「新築にかかる諸費用の内訳や相場が知りたい！」
「新築ではどれくらいの現金を用意しておくべき？ それに諸費用ってどうすれば節約できるの？」
そんな疑問にお答えします。
今回は、建売・注文住宅における諸費用の内訳や相場を解説していきます。
また、それぞれの諸経費ごとに「うまく節約して安くする方法」や「住宅ローンで支払うもの・現金を用意しておくべきもの」などの疑問にお答えしていきます。
本記事の内容はこちら。
- 新築の諸費用の内訳や相場
- 住宅ローンで組める諸費用の範囲や用意すべき現金
- 諸費用の注意点や安くする方法
では早速解説していきます。
1.新築の「諸費用」とは？ 正しい範囲を知ろう
新築における「諸費用」とは、一般的に「建物本体・土地・工事費」以外に発生する費用のことを指します。
例えば「住宅ローンの手数料」「登記の費用」などのこと。
家具・家電の購入費用や、施工を依頼しないカーテン購入費などは含まれません。
「現金で支払うべき手数料」だと認識されることがありますが、今は諸費用を住宅ローンで組める銀行もかなり増えていますので、必ず現金を用意する必要はありません。
それに諸費用は「建売」と「注文住宅」でもだいぶ認識が変わってきます。
- 建売➡ 諸費用の内訳が少なく、「手数料」としての意味合いが強い
- 注文住宅➡ 項目が多く、「仮住まい」「地鎮祭」や、時には「外構工事」なども諸費用として捉える場合がある
ここで質問ですが、「水道加入金」や「火災保険料（10年一括払い）」「引っ越し費用」は諸費用に入るのでしょうか？
どちらも必ず発生する費用です。
答えは「諸費用に入れるべき」です。
実際に諸費用をローンで組める銀行では、水道加入金も火災保険料も引っ越し費用もローンでの支払いが可能です。
しかし、多くのサイトや営業マンの説明な中には、これらの諸費用が含まれず「料金の相場」などが解説されている。
正しい諸費用を把握せずに資金計画を立ててしまえば、当然大きな失敗になるのは間違いありません。
本記事では、私の営業マン時代の経験を元に、正確な諸費用を解説していきますので、ぜひご確認ください。
2.注文住宅、土地購入、建売、それぞれの諸費用の相場
本章では新築における諸費用の目安・相場を以下の3つにわけて解説していきます。
- 注文住宅の諸費用
- 土地購入の諸費用
- 建売住宅の諸費用
もちろん、建物・土地の大きさや地域、住宅ローンの借入額などなど、様々な条件で諸費用は大きく変動しますので、下記相場は参考程度にとらえて下さい。
2-1.注文住宅の諸費用の相場・目安
注文住宅の諸費用を分類すると「土地を新規で購入して家を建てる（住み替えも含む）」「同じ土地で家を建替える」の2つ。
土地購入の手数料や、確定測量（境界確定）・仮住まい費用など、発生する費用が一部異なるからです（確定測量・仮住まいについては5章で解説）。
ただ、どちらも合計金額はそんなに変わりませんので目安となる数字は同じと考えていいでしょう。
- 請負金額（建物本体+工事費）の【10～12％】
- 外構工事・エアコン・カーテンなどの設備・追加工事を加えると、請負金額の【17～20％】
例えば、延床面積35坪の平均的な大きさの建物を坪単価50万円のハウスメーカーで新築するとします。
■建物本体1700万円 + オプション200万円 + 工事費300万円 ＝ 請負金額2,300万円
2,300万円 ×（18～22％）＝【410万円～500万円】
「土地の新規購入の場合（住み替えも含む）」は土地購入のための手数料が発生する反面、確定測量・仮住まい費用が無くなるため、建替と同じで請負金額の【17～20％】ほどの諸費用に収まると思います。
なお、建替の場合の解体費用は建築会社を通せば「建築工事請負金額」に含まれ、自分で業者を探した場合は「諸費用」のくくりに入るイメージになります。
どちらも住宅ローンでの支払いは可能です。
fa-caret-square-o-right解体費用についてまとめたページもあります。
2-2.土地購入の諸費用の目安
2-1章の注文住宅諸費用の目安には土地購入の諸費用は含まれていますが、ここでは土地購入の諸費用だけの内訳・目安を解説します。
土地購入費用の内訳は次の4つ。
- 不動産業者への支払い費用（仲介手数料など）
- 登記関係の費用（所有権移転、表示登記など）
- 住宅ローン（手数料、つなぎ融資費用）
