【住宅ローンを組める年齢の上限】と【審査が通る年齢の目安】

住宅ローンイメージ




家疑問くん「住宅ローンって何歳まで組めるの? 完済しなくてはいけない年齢も知りたい!」

「住宅ローンの審査と年齢の関係は? 実際、何歳までは審査が通るの?」

 

そんな疑問にお答えします。

 

高齢社会が進むにつれ、住宅ローンを借りる年齢の平均も上昇傾向にあります。
しかし、借りる年齢が上がれば上がるほどリスクが高くなってしまいます。

本記事では35歳以上で住宅ローンを組む場合の注意点やポイントを提供出来たらと思います。

本記事の具体的な内容はこちらです。

本記事の内容
  • 住宅ローンが組める年齢、完済しなくてはいけない年齢の上限が分かる
  • 年齢が上がるにつれ、どれくらい審査が厳しくなっていくかが分かる
  • 審査が通らなかった時の対応方法が分かる
  • 35歳以上で住宅ローンを組む場合の注意点が分かる
  • 60歳以上専用の「リ・バース60」ついて分かる

では早速解説していきます。

 

1.住宅ローンが組める年齢の上限は?

住宅ローン年齢上限

本章では、住宅ローンを組める年齢の上限について解説していきます。

ただし、住宅ローンを組める年齢は各銀行によって異なってきますので、本章では大まかな目安となる年齢を解説します。

注意
40歳を過ぎている方は、必ず住宅ローンを検討している銀行に、年齢の上限は確認してください
  • 銀行の選び方については下記ページにまとまっています。

 

 1-1.35年ローンが組める上限の年齢は44歳

まず、住宅ローンが組める年齢を解説する上で、何歳までローンを完済すれば良いのかという「完済年齢の上限」がポイントになります。

■ほとんどの銀行・フラット35の完済年齢の上限
⇒【80歳未満】

つまり、79歳の間に完済しなくてはいけないルールになっています。

 

住宅ローン最長の35年ローンを組むためには、「44歳までに住宅ローンを組むこと」が必須というわけです。

 

続いて、実際に住宅ローンが組める年齢制限を解説します。

これも銀行によって差がありますが、おおよそ以下の年齢です。

■ほとんどの銀行・フラット35の借入年齢上限
⇒【65歳~70歳未満】

つまり、住宅ローン返済期間の最長は35年ですが、逆に最短期間は10年~15年という形になります。

 

※ただし、上記はあくまでも規定上のルールに過ぎません。
年齢が高くなるとローンの審査が通らなくなってくることは事実です。

審査が通る年齢の上限については2章をお読みください。

 

 1-2.住宅ローンの借り換え時の年齢の上限

住宅ローン借り換えの場合の年齢制限は「新規」の場合と全く同じです。

つまり、借り換え時も、完済80歳未満、借入上限は65~70歳未満、となっています。

 

平成21年以前の、現在より高い金利でローンを組んでいる場合は、ダメ元でもいいと思うので一刻も早く借り換えを検討した方が良いでしょう。

  • 借り換え時の金利選びは下記ページをご参照下さい。

 

また、借り換えは新規の住宅ローンと異なり、損得が計算しにくいのが難点です。

ですので、できれば下記のような借り換え専門のサービスを使うのが良いでしょう。

 

「モゲチェック」というサービスで、住宅ローンの見直し(借り換え)をプロに任せられる住宅ローンコンサルです。モゲチェック

最適な見直しプランの相談や全国120銀行の中から最適な借り換え先住宅ローンを提案・実行します。

お客様に代わって金融機関と交渉することで、最も有利な金利を引き出します。

平均削減額は約340万円、年間相談件数は3,000件以上の実績です。

手数料は成功報酬制ですし、来店も不要なので、自分で見直すより10分の1の手間で見直しができます。

2.住宅ローンの審査が通る年齢の上限は?

