,500万円の場合：65～75万円
※事例としては少ないですが、ネット銀行でフラット35を組む場合は融資手数料が高くなります。
4.住宅ローンの諸費用を少なくする選択肢は？
3章で解説した通り、住宅ローンの諸費用（初期投資）を抑えるためには（頭金を抑える）、「都市・民間銀行」を選択しつつ、保証料を金利上乗せにすると良いでしょう。
しかし、月々のローン支払いを抑えるためには、審査は厳しく初期投資が多く発生するものの、ネット銀行が優位となります。
頭金とのバランスを考えて選んでいきましょう。
ただし、銀行によって諸費用の大きさに差があります。
また、同じ借主であって、銀行によっては適用される金利・保証料に差が出てきてしまいます。
つまり、住宅ローンの諸経費だけでなく、金利や保証料を下げるためには、いくつかの銀行に事前審査を出すことが理想です。
下記のような一括審査申し込みサービスを利用すると、スピーディに複数の銀行に審査が出せます。
住宅ローンを組む銀行を決める上で現状もっとも使えるサービスが、「住宅本舗」が提供している「事前審査一括申し込み」です。最大6社までの銀行に事前審査を一括で申し込みできて、しかも「無料」です。
複数の金融機関へ住宅ローン仮審査をする場合、各社毎の申し込みが必要となり通常１社１時間ほどの入力時間がかかります（ネットバンクの場合）。
しかし、住宅本舗の特許取得済みの住宅ローン仮審査一括代行申し込みサービス(無料)を利用すれば、必要情報を１度入力するだけで、複数の金融機関へ住宅ローン仮審査を申し込むことが可能になります。
仮審査結果を元に様々な金融機関の金利・条件を比較し、ピッタリなローンを見つけられるのです。
それに、このサービスには様々なメリットがあります。
- インターネットで簡単に1回の入力で済む（来店不要）
- 金利、保証料、保障内容、諸経費など、審査が通った銀行で比較できる
- 都市銀行、地方銀行、ネット銀行、全60社から審査に出す銀行を6社選べる
- 複数の銀行から、自分たちにもっとも最適な銀行を選ぶことができる
住宅ローン一括審査【住宅本舗】はサービス開始にあたり住宅ローンなどの金融商品を管轄する省庁に対し、綿密な確認をしています。
関係省庁、提携している金融機関からのお墨付きをいただいた唯一のサービスだからこそ、数多くのユーザーが利用しています。
一度の入力で複数金融機関へ住宅ローン審査申込をぜひ利用してみましょう。
でも上記サービスを利用する上で、下記のような不安もあると思います。
■複数の銀行に申し込んで審査に悪影響が無いの？
実はこれも住宅本舗のメリットになるのですが、普通にたくさんの銀行に事前審査を出すと、個人信用に傷がついて審査に不利になると言われています。
ですが、住宅本舗の場合は予め金融機関に承認を得て行っていますので、まったく問題ありません。
■土地や建築会社と契約する前でも問題ない？
これも全く問題ありません。どちらかと言うと、資金計画を立てる上でも早めに事前審査を行っておくのが理想です。
ぜひご活用下さい。
5.まとめ
住宅ローン諸費用の目安はお分かり頂けましたか？
銀行のタイプによって諸費用の大きさがかなり変わってきますので、頭金と相談しながら銀行選定をしていきましょう。
本記事のまとめポイントは以下の通りです。
- 住宅ローン諸費用はネット銀行、都市・地方銀行、フラット35によって金額は大きく異なる。
- 住宅ローン諸費用を抑えるためには、事前審査一括サービスなどを利用して優位な条件の銀行を選定する。
最後までご愛読頂きまして誠にありがとうございます。
