「家を建てる上で、自分たちに適した土地の広さがどれくらいか知りたい！」
「土地の広さは、建物以外のスペースはどれくらいのゆとりがあれば良いの？」
そんな疑問にお答えします。
今回は、これから土地探しをする方向けに、土地の適切な広さに関して解説していこうと思います。
土地に関しては、その土地その土地の形状や環境、それに法律なども含めて、簡単に「適切な広さ」を説明することはできません。
もちろん、家族の人数や年齢、建物の間取りや予算によっても「適切な広さ」は人それぞれです。
ですので、本記事では、読んで下さっている方が、自分たちに適切な広さを決めるのに必要な情報を提供していきます。
本記事の内容はこちらです。
- 適切な広さを考えるための前提が分かる
- 最低限必要な土地の広さが分かる
- 土地が狭い場合のデメリットが分かる
- 土地が狭い場合にそれを補う方法が分かる
では早速解説していきましょう。
fa-arrow-circle-rightなお、土地購入する時の流れやスケジュールを把握していない方は、下記ページも合わせてご参照下さい。
1.土地の適切な広さを考えるための前提
最初に、土地の適切な広さを考えていく上での前提を解説していきます。
前提は精神論的な部分や、土地の法律などの具体的な部分も含めてになります。
1-1.広さの感覚を捨てる
まず、土地や建物の広さに対する感覚を捨てましょう。
といっても、感覚を捨てるのはなかなか大変なのですが。
例えば、私もそうなのですが、実家が地方の田舎にあり、80坪以上の土地に住んでいた方から見たら、30坪の土地はあり得ないほど小さく感じます。
この場合、似たような地域で土地探しするのであれば問題ありませんが、都会に出て、それも駅近で土地探しをする時は、この感覚が邪魔になります。
この感覚に頼ると、土地の金額が上がり過ぎて、建物にお金を掛けられなくなる現象が起きます。
まずは、広さに対する感覚を捨てる意識を持って土地探しを行いましょう。
1-2.土地面積の全てが使えるわけではない（有効面積）
土地の適切な広さを考えていく上で、「有効面積」がどれくらいか、という前提を加味する必要があります。
どういうことかと言うと、土地には様々な形状があり、特にいびつな形の土地の場合は、建物が建たない・駐車場が作れない、などのデッドスペースがあります。
仮に40坪の土地だったとして、40坪すべてが有効に使えるスペースだとは限らないわけです。
例えば、次のような場合があります。
- 高低差があり、傾斜になる部分
- 隣地との境界線から、50㎝離さないといけない法律があり、そのスペース
- いびつな土地の角
- 隣地が駐車しやすいようにすみ切りされている部分
つまり、同じ40坪の土地だったとして、
平坦で綺麗な長方形ほど、建物や駐車場に使える有効面積が増え、高低差が大きく、いびつな形ほど、有効面積が減る、
ということになります。
以下、本章で広さの解説をしていきますが、基本、この有効面積がしっかりと確保できる前提で解説していきます。
（ある程度平坦で、ある程度長方形に近い形の土地をベースに解説していきます）
1-3.土地には建物を建てて良い範囲が決まっている（建ぺい、容積率）
続いての前提として、土地の法律部分の解説です。
土地の最も基礎的な部分が、「建ぺい率」「容積率」です。
この2つの法律により、土地に対して建物を建てて良い範囲が限定されています。
これは周りに火災が燃え移らないための防火目的と周りへの住環境を守る目的があります。
■建ぺい率
日本中のほとんどの土地に30％～80％の範囲で制限があります。
土地に対して、この範囲内でしか、建物を建ててはいけない、という法律です。
例えば、40坪の土地に対して50％の建ぺい率だとすると、
40坪 × 50％ ＝ 20坪
という計算になり、20坪の範囲でしか建物を建ててはいけません。
■容積率
日本中のほとんどの土地に50％～1300％の範囲で制限があります。
容積率は建ぺい率と異なり、平面の範囲ではなく、立体の範囲での制限になります。
つまり、土地に対して、容積率の範囲での「延床面積」しか建物を建ててはいけません。
例えば、40坪の土地に対して80％の容積率だとすると、
40坪 × 80％ ＝ 32坪
という計算になり、延床面積32坪までしか建物を建ててはいけません。
それぞれの土地には、上記建ぺい率と容積率が、例えば「40・80％」とか「50・100％」「60・200％」という形で決まっています。
その他にも土地には様々な法律が定まっていますが、土地探しをする上で、この基本的な建ぺい・容積率だけはしっかりと把握しておきましょう。