2章では住宅ローンの審査と年齢について解説していきます。

規定上の年齢上限は1章にて解説しました。

 

しかし、実際には年齢が上がれば上がるほど、審査が厳しくなります。

その要因は2つです。

年齢が上がると審査が厳しくなる要因
  • 健康維持が難しくなると判断される
    つまり、収入を維持しにくくなると判断される
  • 返済期間が短くなることで、返済比率が厳しくなる

 

1つずつ解説していきましょう。

 

■健康維持が難しくなると判断される

民間銀行の場合は団体信用生命保険(団信)に加入しなくてはいけません。
借主が死亡するなど、もしものことがあれば、ローン残債が無くなるわけですので、保証会社は損をします。

ですので、年齢が上がれば死亡確率も上がると判断されるため、審査は厳しくなります。

また、60~65歳以降は定年退職で収入が減るため、必然的に返済が難しいと銀行は判断してしまいます。

 

■返済期間が短くなることで、返済比率が厳しくなる

銀行の審査基準の1つに「返済比率」というものがあります。

【月々の返済額 ÷ 月収 = 〇〇%】
これが返済比率の計算です。
(例: 住宅ローン毎月10万円 ÷ 月収40万円 = 返済比率25%)

銀行によって異なりますが、おおよそ返済比率を25~35%以内にしないと審査が通りません。

また、年収によっても返済比率の基準は異なります。
(年収が高いと返済比率の基準が甘くなります)

 

しかし、45歳を超えると最長の35年ローンが組めなくなり、返済期間が短くなりますので月々の返済額は大きくなります。

必然と返済比率が厳しくなります。

 

★例えば、55歳で年収600万円(月々50万円)の場合

※銀行の返済比率の基準を25%と仮定
※完済は80歳未満
※金利:1.0%

この場合、返済比率を25%以内に収めるためには、毎月の返済額を12.5万円以下にしないといけません。
その計算では借入可能額の最大値は約3200万円になります。

※同じ条件で60歳の場合 ⇒ 借入可能額の最大値は約2600万円

 

しかし、上記はあくまでも最大値です。

年齢が上がれば上がるほど、健康維持・定年退職などが加味されることで、実際の借入額は上記計算の3分の2から半分まで減少してしまうでしょう。

 

注意
定年退職後は、他に大きな収入が無い限り、ローン審査は通らなくなります

 

結論: 年収が700~800万円以下の場合、50歳を超えると住宅ローンの借入可能額が大幅に減少してくる。

ただし、60歳を超えている方で、住宅ローンを組みたい場合、住宅融資保険付きの「リ・バース60」という新しい仕組みのローンを利用するとよいでしょう。

「リ・バース60」ついては5章をお読みください。

 

 2-1.年齢以外に審査が通りにくくなる原因

住宅ローンの審査は、年齢以外にも審査基準が多数あります。

  • 年収
  • 職業の属性(勤続年数なども含め)
  • 家族構成(世帯年収)
  • 頭金の額
  • 個人信用情報に問題ないか

など多岐に渡ります。

 

返済額が返済比率以下だったとしても、審査が通らなかったり、借入可能額が下がってしまうことがありますので注意しましょう。

  • 住宅ローンの基礎部分(年収別の借入可能額、審査、金利など)をまとめたページもあります。

 

3.年齢が原因で住宅ローン審査が通らなかった場合の対処法

銀行選びは難しい

3章では年齢が高いことや、その他の原因で住宅ローン審査が落ちてしまった場合について解説していきます。

 

1度審査が落ちてしまっても、すぐに諦める必要はありません。

次の3つの対応方法をそれぞれ試すことで、審査が通る可能性が上がるはずです。

審査が落ちた後の3つの対処法
  • 審査が緩い金融機関を探す(フラット35など)
  • 頭金を多くする
  • 一括審査申し込みサービスを利用する

では1つずつ解説していきます。

 

 3-1.審査が緩い金融機関を探す(フラット35など)

1度民間銀行の審査が落ちても、複数の銀行を当たってみましょう。

銀行によって提携している保証会社が異なりますので、審査基準が銀行によって違います。

住宅ローン年収別の目安【基礎】にも記載していますが、

例えば

  • 「自営業の方の審査が通りやすい」
  • 「高い年齢でも審査が通りやすい」
  • 「個人信用に対して審査が緩い」

など、銀行によって審査の通りやすさが異なります。

補足
銀行によっての違いは、メガバンクや地方銀行によって異なりますので、地域の住宅営業マンなどに確認すると良いでしょう。

 