- 税金（固定資産税清算金、不動産取得税、印紙）
※工事に必要な経費（現況測量、地盤改良、インフラ）は諸費用から除外。
2000万円の土地なら【100万円～120万円】が目安。
※2500万円の土地なら130～150万円
土地も建売住宅も同じですが、不動産業者に支払う「仲介手数料」が1番高い諸費用です。
fa-caret-square-o-right土地購入の諸費用は下記ページにまとめていますので、合わせてご確認下さい。
2-3.建売の場合の諸費用の相場
続いて「建売」の場合の諸費用の目安を解説します。
建売の場合、工事費は全て本体価格に含まれます。ほとんどの場合、外構や照明・電気工事も完了しているので、これも本体価格に含まれます。
必要な諸費用としては注文住宅に比べるとかなり低い金額。
主な内訳は次の通りです。
- 仲介手数料
- 住宅ローン関係の手数料
- 税金
- 火災保険
- 登記
- 引っ越し
諸費用の目安は次の通りです。
仮に3000万円の建売住宅であれば、180～240万円ほどが諸費用の目安となります。
※4000万円なら240～320万円
特に仲介手数料が高く、「物件の3％+6万円+消費税」という計算で算出しますので諸費用は物件金額に比例します。
3.諸費用の内訳と住宅ローンで組める諸費用
私が以前つとめていたハウスメーカーで作成した時の概算の見積書を元に次の3つを解説していきます。
- 諸費用の内訳
- 住宅ローンで組める諸費用
- 新築で用意すべき現金
では1つずつ解説します。
3-1.諸費用の内訳
下記の表（諸費用の見積書）をご覧ください。
※以前私がハウスメーカーで作成した「建替」の諸費用の見積書（概算）です。
| 諸費用見積 | |||
| カテゴリ | 項目 | 金額 | |
| 住宅ローン | 融資手数料 | 55,000 | |
| 団体信用生命保険 | 0 | ||
| つなぎ融資 | 0 | ||
| 保証料 | 0 | ||
| 印紙 | 20,000 | ||
| 合計 | 75,000 | ||
| 登記 | 表示、保存、滅失登記 | 200,000 | |
| 抵当権設定 | 80,000 | ||
| 合計 | 280,000 | ||
| 設備・追加工事 | 外構工事 | 1,500,000 | |
| 解体工事 | 1,700,000 | 〇 | |
| カーテン | 170,000 | ||
| 空調 | 650,000 | ||
| 合計 | 2,320,000 | ||
| 税金 | 不動産取得税（建物） | 200,000 | |
| 印紙（請負契約） | 10,000 | ||
| 合計 | 210,000 | ||
| その他 | 火災保険（10年一括払い） | 400,000 | |
| 地鎮祭 | 35,000 | ||
| 水道加入金（口径変更差額） | 80,000 | ||
| 確定測量（境界確定） | 500,000 | 〇 | |
| 仮住まい | 600,000 | 〇 | |
| 引越し（2回分） | 150,000 | ||
| 合計 | 1,965,000 | ||
| 諸費用 合計 | 6,350,000 | ||
「〇」は建替でしか発生しない諸費用。
注文住宅では解体・外構工事やエアコン（空調）工事なども含めると、諸費用は600万円という大きな金額になってしまいます（設備・追加工事を抜くと230万円）。
3-2.住宅ローンで組める諸費用
1章で少し触れましたが、諸費用を住宅ローンで組める銀行とそうでない銀行があります。
諸費用を組める銀行の場合、3-1章の諸費用は全てローンで支払うことが可能です。
もう少し具体的に、銀行は次の3つのパターンがあります。
- 「建物・土地・工事費」と同じ条件（金利）で、「諸費用」分を借りられる銀行
- 「建物・土地・工事費」よりも高い金利で、別ローンとして「諸費用」分を借りられる銀行
- 「諸費用」分を借りられない銀行
最近では「3」諸費用を借りらない銀行はどんどん減っており、「1」「2」が増えています。
「地方銀行」は「1」が多く、諸費用も普通に借りれます。
「ネット銀行」は金利が低い分、審査が厳しく「3」「2」が多いです。
補足：付帯工事をローンに組み込む方法
