2019年は住宅購入のタイミング? 増税前後は難易度「激高」

住宅購入スケジュール




家疑問くん「住宅購入を検討してるけど、世の中の動きから考えると2018~2019年に新築するタイミングは正しい選択なの?」

「将来転勤の可能性もあるし、出産とか結婚とか、どんなライフプランのタイミングで住宅購入すべきか知りたい!」

 

そんな疑問にお答えしていきます。

 

住宅購入を検討するタイミングは大きく分けて、「世の中の動き」と「自身のライフプラン」とタイミングが2種類があり、それが重なった時がベストと言われています。

本記事では、「世の中の動き」と「ライフプラン」、両方のタイミングについて解説していきます。

 

本記事の内容はこちらです。

本記事の内容
  • 2018年~2019年は住宅購入のタイミングを測る上で予測が難しいが分かる
  • 増税前後など、世の中の動きをどう見ながら住宅購入を検討すれば良いのか
  • 結婚や出産など、ライフプランの中で住宅購入をどう位置付ければ良いのか分かる
  • 転職の可能性が高い場合、住宅購入をどうすれば良いのか分かる

 

では早速解説していきます。

 

1.住宅購入のタイミングを考える上での前提

住宅購入のタイミングについて解説する上で、最初に住宅購入において「前提」をお話ししておきます。

住宅購入は、それぞれのライフプランや家族構成などの状況によって、どのタイプの住宅にすべきか、いくつかの選択肢があります。

例えば戸建かマンションなどです。

 

また、増税や住宅ローン減税などの補助など、世の中の動きとライフプランが重なるタイミングも、人それぞれによってベストなタイミングが異なります。

その部分についても少し前提を解説していきます。

 

1-2.戸建かマンションか、状況によって選択が変わる

マンション

住宅購入は大きく分けると「戸建」「マンション」に分かれます。

戸建は「建売」「注文」「中古」「中古+リノベーション」に分かれます。
マンションは「新築」「中古」「中古+リノベーション」に分かれます。

ただ、本章の「住宅購入のタイミング」を解説しやすく分類すると、以下の通りになります。

住宅の分類
  • 建売住宅(戸建中古、戸建中古リノベも含む)
  • 注文住宅
  • 新築マンション
  • 中古マンション(リノベ含む)

上記4つのパターンで、それぞれ住宅購入のタイミングや考え方が変わってきます。

ですので、本記事では4つのパターンで区分けしながら、解説していきます。

 

1-3.世の中の動きと家族のライフプランが重なるタイミング

本記事の構成として、
2章で、2018~2019年は世の中の動きの中で住宅購入のタイミングなのかを解説します。

また、3章・4章で、ライフプランにおける住宅購入のタイミングや考え方について解説していきます。

ただ、世の中の動きと、ライフプランが重なる住宅購入のタイミングは、本記事を読んで下さっている皆様にしか分からないことです。

それぞれ別々に解説していきますが、重なるタイミングについては言及しませんのでご了承ください。

 

2.2018年~2019年は住宅購入のタイミング?

住宅購入タイミング

本章にて、2018~2019年が住宅を購入すべきタイミングなのかを解説していきます。

2019年には消費税増税があり、2020年東京オリンピックに向けて建築資材が高騰、また住宅ローンの金利も超低金利時代が終わり上昇しそうな空気が漂っています。

つまり2019~2020年は住宅購入すべきか、とても難しいタイミングです。

ではポイントを3つに分けて1つずつ解説していきます。

2-1.消費税増税と増税後の緩和措置

消費税が8%から10%になるタイミングは2019年10月1日からです。

注文住宅の場合、工期が長く、完成・引渡しが2019年10月以降であっても、2019年3月31日までに請負契約を結んでおけば、基本的に消費税8%が適用されます。

 

普通に考えれば、増税前に購入した方が得になります。

例えば
建物+工事費が3000万円の場合
増税前の消費税は240万円
増税後の消費税は300万円

つまり60万円も差があります。

誰だって、何もなければ増税前に購入しますよね。

 

しかし、住宅業界が増税後に業績が冷え込むと、経済全体に大きなダメージが発生することになるため、政府は増税後も住宅を買ってもらえるような対策を2つ用意しています。

それは以下の2つです。

増税後の対策
  • すまい給付金の増額(最大30万円⇒50万円)
  • 住宅ローン減税の期間延長(2018年11月現在、未確定)

1つずつ解説していきます。

 

■すまい給付金の増額(最大30万円⇒50万円)
期間:2021年12月31日までに住宅へ入居(居住を開始)