2.最低限必要な土地の広さ
本記事を読んでいる方の中には、都会・駅近などで狭小地が多い地域で土地探しをしている方も多いと思います。
土地が狭くても問題ないかを確認されたい方もいるかもしれないので、ここで、必要最低限の土地の広さについて解説していきます。
要は、この土地の広さがあれば、建物を建てて生活するには支障がない広さのミニマムです。
それが分かれば、それ以上の土地を探せば良いことになります。
では一つずつ解説していきましょう。
2-1.建物に必要な広さ
必要最低限の土地の広さを考えるには、生活に必要な建物の広さを把握しておく必要があります。
戸建ての場合、広さの目安となるのが
1名当たり延べ床面積が7～8坪と言われています。
4名家族であれば、延べ床面積28～32坪の建物であれば、生活に支障がない広さになります。
fa-arrow-circle-right建物の広さも含め、間取りの基本的な考え方は下記ページにまとめていますので、合わせてご参照下さい。
2階建ての場合であれば、延べ床面積の半分、14～16坪の土地スペースがあれば問題ないわけです。
しかし、ここで建ぺい率、容積率が関わってきます。
建ぺい・容積が40・80％の場合であれば、14～16坪分の建物スペースを確保するのに、35～40坪の土地の広さが必要です。
※50・100％であれば28～32坪の土地、60・200％であれば23.5～27坪の土地があれば、最低限の大きさの建物が建ちます。
2-2.駐車場に必要な広さ
建物の次に必要なスペースが車やバイクの駐車場になると思います。
※都会の狭小地の場合、駐車スペースを別の場所で借りるなどの方法もあるとは思いますが、せっかくの注文住宅なら、なるべく敷地内に駐車スペースを作るのが良いでしょう。
最低限必要な駐車場の広さの目安は5.0ｍ×2.5ｍ程度と言われています。
（車の停め方や向き、車種などによって必要な広さは異なります）
坪数に直すと、3.8坪くらいになります。
ただし、切り返しスペースなどを加味すると、最低でも6～7坪くらいは車の通路や駐車場のスペースとして必要になるでしょう（1台あたり）。
2-3.必要な広さ、まとめ
上記、建物や駐車場の必要な広さは見えてきたと思いますので、ここで最低限必要な土地の広さをまとめていきます。
建物と駐車場以外で必要な広さは、「建物周辺の設備メンテナンスに必要なスペースや通路」などを含んだ、境界線から建物を離さなくてはいけないスペースです。
それらも全て加味していけば、必要な広さが見えてきます。
■4名家族、車1台、建ぺい・容積率は60・200％、2階建ての場合
建物に必要なスペースは14～16坪、建ぺい・容積率から見れば23.5～27坪
（建物以外に余るスペースは9.5～11坪）
駐車場とその他境界線からの離れた空きスペースなどを加味すると、残り10～12坪ほどで十分でしょう。
結論としては、24～28坪あれば、土地の広さはぎりぎり足りることになります。
（高低差が少なく、綺麗な長方形が前提です）
■5名家族、車2台、建ぺい・容積率は60・200％、2階建ての場合
建物に必要なスペースは17.5～20坪、建ぺい・容積率から見れば29.5～33.5坪
（建物以外に余るスペースは12～13.5坪）
駐車場とその他境界線からの離れた空きスペースなどを加味すると、残り15～17坪ほどで十分でしょう。
結論としては、32.5～37坪あれば、土地の広さはぎりぎり足りることになります。
（高低差が少なく、綺麗な長方形が前提です）
3.土地が狭い場合のデメリット
前章にて、生活に必要最低限の土地の広さは見えてきたと思います。
上記目安以上の土地の広さであれば、目安よりも広い分、間取りを広くしたり、庭を作ったりの「ゆとり」が出来るはずです。
ひょっとしたら、その「ゆとり」部分にご家族の強い要望があるかもしれません。
ですので、土地の広さは「最低限必要な広さ」+「要望に必要な広さ」を足して計算すると良いでしょう。
なお、本章では、土地が狭い場合にゆとりが作れない以外に発生するデメリットを解説していきます。
3-1.間取りが悪くなる可能性がある
土地が狭いと建物の狭くなってきますが、実は狭いというメリット以外に間取りが悪くなる可能性があります。
間取りが悪い、というのは「狭い」ということではありません。
間取りを作る上で狭いと、各スペースを配置する上での選択肢が限られてきます。
設計士から見れば、この選択肢が限られると致命的に感じます。
本当は配置したくない場所に配置しなくてはいけなくなるからです。
例えば
- 「トイレをリビングの隣に配置しなくてはいけない」