また、フラット35は民間銀行よりも審査が緩く、借入金額も伸び易い傾向にありますので、万が一、年齢やその他の原因で審査が通らない場合は試してみましょう。

注意
フラット35は固定金利で、かつ団信は強制加入ではないため別途費用が発生することから、トータルでの負担が大きくなる傾向にありますので注意しましょう

 

 3-2.頭金を多くする

続いての対処法として「頭金を多くする」というのも1つの手です。

もちろん、個人信用で問題がある場合、年齢でアウトな場合は難しいですが、

借入額がやや足りない時や銀行マンが「頭金多くなりませんか?」と言ってきた時などは有効です。

 

頭金は多くなれば借入額を減らせる、という単純なことだけでなく、

頭金を増やすことで保証会社は「この人はしっかりと貯蓄できる人」という認識をしてくれます。

ですので、親族からお金が借りられるなら、銀行からの信用度が上がるだけでなく、金利が優遇されやすいなどのメリットもあります。

注意
頭金は少し増額してもあまり効果はありません。せめて100万円以上の増額が必要です
  • 頭金は用意していなくても住宅ローンを組むことは可能です。

 

3-3.一括審査申し込みサービスを利用する

審査が通らない場合、3-1章で解説した通り、複数の銀行に当たると良いでしょう。

しかし、銀行1つ1つを調べて書類を用意し、審査の申し込みをしていると、時間も労力も掛かります。

それに、個人信用情報を繰り返し開示することで、審査に不利になることがあります。

 

ですので、下記のような一括審査申し込みサービスを利用するのが最善です。

「住宅本舗」というところが提供しているサービスで、事前審査を最大6社までが「一括」で、しかも「無料」で申し込みができます。

一括審査申し込みが可能!住宅ローンの審査申し込みなら【住宅本舗】

 

複数の金融機関へ住宅ローン仮審査をする場合、各社毎の申し込みが必要となり通常1社1時間ほどの入力時間がかかります(ネットバンクの場合)。

しかし、住宅本舗の特許取得済みの住宅ローン仮審査一括代行申し込みサービス(無料)を利用すれば、必要情報を1度入力するだけで、複数の金融機関へ住宅ローン仮審査を申し込むことが可能になります。

仮審査結果を元に様々な金融機関の金利・条件を比較し、ピッタリなローンを見つけられるのです。

それに、このサービスには様々なメリットがあります。

住宅ローン一括仮審査申し込みのメリット
  • インターネットで簡単に1回の入力で済む(来店不要)
  • 金利、保証料、保障内容、諸経費など、審査が通った銀行で比較できる
  • 都市銀行、地方銀行、ネット銀行、全60社から審査に出す銀行を6社選べる
  • 一番お得で最適な銀行に決めることができる

住宅ローン一括審査【住宅本舗】はサービス開始にあたり住宅ローンなどの金融商品を管轄する省庁に対し、綿密な確認をしています。

関係省庁、提携している金融機関からのお墨付きをいただいた唯一のサービスだからこそ、数多くのユーザーが利用しています。

一括審査申し込みが可能!住宅ローンの審査申し込みなら【住宅本舗】
をぜひ利用してみましょう。

 

でも上記サービスを利用する上で、下記のような不安もあると思います。

■複数の銀行に申し込んで審査に悪影響が無いの?
実はこれも住宅本舗のメリットになるのですが、普通にたくさんの銀行に事前審査を出すと、個人信用に傷がついて審査に不利になると言われています。
ですが、住宅本舗の場合は予め金融機関に承認を得て行っていますので、まったく問題ありません。

■土地や建築会社と契約する前でも問題ない?
これも全く問題ありません。どちらかと言うと、資金計画を立てる上でも早めに事前審査を行っておくのが理想です。

 