すまい給付金は、住宅を購入する上で消費税率引上げによる負担を緩和するための制度です。
消費税率8%時は年収510万円以下の方を対象に最大30万円の援助があります(消費税率10%時は年収650万円以下、最大50万円の援助に変更があります)。

  • 詳しいすまい給付金の年収別の給付額はこちらのページからご確認下さい。

国道交通省「すまい給付金」給付額について

 

年収によって異なりますが、約775万円以下の方でしたら、増税後の方が10万円~20万円ほど給付額が上がることになります。

 

■住宅ローン減税の期間延長(2018年11月現在、未確定)
期間:2021年12月31日までに住宅へ入居(居住を開始)

補助金の中で最大の金額になる住宅ローン減税。
住宅ローンの約1%弱、毎年税金が安くなる制度です(10年間)。

例えば4,000万円の住宅ローンを組めば、毎年35万円前後(10年間で350万円)税金が安くなります。

 

2018年11月現在、その住宅ローン減税が10年から延長される可能性が発生してきました。

下記ニュースをツイートしたので、掲載しておきます。

※2018年11月現在は確定していませんが、確定次第、本記事は修正する予定です。

ただ、3年でも住宅ローン減税期間が伸びれば、おおよそ消費税の増税額は補うことができます。

結論:消費税の増税前・増税後か、どっちにすべきかは気にする必要がない。

注意
住宅ローンを組まず、住宅を現金購入される方、または頭金が非常に多い方は増税前の方が得になります。

 

2-2.建築資材の高騰、職人の減少

2020年の東京オリンピックまで、建築資材はどんどん高騰しています。

それにより、各ハウスメーカーや工務店は2016年頃から少しずつ値上げを繰り返しています。

 

また、職人はどんどん減少しています。

今後、どのように質の良い職人を確保していくのか、住宅業界の大きな課題となっています。

現在は求人・採用費に大きくお金を掛けていますし、お金をばらまいてでも職人を集める必要があるので、2重に費用が膨らんでいます。

これも建物の値上げに拍車をかけていくはずです。

 

東京オリンピック終了後に、建築資材の高騰は収まるのかどうかの議論が発生していますが、どう考えても建築会社が値下げするとは考えにくいでしょう。

結論:建築会社の値上げを考えると、早く購入した方が得になる。

 

2-3.住宅ローン金利の動き

太陽光発電量が下がるイメージ

続いて、住宅ローン金利の動きについて解説していきます。

 

2018年夏まで数年間、住宅ローンは超低金利が続いてきました。

頭金を準備するよりも、早くローンを組んでしまい、早く返済をしていくことが推奨されていました。

しかし、2018年秋ごろから、住宅ローン金利の上昇が少しずつ始まり、いよいよ超低金利時代が終わりを迎えつつあります。

  • 2018~2019年までの金利推移から、変動・固定どちらを選べば良いのかまとめたページもあります。

 

今後どれくらいのペースで金利が上昇するかは分かりませんが、今までが「マイナス金利政策」もあり金利の低さは限界値だったことを考えると、今後下がることはありえません。

住宅ローン金利が1%変われば総返済額が数百万円も違ってきます。

■例:4000万円借り入れた場合
返済期間35年

金利0.8%の場合 ⇒ 利息額587万円
金利1.8%の場合 ⇒ 利息額1394万円
(比較⇒ +807万円)

金利が1%異なるだけで、800万円も異なります。

つまり、金利が0.1%上がるだけでも大きな損失になるわけです。

結論:金利上昇を考えると、早く購入した方が得になる。

 

2-4.結論:時期を待つよりも計画を少しでも前倒しにするべき

ここまで、2018~2019年は住宅購入すべきタイミングなのか、3つのポイントを解説してきました。

その中で、一番重視しなくてはいけないのは、やはり「住宅ローン金利」です。

今後上昇していくのか、非常に不確定な部分ではありますが、上昇した場合のリスクはかなり高いと考えて方が良いでしょう。

もちろん、現金購入の場合でも建築資材高騰などを加味すると、住宅購入は早いほどリスクが回避できます。

 

消費税増税前に何とかしよう! と考える必要は全くありませんが、

世の中の動きを考えると、戸建て・マンションなどどの場合でも住宅購入の計画を早い段階で進めた方が良いでしょう。

 

 

3.結婚や出産など、自身のライフプランによるタイミング

続いて、ご家族のライフプラン別に、住宅購入のタイミングのメリットやデメリットを解説していきます。

特に結婚や出産後など、人生の大イベントのタイミングで住宅購入すべきかについて言及していきます。

 