「解体工事」「外構工事」「カーテン」「空調（エアコン）」などの付帯工事は、建築会社に依頼するか、自分で別業者を探して依頼するか、で住宅ローンの扱いが異なります。
- 建築会社に依頼する：建築会社との建築請負工事に含まれるため「諸費用」の扱いにはならない。
- 自分で別業者を探す：「諸費用」の扱いになる。
つまり、各付帯工事を建築会社に依頼すれば、諸費用を組めない銀行でも住宅ローンでの支払いが可能になります。
付帯工事をなるべく住宅ローンで支払いけど、諸費用が組めない銀行でローンを組まざるを得ない、という状況には有効だと思います
少ないケースですが、建築会社に付帯工事を依頼しても銀行側の判断によってNGになる場合もありますので、銀行に確認を取っておきましょう。
3-3.新築で用意すべき現金
ここでは、諸費用を含め、新築で用意しなくてはいけない現金について解説します。
具体的な諸費用の目安については2章・または5章でご確認ください。
ここで説明したいことは、新築の場合、諸費用以外にも用意しなくてはいけない現金がある、ということ。
また、諸費用の中でも、仮に住宅ローンで借入するとしても事前に現金で支払っておく必要のあるもの、があります（現金で支払っておき、建物・土地引渡し時の決済のときに銀行から借り入れる）。
例えば、次のようなものです。
- 土地購入時の手付金
- 建物の契約金
- 外構の契約金（業者によって異なる）
- 水道加入金
具体的に用意すべき頭金については下記ページでまとめています。
諸費用を住宅ローンで借り入れるとしても、ある程度の現金が必要なことを覚えておきましょう。
4.新築の諸費用で注意すべきポイントと対策
本章では、特に注文住宅の諸費用で失敗しないために注意すべきポイントと、その対策を解説していきます。
諸費用でもっとも注意すべきは、次の2つの理由によって金額が大きく変わるという点。
- 概算見積りを作る営業マンによって諸費用が異なる
- 施主の趣味嗜好や考え方、また地域などによって諸費用が異なる
ここをしっかりと押さえておかないと、資金計画で大失敗することになります。
4-1.概算見積りを作る営業マンによって諸費用が異なる
いろいろな建築会社の営業マンに「諸費用はどれくらい掛かりますか？」と質問したとします。
すると営業マンによって返答の金額が異なるはず。
それは営業マンによって「諸費用」の認識が違うからです。
外構・空調工事、家電、水道加入金、税金、火災保険など、どの範囲までを「諸費用」と言っているのか営業マンによっても感覚が違うんです。
良くない営業マンの場合、諸費用の金額をわざと低く言うことだってあります。
資金計画の合計額を低く見せることで、割安な建築会社だと思ってもらいたいからです。
ですので、営業マンの表現する諸費用や見積りは鵜呑みにせず、慎重に金額を確認しましょう。
なお、建物本体の「坪単価」も営業マンによって表現が異なる場合がありますので注意して下さいね。
fa-arrow-circle-right坪単価に関しては下記ページをご参照下さい。
4-2.施主の趣味嗜好や考え方、また地域などによって諸費用が異なる
諸費用は「施主の考え方・こだわり」や「地域」によっても大きく変動します。
例えば次のようなもの。
- 外構・空調・カーテン
- 住宅ローンのタイプや選んだ銀行、また保証料の有無など
- 火災保険
- 仮住まい
- 確定測量（境界確定）
- 購入する土地（仲介手数料など）
上記に関わる諸費用は変動が大きいため、建築会社との契約後に「当初の予定よりも費用が膨らんでしまった」というケースは山ほどあります。
資金計画を立てる際は、建築会社が作ってくる「資金計画書」や「ネットなどの相場情報」だけを当てにせず、諸費用にゆとりを持って考えましょう。
4-3.複数の建築会社（営業マン）から相見積りしてもらい、諸費用を比較する
建築会社と契約する前になるべく正確に諸費用を把握していくためには「複数の建築会社から見積り（資金計画書）を作ってもらい、諸費用を比較する」というのが最大の対策です。
最低でも2～3社は見積り（資金計画書）を作ってもらいましょう。
諸費用の金額が異なる部分を確認し、各営業マンに金額の根拠を聞いていくのがもっとも良い方法。
経験を積んだ営業マンなら何百回と見積りを作っているはずですし、かつ実際に発生した諸費用の金額を何十パターンと見てきたはずです。
