ハウスメーカーで依頼する解体工事の真相と値下げ交渉の方法

「ハウスメーカーで解体工事の見積りを出してもらった金額が想像より高かったんだけど、適正なのか分からない!」

「解体工事は値下げ交渉って出来るの?」

家疑問くんそんな悩みや疑問にお答えします。

 

 

今回は住宅の建替を検討されている方向けに「持ち家解体」について解説していきます。

ハウスメーカーや工務店を何社か回っていると、契約前には必ず資金計画書や見積りを出してもらいます。

建替えであればその時必ず見積りに含まれるのが「解体費用」ですよね。

ただ、その解体費、適正か判断はとても難しい。

それに見積りを出してくれた解体業者に依頼しても大丈夫かどうか、も判断できませんよね?

 

私の経験上、解体に関してはほとんどの方がハウスメーカーや工務店に任せっ放しにしているのが現状です。

それも契約後、それも解体後にトラブルや追加料金が請求されてしまって「そんなの聞いてないよ」と思うケースが多い。

そんな失敗が起きないよう、ぜひ本記事の内容を把握して頂ければと思います。

本記事の内容はこちらです。

本記事の内容
  • 解体費の相場を調べても役に立たない
  • 提携先の解体業者を絶対に使わなくてはいけないハウスメーカー
  • 解体の金額交渉の方法
  • 解体前後の注意点

契約前後のスケジュールに関してはこちらのページをご確認ください。

では早速解説していきます。

 

1.解体費の相場を調べても役に立たない!?

解体のことを知ろうと思ったら、手っ取り早く基準になる相場、平均を知りたいですよね?

私も住宅業界に入ったばかりの時はまずは相場から勉強したことを覚えています。

解体費用の坪単価
  • 木造⇒ 2~3.5万円
  • 鉄骨造⇒ 3~4.5万円
  • 鉄筋コンクリート造⇒ 4~5.5万円

インターネットで「解体」「相場」で検索すれば上記くらいの相場が見えてくると思います。

ただ同時に「ケースバイケースであることに注意してください」ということもお分かり頂けると思います。

 

例えば、我が家は木造で延床面積が30坪くらいだから、
金額を多く見積って【坪30万円 × 3万円 = 90万円】という計算できます。

しかし、実際に見積りを取ると「150万円」だった、というケースはざらにあります。

 

1-1.解体費用がケースバイケースの理由

ケースバイケースの主な理由は多数あります。

解体費用が異なる原因
  • 地域によって金額が変わる
  • 住宅の構造、平屋、2階、3階だけに限らず、その住宅の形
  • 都会に多いが、重機が奥まで入れず手作業が発生し料金が上がってしまうなどのイレギュラー
  • 浄化槽の地域で浄化槽を壊す必要が発生するケース
  • 外構状況によって大きく金額が変わった
    ガレージ、門、庭、池、木など、それぞれの作り方や状況によって金額が変わる)
  • 外構の一部を壊したくなかったが、住宅の建築工事の妨げになるので壊さなくてはいけないケースが発生した

上記理由により、解体費用は実際に解体業者が現場調査しないとほぼ正確には見えてこないと思った方が良いでしょう。

実際に私が対応させて頂いた方も、私が働いていたハウスメーカーだと予算が届くと思って商談を進めていましたが、解体費用が100万円ほどを想定していたのに、200万円を超えてしまうが為に予算オーバーになってしまって諦めた方もいらっしゃいました。

 

逆に考えれば、契約前に住宅営業マンから提示される概算の見積書、資金計画書にある解体費用が「概算」だった場合は要注意です。

実際に解体業者に現場調査してもらったら大きく金額動く可能性があると思ってください。

また、住宅営業マンに解体費用の相場や目安を聞いたところで、それもあまり当てにならないと思った方が良いでしょう。

 

2.提携先の解体業者を絶対に使わなくてはいけないハウスメーカー!?

新築解体イメージ

特に大手のハウスメーカーに多いのですが、突然契約直前にこんなことを言われることがあります。

※以下、住宅営業マンとお客様(奥様:山田さん)との会話です。

営業マン
契約前の注意事項ですが、解体業者は必ず弊社指定の業者を使って頂く必要があります。

山田さん
ええ?? そうなんですか??

営業マン
はい、ですので、前週に解体のお見積りも提示させて頂きましたが、見積りを出してくれた〇〇業者様です。

山田さん
他の解体業者さんにも見積り依頼していたんですけど・・・

営業マン
あ、そうだったんですね、すみません説明不足で・・・。もっと早くお伝えしておけば良かったですね。

山田さん
見積りにあった解体費用、なんかとても高い気がして・・・

営業マン
いえいえ山田様、決して高くはありませんよ、私から解体業者にはしっかり金額を下げてもらうように交渉しましたので。

山田さん
・・・そうなんですね。でもなんで解体業者は指定なんですか? 確か外構とかカーテン業者さんは指定じゃなかったですよね?

営業マン
はい、実は「建設リサイクル法」という法律のためなんです。

山田さん
建設リサイクル法?