3-1.年齢から考えると、早いに越したことはないのは真実

2章で、世の中の動きから想定して、住宅購入は早いに越したことがない旨をお伝えしました。

ライフプラン(特にファイナンシャルプラン)の観点から考えても、住宅購入はできるだけ早い方が理想的です。

 

借金、つまり住宅ローンを組んででも住宅を購入する経済的なメリットは2つあります。

住宅購入のメリット
  • 住宅ローン支払いが終われば、老後の住居費が不要になる。つまり老後への投資
  • 住宅ローンは団体信用生命保険が付く

賃貸の場合は半永久的に家賃が発生しますが、住宅ローン支払いが完了してしまえば住居費が不要になります。

これは老後の大きな安心材料、投資になります。

また、住宅ローンには団体信用生命保険(団信)がつくので、住宅ローンを組んだ債務者に万が一のことがあった場合、残債は「0円」になります。

ですが、土地と建物という資産はしっかりと残りますので、家族にとっても安心です。

  • 団信のことなど、住宅ローンの基礎は下記ページにまとめています。

 

しかし、例えば40歳を過ぎてからローンを組んだ場合、35年返済にすると、完済は75歳になり、逆に老後が不安になってしまいます。

つまり、住宅購入のタイミングの前提として、なるべく若いうち(早いうち)に住宅ローンを組んだ方が良いことは念頭に置いておきましょう。

 

3-2.結婚や出産のタイミングで住宅購入すべき?

結婚や出産のタイミングで住宅購入するメリット・デメリットについて解説していきます。

 

■結婚前後のタイミングで住宅購入するメリット・デメリット

結婚前後でのメリットの一番は、「新婚の時期にライフプランや資産について深々と話し合える」ところです。

案外、新婚前後は深い部分までお金について話し合っていることも少ないはず。
ですが、住宅購入を検討すると、必然とライフプラン(ファイナンシャルプラン)について話し合わなくてはいけなくなります。

それも、将来の子供のことや養育費のこと、お互いの仕事のこと、お互いの両親のこと、老後のことなどなど。

住宅購入には必ず夫婦の衝突がつきものですが、乗り越えた時の絆はとても大きくなるでしょう。

また、新婚時であれば、早いうちに資産形成ができますし、家計簿をつけ始めるなどしっかりとした節約意識が芽生えるのもメリットになります。

 

デメリットとしては、やはり新婚時は出費が多くなることもあり、家計がかなり圧迫してしまうことが挙げられます。

また、子供が授かる前だったり、今後仕事がどうなるか分からない状況ですので、未来のライフプランが想定しにくいデメリットもあるでしょう。

 

結婚前後のオススメ住宅タイプ
  • 中古マンション(リノベ含む)

結婚時はなるべく低予算で資産を持つのが良いでしょう。ですので、中古マンションはお勧めです。

中古マンションであれば、低投資ですので、お子様が増えた時や、転勤が決まった時など、今後のライフプランに変化に対応しやすいからです。

また、夫婦の個性を活かしたリノベーションなどを経験しておくと、絆も強まるでしょうし、将来注文住宅を検討した場合の練習にもなります。

 

■出産後のタイミングで住宅購入するメリット・デメリット

出産後のタイミングで住宅購入する最大のメリットは、「出産後の生活をイメージしやすい」ところです。

子供の養育や教育をイメージして土地や物件を探すことが可能になります。

もちろん、間取りなども決めやすくなるでしょう。

 

デメリットは、小さな子供を育てながらの新築計画になるので、特に注文住宅の場合は負担が大きくなります。

子供をご家族に預けられない環境で、かつ注文住宅を建てたい場合は、子供が少し手離れするまで待っても良いくらいです。

結婚前後のオススメ住宅タイプ
  • 新築マンション
  • 建売住宅

 

子供が大きくなってきたタイミングでは、世帯収入も増えている場合も多く、予算を掛けられるので、その場合は注文住宅もお勧めになります。

 

■定年退職前後や子供が家から離れるタイミングの住宅購入

建替えや住替えになると思いますが、定年退職前後や子供が家から離れるタイミングで住宅購入についてです。

現在住んでいる住宅に無駄なスペースが多かったり、痛みも発生している場合など、建替えや住替えを検討することになります。

特に老後をイメージする必要があるので、バリアフリーやヒートショック予防、それに趣味のスペースを作るなどを検討していくと良いでしょう。

 