4.35歳以上で住宅ローンを組む場合の注意点

収支のバランス

本記事の3章まで、住宅ローンを組める年齢や審査について解説してきました。

しかし、当たり前ですが年齢が高くなるにつれて、住宅ローンを組むリスクは高くなります。

そのリスクを十分に理解し、どのポイントに注意していけば良いのかを4章では解説していきます。

 

 4-1.返済可能額を基準に住宅ローンを組む

年齢が高ければ高いほど、住宅ローンを組む時の「返済可能額」をシビアにみる必要があります。

住宅メーカーや銀行側が提示する「借入可能額」が予算以上だったとして、冷静に計算された「返済可能額」を考慮して住宅ローンは組む必要があります。

FP(ファインナンシャルプランナー)の資格を持つ私が言うのもどうかと思いますが、FPに相談する必要はありません。

相談するよりも、半年以上しっかりと「家計簿」を付けておけば、借入可能額は誰でもしっかりと把握できるはずです。

当たり前の話ですが、住宅ローンの借り過ぎで破産する方の大半は家計簿をつけていません。

必ず家計簿をつけて「返済可能額」をご家族で確認しましょう。

 

 4-2.繰上返済を含めた30年後までの返済計画を立てる

上記のように家計簿を半年以上つけている前提ですが、

続いて30年後までの返済計画を立てましょう(完済までの計画で問題ありません)。

特に退職金や年金などは低めに設定して想定していきましょう。

 

また、定年までの繰り上げ返済計画を合わせてイメージしておくとよいでしょう。

  • 繰り上げ返済については下記ページをご参照下さい。

 

補足
団信に加入している場合は、定年退職後に繰り上げ返済する必要はありません。ただし、定年前は、「利息を減らす為」「期間を短くする為」に繰り上げ返済をしておきましょう

 

 4-3.定年後の労働も視野に入れておこう

定年退職後も住宅ローンが残るようでしたら、定年後の労働もしっかりと視野に入れておくべきです。

前もって定年後の仕事をどうするのかをイメージしておけば、慌てることもありませんし、不安材料も減るかと思います。

また、前もって仕事することを覚悟しておけば、健康に気をつかって運動をしておいたり、新しいスキルを身に付けようとするきっかけにもなるはずです。

 

5.満60歳以上の場合は住宅融資保険付きの「リ・バース60」がお勧め

60歳以上のイメージ

最近、満60歳以上向けの住宅融資保険付き「リ・バース60」という住宅ローンが登場しました。

過去にTwitterでアップしましたので記載します。

「リ・バース60」は月々の返済が利息のみという、大きなメリットがあります。

反面、死亡した後の建物・土地を担保にするので、親族に建物や土地を残しにくい、というデメリットがあります。

 

しかし、急に介護用にリフォームが必要になったり、既存の住宅ローンの支払額を減らしたい場合などにも有効です。

2018年11月現在、利用者が急激に増加していることからも、かなり便利な住宅ローンと言えます。

リ・バース60の使い道
  • 古くなった自宅をリフォームしたい
  • 手すりの設置、段差の解消など、住宅をバリアフリー化したい
  • 子供が独立し、広い住宅が不要となったので、住宅を減築したい
  • 子世帯の子育て支援のために、近所に住み替えたい
  • 買い物や通院に便利な街中に住み替えたい
  • 年金収入のみとなったため、毎月の住宅ローンの支払額を減らしたい
  • 将来への備えとして、手持資金は多く残した上で、新たな住宅を取得したい。

出典:住宅金融支援機構【リ・バース60】

 

6まとめ

住宅ローンを組める年齢はお分かり頂けましたか?

まとめのポイントは以下の通りです。

住宅ローンを組める年齢のまとめ
  • 35年ローンが組める上限の年齢は44歳
  • 年収が700~800万円以下の場合、50歳を超えると住宅ローンの借入可能額が大幅に減少してくる
  • 年齢が高いほど、家計簿をつけて返済可能額を算出したり30年後までの返済計画をしっかりと立てる必要がある
  • 60歳以上の場合は「リ・バース60」という新しい住宅ローンを利用するのも1つの方法

最後までご愛読頂きまして誠に有難うございます。



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