なかなか時間が取れないなら、次のようなサービスを利用するのも1つの手です。
【タウンライフ家づくりのプラン・見積り一括サービス】というサービス。
間取りの要望を伝えればプランを複数のハウスメーカーや工務店が無料で提案してくれるサービスですし、様々なアイデアやアドバイスが複数社からもらえます。
また、複数社の「資金計画書」を比較できるので、建物価格だけでなく工事費や諸経費も比較できます。
建築会社側も相見積りされていることが分かるので、より良いプランを提案しようとしたり、少しでも値引きした見積りを出してもらえる可能性も高くなります。
それにタウンライフ家づくりのプラン・見積り一括サービスには、他にも多数のメリットがあります。
- ネットで3分入力するだけで完了、住宅展示場を回る手間が大きく省ける
- 色々な設計士のプランを参照し、間取りのメリット・デメリットを比較できる
- 登録されている注文住宅会社は厳選な審査をクリアしているから安心できる（優良企業600社以上が登録）
- GMOリサーチの注文住宅部門アンケートで「満足度」「使いやすさ」など３部門でNO1
- 土地探しや提案も手伝ってもらえる
- 住宅ローンなど様々な家づくりの情報が集めやすい
こういったサービスを使ってでも、効率よく建築会社の「提案力」を比較して、判断すべきだと思います。
5.諸費用を節約するポイント（内訳ごと）
ここでは、諸費用の詳細をカテゴリ別に解説しつつ、それぞれ諸費用の金額を抑えることができるのかも解説していきます。
5-1.住宅ローンの諸費用
住宅ローンを組む時に銀行に支払う諸費用です。
住宅ローンの諸費用を分類すると、大きくは6種類になります。
- 融資手数料（事務手数料）
- 保証料
- つなぎ融資の経費
- 登記（司法書士報酬）費用
- 印紙税（印紙代）
- 団体信用生命保険（団信）の費用を一括で支払う
fa-arrow-circle-right住宅ローンの諸費用の詳細は下記ページにまとめています。
基本的には、銀行に支払う手間賃の「融資手数料」、税金の「印紙代」、銀行が担保を確保するための抵当権というものを設定するための「登記費用」の3つは必ず発生します。
この3つに関しては費用を抑えることはできませんし、また、どれも現金払いとなります。
その他、「保証料」「つなぎ融資の経費」「団信の費用」については【住宅ローンの諸費用はいくら？】銀行タイプ別に目安を解説！を参照してもらうと詳しく分かると思います。
「保証料」は金利に含めて月々のローンに組み込めば（0.2～0.3％金利上乗せが一般的）、まとめて支払う必要はありません。
また、「つなぎ融資」は発生しないように分割実行をしている銀行を選び、「団信」は民間銀行であれば別途費用が発生することはありません。
（発生する場合は現金での支払いが一般的です）
銀行選びに注意して費用を抑えていきましょう。
5-2.登記に関する諸経費
登記は建物・土地の所有権を国の登記簿に記録することを指します。
登記すれば、建物・土地が自分のものであることを第三者に示すことができ、法的に保護されることになります。
登記の中には、所有権を登録する費用だけでなく、下記のような種類があります。
- 登記簿に表示させる「表示登記」（建物）
- 新築の建物を登録する「保存登記」（新築建物）
- 所有権移転登記（土地）
- 土地の地目を変更した時の登記、分筆・合筆をした時の登記（土地）
- 抵当権の設定登記（住宅ローン）
- 建物を取り壊した時の「滅失登記」（中古建物）
費用の目安としては次の通り。
（建物2000万円、土地1500万円、ローン借入額3000万円と設定）
- 建物：20～30万円
- 土地：30～40万円
- 住宅ローン：10万円前後
建物や土地の金額、ローン借入額によって登記費用は上下します。
また、土地の地目変更、分筆・合筆などをした場合は高くなります。
登記は司法書士や土地家屋調査士に依頼をしてやってもらうことが一般的。
自分で登録することで節約することは可能ですが、かなりの時間と労力が必要となるのでオススメできません。
それよりも登記費用を抑える方法として、建築会社から紹介された司法書士や土地家屋調査士を使うと費用が高くなるので（マージンが取られるため）、自分で探すのがベストです。
5-3.設備・追加工事関係
設備・追加工事としては「外構工事」「空調（エアコン）」「カーテン」「解体工事」などがあります。