- 「寝室と子供部屋を壁だけを挟んで隣に配置しなくてはいけない」
というデメリットが大きい配置を選択しなくてはいけなくなる可能性が高くなるわけです。
特に横長で間口が狭い土地（建物の短手が3間以内になる）は間取りの制限を受けやすくなるので注意しましょう。
ただ、上記は、あくまで可能性の話です。
狭小地を選ぶ前にしっかり間取りを確認してから判断すれば失敗することは無いはずです。
3-2.増築しにくい
土地が狭い場合のもう一つのデメリットは増築できないリスクが高くなります。
購入当初は増築することを全く考えてないかもしれませんが、今の住宅はとても長持ちしますし、30年後は必ず生活スタイルも変わっています。
ひょっとしたら出て行った子供が結婚して帰ってくるかもしれませんし、ご家族で介護が必要になる場合もあるかもしれません。
その時に少し増築すれば可能になることが、土地が狭く建ぺい・容積率の問題でそれが出来ない可能性が高くなります。
狭い土地の場合、増築できるかできないかは、間取りを考えていく上で把握しておくのが良いでしょう。
fa-arrow-circle-right買ってはいけない土地に焦点を当てたページもあります。
4.土地が狭いことを補う方法
土地を探す上で、予算や立地に対する要望から、狭い土地を検討しなくていけない場合があると思います。
ただ、土地の狭さは建物の方でカバーできる部分があるので、一緒に検討してするのも一つです。
その方が土地探しのエリアが広がります。
では1つずつ解説していきましょう。
4-1. 3階建てを検討してみる
狭小地を探す場合、3階建てを思い切って検討するのもありだと思います。
3階建ては工事費や諸経費などが上昇してしまうデメリットはありますが、25坪以内の土地でも延床面積35坪以上の建物が建てられるようになります。
実際、私が担当した過去のお客様に、22坪の土地に延床面積36坪の3階建てを建てた方がいました。
その方は「階段の上り下りは多少大変になるけど、駅から徒歩7分だから、通勤や通学がそれ以上に楽になる」という考えで決断されていました。
4-2.屋上や屋根裏部屋を利用する
続いての土地の狭さを補っていく方法として、屋上や屋根裏部屋も検討してみましょう。
狭い土地の場合、庭や収納スペースなど確保が難しくなってきます。
その場合に、2階建ての上に屋上や屋根裏部屋を両方つける間取りを検討すれば、狭いことで発生するデメリットを補えるはずです。
近年では屋上も屋根裏部屋もだいぶ安くなってきましたので、最初からそれらが得意なメーカーを探すのも一つの方法です。
4-3.インナーガレージを利用する
続いては、インナーガレージを利用するのも一つです。
狭い土地の場合は、とにかく建物の上下を工夫するべきですが、その一つがインナーガレージです。
駐車場部分を建物の一部にしてしまうわけです。
特に3階建てと相性が良いと思います。
インナーガレージはコストが大きいですが、
- 「雨の日の買い物が楽になる」
- 「車が汚れない」
- 「収納や家族の遊びスペースとして使える」
などの大きなメリットもあります。
4-4.なるべく立地が良い土地を選ぶ
土地が狭い場合、なるべく駅に近いなど、立地が良い土地を選びましょう。
増築が出来ないデメリットを考えると、狭い土地は将来の売却を視野に入れておくべきです。
狭い土地はどうしても人気が無いので、売りにくいのは必然です。
立地まで悪いと、少子化も進行するので将来売却は絶望的になるでしょう。
ですので、リスクを回避するために狭小地の場合はなるべく立地が良い土地を選びましょう。
5.ちょっと待って、本当に狭い土地しかないの！？
希望のエリアだと、金額も高いし、狭い土地を選ぶしかないか・・・
そうやって諦めていませんか？？
本当に色んな不動産会社を回って土地を探しても少し広めの土地はありませんでしたか？
それに、希望とは異なるエリアだけど、同じような条件のエリアも検討してみましたか？
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6.まとめ
土地の広さに関して、適切な広さを考えるための材料になりましたか？
土地探しにおいては特に考え方の柔軟性が必要になります。
その中で「広さ」に関しても色々な考え方、狭さを補う方法などを把握しておくのはとても重要です。
ぜひ土地探しにおいて役立てて頂けたらと思います。
fa-arrow-circle-rightなお、失敗しないための土地探しのポイントをまとめた記事もありますので、合わせてご参照下さい。
最後までご愛読頂きまして誠に有難うございました。