ただ、老後に多額の住宅ローンを組むのは危険ですので、なるべくコンパクトな住宅にしたり、頭金を多くするなどしておきましょう。

また、下記「シニア60歳以上の住宅ローン【リ・バース60】」を使うのもありだと思います。

住宅金融支援機構【リ・バース60】

 

結婚前後のオススメ住宅タイプ
  • 注文住宅(土地がある場合)
  • 新築マンション

 

ライフプランのタイミングによって柔軟に考えていくことが失敗しないポイントになります。

 

4.転勤の可能性がある場合の住宅購入の考え方

転勤

続いて、住宅を購入したいけど、将来仕事で転勤の可能性がある、という方向けに解説していきます。

4-1.住宅ローン減税は転勤後もちゃんと出ます

まず、転勤後の不安材料として、住宅ローン減税が受けられなくなる、というものがあります。

他のサイトで購入した住宅に住んでいない期間は控除が受けられないと記載されていましたが、そんなことはありませんのでご安心下さい。

会社都合での単身赴任の場合、ちゃんと単身赴任中も減税が受けられます。

出典:遺産相続税理士相談Cafe「転勤しても住宅ローン控除を受けられるか?」

4-2.転勤後の対応方法をイメージしておく

もし転勤があっても慌てることが無いように、住宅購入のタイミングで、しっかりと転勤後の対応方法をイメージしておけば大丈夫です。

まず、住宅購入後に転勤を命じられた場合、選択肢は以下の3通りです。

住宅購入後、転勤を命じられた場合の選択肢
  • 購入した住宅を売却する
  • 購入した住宅を貸し出す
  • 単身赴任する

これは家族で住宅購入前にはしっかりと話し合っておきましょう。

 

■購入した住宅を売却

住宅に住み始めると、建物価格は一気に下落してしまいます。
ですので、注文住宅・建売住宅の場合は、大きな損失を生む可能性があるので、転勤後の売却はあまりお勧めできません。

また、中古リノベの場合も、個性的な間取りやデザインのリノベーションした場合も、価格が落ちやすい傾向にあるのでお勧めできません。

特に駅近などの新築マンションや中古マンションの場合は周辺の下落幅を調べておけばある程度の予測ができると思います。
(購入する不動産屋に相談しましょう)

予測値によっては売却を視野に入れておきましょう。

 

■購入した住宅を貸し出す

現在、様々な不動産で戸建てやマンションの貸し出しを行っています。

賃貸収入だけでは住宅ローン・固定資産税・修繕費など、すべてを賄えないかもしれません。
ですが、戸建てもマンションも賃貸の需要があるので、貸し出しできる可能性は高いので、売却するよりかはマイナス幅が小さく済む可能性が高いでしょう。

ただし、家族で引っ越す場合は、住宅ローン減税が受けられなくなるので、購入後10年以内の場合はローン減税額も加味して検討する必要があります。

 

■単身赴任する

経済的には最も負担が低く済みます。

ですが、やはり小さな子供がいる場合は、成長過程が見られなくなることを考えると、貸出を検討した方が良いと思います。

ただ、購入した住宅の状況によっては売却も貸し出しも大きな損失を生む場合はあるので、転勤の可能性がある方は、単身赴任の「覚悟」は少しでも持っておいた方が良いでしょう。

 

4-3.少しでも資産価値が高い土地や物件を選ぶ

転勤の可能性がある場合、少しでも資産価値が残りやすい土地や物件を選びましょう。

そうすれば、実際に転勤があった場合に選択肢が広がります。

転勤の可能性がある場合にお勧めの住宅タイプ
  • 建売住宅
  • 新築マンション
  • 中古マンション

注文住宅の場合、建物負担が大きいので、なるべく建売が良いでしょう。

どうしても注文住宅にしたい場合は、なるべく土地にかける初期投資の割合を増やしておきましょう。

 

また、建売でもマンションでも、なるべく人気エリア・駅近にしておくと、初期投資は掛かりますが資産価値がおちにくいのでお勧めです。

転勤の可能性がある場合、中途半端に価格を気にすると逆に損してしまいます。

※ただし、建物にかける初期投資は抑えておきましょう。

 

  • 建物の資産価値については下記ページに記載してあります。

 

5.まとめ

住宅購入のベストなタイミングは見えてきましたでしょうか?

2019年は住宅購入すべきか非常に不透明なタイミングです。

ですが、住宅ローン金利の上昇、また老後のことを考えると、計画を前倒しに勧めることは間違いではありません。

まずは情報収集だけでも行動していくことが正解だと思います。

 



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