ここに関してはそれぞれの趣味嗜好で金額が大幅に変動するため、目安金額は記載しません。
ただ、「外構工事」「解体工事」に関しては金額を抑えるためのポイントがあります。
詳しくは下記ページをご参照ください。
fa-arrow-circle-right外構・解体工事の費用を抑えるためのポイント
5-4.新築に掛かる税金
新築の時に発生する税金として、建物・土地を購入したときの「不動産取得税」と、その後払い続けるべき「固定資産税」や「都市計画税」、それに各契約時の「印紙代」があります。
新築時の諸費用には「不動産取得税」と「印紙代」が含まれます。
fa-arrow-circle-right下記ページに固定資産税、不動産取得税についてまとめていますのでぜひご参照下さい。
「不動産取得税」の金額目安は次の通り。
（建物2000万円、土地2000万円として計算）
- 建物：10万円前後
- 土地：0万
【不動産取得税っていくら？】支払い時期や軽減措置を把握しように詳しく記載していますが、上記目安は2021年３月31日までを購入とした場合の「軽減措置」が働いた場合の目安となりますのでご注意下さい。
印紙代は建物・土地の契約書・住宅ローンの契約書を取り交わす時に発生する税金です。
金額は以下の表を参照してください。
| 契約書の金額 | 不動産売買契約書・建築工事請負契約書 | 金銭消費貸借契約書 |
| 500～1000万円 | 5000円 | 10000円 |
| 1000～5000万円 | 10000円 | 20000円 |
| 5000万～1億円 | 30000円 | 60000円 |
| 1億～5億円 | 60000円 | 100000円 |
上記のうち、不動産売買契約書・建築工事請負契約書の印紙代は2021年3月31日までの軽減措置を受けた場合の金額ですが、それ以降は金銭消費貸借契約書と同じ金額になります。
なお、不動産取得税、印紙代はローンで支払うことはできませんので、計画的に現金を用意しておきましょう。
5-4.その他の諸費用
その他の諸費用は次のような項目があります。
- 火災保険
- 地鎮祭
- 水道加入金
- 確定測量（境界確定）
- 仮住まい
多いので、1つずつ解説していきます。
火災保険
火災保険は火災だけでなく、地震、風災、水災、家財など、様々な災害の保険です。
必ず加入しましょう。
もっとも費用を抑えるためには、最大の10年分を一括で支払うのが良いでしょう。年払いにすると割高になります。
一般的には35坪前後の新築で30～40万円が目安ですが、保証の内容によって大きく変動します。
地鎮祭
最近は実施しない方が多いですが、思い出になるので私個人としてはオススメしています。
最近は神社でほとんど備品を準備してくれるので、手間いらずになっています。費用は3～5万円が一般的です。
諸費用としてローンに組み込めますが、神社には現金で支払います。
水道加入金
新築の場合（建売住宅も含め）、自治体に対して水道の利用申し込みをするための費用で、必ず支払う義務があります。
市町村によって金額が上下しますが一般的には10～15万円程度です。
確定測量
建替の場合で、土地の測量図がはっきりしていない場合に家屋調査士に依頼して対応してもらいます。
近隣の住人に立ち合ってもらい境界を確定させていくので、土地の広さにもよりますが40～60万円と高額になります。
境界がはっきりしていないときは隣地とのトラブルを避けるためにも、必ず実施しておきましょう。
実施すべきか不明な場合は、不動産・建築会社に相談すれば答えてくれるはずです。
仮住まい
これも建替えの場合、一時的に住む場所を借りるために必要な費用です。
注文住宅の場合は工期が3～5カ月が一般的ですので、半年ほどの家賃をみておきましょう。
引っ越し費用も2回分かかります。
6.まとめ
新築における諸費用の注意点や費用を抑えるためのポイントはお分かりになりましたか？
建物の大きさ・間取り、土地の大きさ・状況、家族の趣味嗜好など、多くの要因で諸経費の金額は変動します。
見積書を出して初めて見えてくる数字が多いですので、予算計画はゆとりを見ながら進めていきましょう。
fa-caret-square-o-rightハウスメーカーの値引きについてまとめたページもあります。
最後までご愛読頂きまして有難うございました。