山田さん
簡単に言いますと、例えば山田様がとても安い解体業者を見つけたとします。ですが、実はその業者が不法投棄をしていました。その場合、実は依頼をした山田様までが罰せられてしまう、ということなんです。

山田さん
そんな法律があるんですね。

営業マン
ええ、ですので弊社はもちろん、お施主様にも危険が及ばないように、弊社が調査して問題ない解体業者様のみ提携させて頂いているんですよ。

 

ちなみに、私が働いていたハウスメーカーもやはり解体業者は指定されていました。

 

2-1.ハウスメーカー経由で解体を依頼するメリット、デメリット

ハウスメーカー指定の解体業者に依頼する場合のメリットとデメリットを解説していきます。

■デメリット

色んなサイトにも記載がありますが、ハウスメーカー経由で解体を依頼すると必ず中間マージンが発生して1~3割は割増料金になってしまいます(メーカーによって異なる)。

契約したいハウスメーカーが解体業者指定であった場合は潔く諦めましょう。

とはいえ、ハウスメーカーに依頼するのは料金が高くなるデメリットばかりではありません。

■メリット

  • 上記に記載したように、ハウスメーカーが調査した解体業者なので信頼性が高い
  • ハウスメーカー、解体業者、施主の3者での段取り、スケジューリングの手間暇を住宅営業マンに任せられる
  • 解体業者はハウスメーカーと関係を維持していかないといけないので、対応などが良くなる傾向にある

 

ハウスメーカーで頼む場合も料金や高くなる分、それに見合うメリットがあるものです。

 

3.解体の金額交渉の方法

ハウスメーカーに必ず解体を頼まなくてもいけない場合でも、料金についてはまだ諦める必要はありません。

金額交渉の余地はあります。

もちろん、これはハウスメーカーに依頼しない場合も有効です。

値下げ交渉の方法は次の2点です。

  • 「現地調査立ち合い」
  • 「相見積もり」

1つずつ解説していきます。

 

3-1.現地調査立ち合い

まず絶対にするべきは、解体業者が現地調査に来る際に必ず立ち会いましょう。

解体業者さんは平日しか動いていないケースも多いので、なかなか立ち会えないケースもありますが、出勤前の早朝7~8時に現地に来てもらうくらいの対応する気概で立ち合いましょう。

解体業者は朝は早いことも多いので対応してくれる可能性は高いと思います。

 

立ち合い時には、外構部分をどこまで壊すのか(ガレージや門、塀、地面のコンクリート部分などなど)をしっかり打ち合わせしましょう。

また、解体費用の高い部分がどこか、削れる部分が無いかはその場でどんどん聞きましょう。

ポイントとして、外構のどの部分がいくらくらいなのかを確認しつつ、後で外構業者に相談すると良いでしょう。

要所要所で、外構業者の方が安く解体してくれるポイントがある場合は、解体の見積りからその部分を抜いてもらいましょう。

 

3-2.相見積もり

やはり交渉にもっとも効果的なのは相見積もりです。

ハウスメーカー指定の解体業者を使わなくはいけない場合でも、1社くらい他から出してもらってみて下さい(申し訳ない気持ちになるかもしれませんが)。

東京、神奈川、千葉、埼玉エリアであれば以下の解体業者さんはお勧めです。

解体工事のご相談は、あんしん後払いの受付センターへ|東京・神奈川・千葉・埼玉
※料金後払いができるので、解体費用の支払いが住宅ローンからも出来るなど融通が利きます。

他のエリアの方は、ネットで検索してもらえればと思いますが、解体数社からの「無料一括見積りサイト」はあまりお勧めができません。

解体業者さんは逆にそのサイト運営会社に支払いをするので料金が割増しになるケースが多いからです。

 

相見積もりを取得したら、見積りが高い方に提示してみましょう。

その時の交渉に現地調査立ち合いで聞いた内容や金額が必ず役に立ちます。

現地立ち合いで色々聞いておかないと、見積りのそれぞれの項目の違いなどに整合性があるか分からず交渉がうやむやになってしまいます。

 

ちなみに、ハウスメーカー指定の解体業者の場合は、住宅営業マンに提示することになると思います。

当然既定の中間マージンが乗っているので、解体業者から見たら「メーカーが利益を乗せているから高くなっている」と思っているので、交渉に応じてくれないケースもあります。

ただその交渉は無駄ではないと思います。

ハウスメーカー側が他の部分で割引をしてくれる可能性も十分あります。

 

そもそも住宅営業マンも解体費用は安く済んでほしいと思っています。やはりお客様には見積りは安く・低く提示して契約してもらえた方が良いからです。

さらに、解体の交渉をすることでお金にシビアな人だと営業マンに思ってもらえれば、それが会社との値引き交渉材料にもなるため、値引き額が上がる傾向にあると思います。

ぜひ頑張ってみてください。

 

4.解体前後の注意点

最後に解体前後の注意点です。

契約後に再度解体業者と打ち合わせをする

契約後は、間取りやコーディネートなどで打ち合わせが多数あるので、解体に関しては後回しになってしまいます。

契約 ⇒ 打ち合わせ ⇒ 引っ越し準備 ⇒ 解体 ⇒ 着工

契約後は上記流れが基本なので、打ち合わせが終わると引っ越し準備になるので、なかなか解体前の打ち合わせ時間がありません。

それが後のトラブルの原因にもなってしまいます。

 

ですので、必ず住宅の打ち合わせを重ねている最中に解体のことも視野に入れ、解体業者さんともう一度現地に来てもらっての打ち合わせをしましょう。

  • 再度どこを解体するのか確認
  • 解体前の準備内容の確認(住宅営業マンも説明してくれる)
  • 家具など、何を捨てておくべきか、何なら残しておいて良いのかの確認
  • ゴミはどうしておくべきかの確認

上記は確認しておきましょう。

特に家具やゴミに関しては前もっての確認が理想です。

解体業者さんによってはある程度サービスでゴミを残しても大丈夫と言ってくれます。

逆に生活ゴミは必ず捨てておく必要があるとか、家具も一定量超えると追加料金になるなど、業者によって異なるので確認しておきましょう。

 

住宅計画は時間との戦いになる場合も結構あります。

疎かになりがちな「解体」に関してですがなるべくスムーズに行くように段取りしていきましょう。